上海
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房東將房屋、商鋪等資產租給承租人后，有時會發現承租人為了獲取轉租收益或降低自身經營成本，在未取得房東同意的情況下就將房子轉租出去。那么此時房東能否直接解除原租賃合同并收回房屋呢？
經典案例
2024年6月11日，甲欲將自己的商鋪出租給乙，雙方簽訂了一份門面租賃合同，租期一年，合同明確約定，未經甲書面同意，乙不得擅自將門面轉租給他人。
2024年8月16日，乙在未取得甲同意的情況下，與丙簽訂了一份《店鋪轉讓協議》，將店鋪使用權轉讓給丙，并收取了20萬元轉讓費。甲在得知此事后，通過微信向乙表明不同意轉租的態度，并于2024年9月11日將店鋪上鎖關閉，實際收回了房屋。丙投入資金經營僅一個多月便無法繼續，遂將乙和甲一同訴至法院，要求解除轉讓協議、返還轉讓款，并要求甲賠償其經營損失。
法院認為，乙未經出租人同意擅自轉租，違反了合同約定和法律規定，導致丙的合同目的無法實現。甲作為房屋所有權人，在承租人乙根本違約的情況下，依據合同約定和法律規定收回房屋，其行為并無過錯，不構成對丙的侵權。遂判決支持丙解除與乙《店鋪轉讓協議》并返還轉讓款20萬元的請求，駁回丙要求甲賠償經營損失的請求。
風險提示
在房屋租賃合同中，若明確約定了禁止轉租，承租人未經出租人同意擅自轉租的，出租人不僅有權單方解除其與承租人的租賃合同，還可以直接收回房屋。而由于出租人與次承租人之間不存在合同關系，即使這直接導致了次承租人無法經營損失慘重，次承租人也無法向出租人主張違約或侵權賠償。
公司治理建議
各方應如何避免因擅自轉租引發的法律風險？我們建議：
1、出租人應在租賃合同中明確禁止轉租條款
出租人在起草租賃合同時應當寫明禁止轉租，例如“未經出租方書面同意，承租方不得將租賃物部分或全部轉租、轉借、分租或以任何形式交由第三方使用”。同時約定擅自轉租的違約責任，例如承租方應向出租方支付相當于三個月租金的違約金。合同簽訂后一旦發現擅自轉租，出租人必須在知道或應當知道轉租事實之日起六個月內，向承租人發出書面異議，明確表示不同意轉租。
2、承租人應在取得出租人書面同意后方可轉租
承租人如有轉租需求，應提前以書面形式向出租人提出轉租申請，說明擬轉租的第三方身份信息、經營內容、租期及租金等具體情況。待出租人出具書面同意文件后，方可簽訂轉租合同。否則未經出租人書面同意的轉租行為，一旦被出租人發現并解除合同，承租人將面臨向次承租人全額返還轉讓費、支付違約金并賠償經營損失的后果。此外，承租人還可能因違約被出租人追究違約責任，承擔訴訟費、律師費等額外支出。
3、次承租人應核查房屋產權證以確認出租人身份
次承租人在簽訂轉租合同或店鋪轉讓協議之前，應當要求承租人提供該房屋的產權證復印件，核對產權證上登記的權利人姓名是否與原始租賃合同中的出租人一致。如果產權證顯示房屋為多人共有，還需取得所有共有人的書面同意。同時，次承租人應當仔細查閱原始租賃合同中是否有禁止轉租的條款。若合同中明確約定不得轉租，則次承租人必須要求承租人出示產權人出具的書面同意轉租文件。在未完成上述核查前，次承租人不應支付任何轉讓費或租金。更多關于房屋租賃的問題，可參考我們之前發布的《》（點擊文章名即可查看）。【合同法研115】
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作者介紹
李 慧
股權高級合伙人
北京盈科（上海）律師事務所
盈科股權高級合伙人/律師
盈科人才戰略委員會副主任
盈科公司法律事務部 副主任
復旦大學EMBA24級/行動EMBA校長18期
上市公司商學院《企業法律風險》主講導師
上海律協海事海商專業委員會 委員
上海市工商聯數字經濟商會會員
上海新聯會科創服務團專家律師
上海市僑聯青年委員會專家人才
普陀區歸國華僑聯合會 委員
中級并購交易師、碳排放交易師、上市公司獨立董事資格、上市公司董事會秘書資格、證券從業資格、基金從業資格
業務領域：公司設立與投資、公司勞動人事合規體系建設、股權激勵、股權架構設計、并購與重組、破產清算、商事訴訟等法律事務。
李慧律師，專注于企業法律顧問服務，長期致力于公司法與合規研究，熟悉公司治理結構、內部運營和HR管理事務。
擔任多家教育培訓業、口腔醫療業、物流業、制造業、傳媒業、租賃服務業、住宿餐飲業、軟件與信息技術業、珠寶首飾業……等行業企業常年法律顧問。
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