一封寫給“華潤置地投資者關系部領導”的舉報信，控訴華潤置地（01109.HK）的審計師安永大中華區(qū)至少7位領導層，2019年末以平價購得該公司位于海南的限購限價優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

舉報人核心想說的是，華潤置地涉嫌向安永領導層輸送商業(yè)利益，以換取后者支持對其2019年財報關鍵審核事項投資物業(yè)提高估值。

這個自稱“關心公司的市場人士”，看起來不像是專業(yè)人士，其對兩項核心指控的商業(yè)本質(zhì)，沒有透徹認識，使得整個舉報行為顯得有點魯莽。

房企的投資物業(yè)估值，會計上存在多個主觀評價因素影響，本質(zhì)上就是存在騰挪空間，就算是監(jiān)管部門細究，想必也有解釋的角度。

房企銷售更是一個市場商業(yè)行為，自始至終都有合同支持，且房企作為甲方存在諸多優(yōu)勢地位，控訴安永領導層不當?shù)美y取得甲方的認同。

這個“市場人士”不是安永核心管理層，應該也不是華潤置地核心管理層，因為他沒有展示出任何核心證據(jù)。

舉報信只是簡單說明，華潤置地2019年投資物業(yè)增值以及整體估值數(shù)字異常，卻沒有點明問題到底出在哪里，是哪些物業(yè)估值異常，說明其無法接觸到審計原稿。

舉報信也沒有給出安永領導層購房的確鑿證據(jù)，比如購房合同、單據(jù)、網(wǎng)簽資料、支付記錄等，說明其無法接觸到華潤置地內(nèi)部資料。

沒有核心證據(jù)，讓安永和華潤置地的回應都簡單多了，直接否認就行，再無其他贅述。

從整體行文來看，這個“市場人士”可能是安永的內(nèi)部非核心員工，或者是該員工的委托人士。

舉報信內(nèi)容顯示，其很熟悉安永大中華區(qū)內(nèi)部層級關系、業(yè)務流程，文中也特別點出了諸多領導層名字，以及他們的郵箱地址。

舉報信還將控訴的領導人，與前段時間涉嫌性騷擾的安永合伙人相比，“職級差別堪比大老虎與小蒼蠅”，言外之意是其想要打“大老虎”。

無論是正義還是邪惡，整封舉報信透露著對安永大中華區(qū)管理層的不滿。

回過頭想想，2019年確實是華潤置地不尋常的一年。

單是原首席執(zhí)行官吳向東離職，沸沸揚揚就鬧了大半年，吳向東的接任者唐勇，后來也身陷囹圄。

單從數(shù)字上看，2019年華潤置地投資物業(yè)公允價值變動收益107.3億元，確實是前后六年里最高，占當年歸母凈利潤的37.4%。

投資物業(yè)評估價值影響因素，除了建筑品質(zhì)、運營能力、品牌效應等之外，最核心的就是租金收入水平以及評估模型。

安永2018年才開始接手華潤置地，將2017年與2019年的數(shù)據(jù)進行對比才更公允，租金收入漲幅，與投資物業(yè)估值漲幅基本一致，租金收入占投資物業(yè)估值比例基本一致。

也就是說，從華潤置地內(nèi)部維度來看，投資物業(yè)的增值沒有可指摘之處，但如果要與其他房企相比，則涉及更多影響因素，復雜到無法類比。

如果非要說華潤置地到底出了什么問題，那就是其確實倚重沒有現(xiàn)金流的利潤。

投資物業(yè)估值變動收入無法帶來真正的現(xiàn)金，只是紙面利潤，真正的收入還是要靠租金收入的提高。

反映在資產(chǎn)負債表中，華潤置地創(chuàng)造利潤的能力被高估了；反映在二級市場，那就是股價估值可能虛高；如果反映到管理層能力上。

那可能就是這屆管理層不行。