城市更新，是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物。如果要給中國正式進(jìn)入城市更新時(shí)代定義一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)——2021年，“十四五”規(guī)劃建議明確提出實(shí)施城市更新行動，「城市更新」首次寫入政府工作報(bào)告……至此,城市更新被提升到前所未有的戰(zhàn)略高度，已迅速成為各大城市的主要開發(fā)模式。

從過去的「城市建設(shè)」到現(xiàn)在的「存量更新」，相比高度標(biāo)準(zhǔn)化、短平快的房地產(chǎn)開發(fā)快周轉(zhuǎn)模式，城市更新項(xiàng)目從規(guī)劃、實(shí)施到運(yùn)營的難度都高出好幾個(gè)數(shù)量級。作為試點(diǎn)城市的廣州、深圳、上海已逐步探索出范本模式，與之對應(yīng)的北方地區(qū)，作為國門與首都、建設(shè)國際消費(fèi)中心城市代表的北京，這兩年暫未出現(xiàn)可參照的大體量項(xiàng)目。

不過這種局面正在被改變，近日一場主題為“新·東直門——北京信達(dá)中心商業(yè)共創(chuàng)沙龍”的活動，揭開了「解題者」的面紗——落位東城區(qū)絕版位置的北京市重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目、京城近年少見的59萬方大體量交通樞紐城市綜合體——「信達(dá)中心」。活動現(xiàn)場，行業(yè)專家、學(xué)者及品牌代表共同圍繞「信達(dá)中心經(jīng)濟(jì)功能區(qū)究竟如何助力區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展、推動商務(wù)配套升級」、「商業(yè)地產(chǎn)如何通過新生活方式，實(shí)現(xiàn)城市圈層的高效互動」的話題引發(fā)熱議。

萬商俱樂部認(rèn)為，信達(dá)中心意義實(shí)際上遠(yuǎn)超項(xiàng)目本身，其與廣深滬相呼應(yīng)，將形成中國城市更新的南北參照，標(biāo)志著中國城市更新的「北京范本」。

產(chǎn)業(yè)升級與消費(fèi)激活大背景下的「應(yīng)運(yùn)而生」縱觀全球城市更新進(jìn)程，無論是東京六本木新城、倫敦金絲雀碼頭或是紐約布魯克林海軍造船廠區(qū)域更新，越是高能級城市，其建筑與功能的更新落點(diǎn)越要與政策趨勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展相融合。城市更新不是表面的“留”“改”“拆”，內(nèi)核是產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文旅的結(jié)構(gòu)升級。

東城區(qū)作為老城區(qū)、建成區(qū)，區(qū)內(nèi)形成新增長極的空間資源非常有限。東直門商圈當(dāng)前僅有10萬方的優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量，對比國貿(mào)、王府井、三里屯三大商圈超百萬方的體量，嚴(yán)重缺少輻射全域乃至京津冀的大體量商業(yè)供給。

信達(dá)中心由中國信達(dá)、佳源投資、益田集團(tuán)三方強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，信達(dá)中心綜合體的驚艷亮相，正是踩在了北京東城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展步入快車道的節(jié)點(diǎn)上。自2022年以來，東城區(qū)圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展做文章，通過多種方式加快“騰籠換鳥”“筑巢引鳳”，將重點(diǎn)空間資源與產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域一體謀劃——信達(dá)中心經(jīng)濟(jì)功能區(qū)作為東城區(qū)新規(guī)劃的八大產(chǎn)業(yè)空間組團(tuán)之一，將在空間擴(kuò)容、產(chǎn)業(yè)集聚等方面全方位發(fā)力，聚集新興金融和數(shù)字科技優(yōu)質(zhì)企業(yè)，為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展孕育新增長極。而在《東城區(qū)建設(shè)國際消費(fèi)中心城市示范區(qū)2023年工作方案》中，“全力推進(jìn)東直門交通樞紐信達(dá)中心項(xiàng)目”更是深化五大商圈改造提升行動的重點(diǎn)。可以說，信達(dá)中心從一出生就帶著「產(chǎn)業(yè)升級+消費(fèi)激活」的雙重命題與雙倍期待，應(yīng)運(yùn)而生。

「世界級」的城市更新提案

如果把信達(dá)中心放諸全球視野中，萬商俱樂部其實(shí)在它身上看到了日本東京六本木新城（ROPPONGI HILLS）的氣質(zhì)與迭代。行業(yè)周知，六本木新城是亞洲目前最成功的舊城改造典范，自2003年開放以來，每天約有2萬人在此工作，每年有超過4000萬人參觀，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過東京迪斯尼樂園。
同樣是國家首都核心功能區(qū)的城市更新，同樣毗鄰商務(wù)街區(qū)、高檔住宅、各國使館，信達(dá)中心與六本木新城有諸多不謀而合又迭代升級的相似建設(shè)路徑，我們總結(jié)出5個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)——「超級復(fù)合」「水平輻射」「垂直流動」「立體迴游」「國際視野」，或許能為更多城市更新項(xiàng)目提供來自中國的參考。

01

「超級復(fù)合」的“城中城”

存量城市更新，考驗(yàn)的已不再是增量擴(kuò)建的能力，而是要通過功能復(fù)合、立體開發(fā)去回應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)需求、生活需求、生態(tài)需求，將原本低效率的空間資產(chǎn)、交通資源盤活。正如北京益信佳商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王澤對東城區(qū)城市更新的解讀，“從商業(yè)邏輯角度來講，市場需求倒掛，意味著這里需要一個(gè)豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品組合項(xiàng)目，通過其清晰的業(yè)態(tài)規(guī)劃表達(dá)，強(qiáng)化項(xiàng)目的商業(yè)調(diào)性反哺消費(fèi)者的市場需求。”

東城區(qū)作為北京的功能核心區(qū)、形象展示區(qū)與歷史文化保護(hù)重點(diǎn)區(qū)，其城市更新項(xiàng)目對功能復(fù)合、業(yè)態(tài)組合的要求有多高，可想而之。于是我們看到了信達(dá)中心雄踞京城二環(huán)至高點(diǎn)的國際超甲級辦公雙塔（14萬方）、坐擁東二環(huán)城市核心資源配套的高端住宅（5萬方）、享譽(yù)國際的超高端商務(wù)酒店（5萬方）、TOD國際購物公園（17萬方）——整體定位為「城市高端商務(wù)綜合體」，但其功能復(fù)合程度，稱之為“城市中的城市”也不為過。

這座“城中城”集辦公、住宅、酒店、商業(yè)、城軌交通樞紐、藝術(shù)館乃至空中花園于一體，把“職、居、商、游、娛、休”多樣的城市功能立體復(fù)合，形成了「家庭體驗(yàn)」「質(zhì)感名品」「圈層社交」「美食集群」「藝術(shù)體驗(yàn)」與「寵物友好」的超融合業(yè)態(tài)規(guī)劃，幾乎可以滿足都市人「生活提檔」的全維需求。

02

「水平輻射」的城市融合

如果將視野放大到項(xiàng)目與城市的關(guān)系，在地圖上以信達(dá)中心為「原點(diǎn)」，不難發(fā)現(xiàn)其水平影響范圍呈輻射狀逐級向外擴(kuò)散。

北接香河園路、東靠東直門外斜街、西臨東二環(huán)主路、南至東直門外大街——這里環(huán)繞著使館壹號院、萬國城MOMA等高端住宅小區(qū)，是北京高端人群最為密集的區(qū)域之一，加上已經(jīng)售罄的東外39號，5公里內(nèi)輻射的高品質(zhì)家庭人群超200萬。與此同時(shí)，背靠央企大道，周邊百余家甲級寫字樓，多數(shù)都是中國石油大廈、中國石化大廈、保利大廈這樣的央企總部，同樣5公里內(nèi)，覆蓋高凈值商務(wù)人群達(dá)到278萬。

我們把視野再放大，這個(gè)位置還是2號、13號與首都機(jī)場快軌三線交匯處，從這里去北京站、北京西站、北京南站三大特等火車站時(shí)長不超過半小時(shí)，交通網(wǎng)絡(luò)完整全面，每日僅樞紐到訪客群126萬，每年過境游客更高達(dá)2.6億人次。信達(dá)中心特別把符合地鐵層、公交層便捷消費(fèi)的品牌放在B1貫通層，承接無縫換乘的流動客群快速、便捷停留和轉(zhuǎn)化。

而坐落于首都機(jī)場快軌線之上的先天優(yōu)勢，讓信達(dá)中心有了「城市航站樓」的跨區(qū)域水平輻射能力，未來乘客可直接在東直門站辦理行李托運(yùn)，實(shí)現(xiàn)從地鐵站到機(jī)場登機(jī)口的無縫接駁，將機(jī)場商業(yè)的「Happy Hour」（機(jī)場最后一小時(shí)經(jīng)濟(jì)），從傳統(tǒng)航站樓延伸至城市中心，讓旅客轉(zhuǎn)化為顧客，化「路過」為「買過」「玩過」。在京城一小時(shí)城市生活圈的基礎(chǔ)上，信達(dá)中心蘊(yùn)藏著輻射京津冀的商業(yè)想象力。

可以預(yù)見，以信達(dá)中心為「原點(diǎn)」，一個(gè)真正成規(guī)模、成體量的東直門商圈正在誕生，其承載的不僅僅是東直門乃至東城區(qū)產(chǎn)業(yè)升級與消費(fèi)激活，更有望與三里屯商圈、王府井商圈、國貿(mào)商圈連點(diǎn)成面，成為京城的又一地標(biāo)。

03

「垂直流動」的空間哲學(xué)

全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平在活動中提到，“心價(jià)比”正在成為商業(yè)發(fā)展的新趨勢——商業(yè)地產(chǎn)要緊扣年輕活力的消費(fèi)主體，無時(shí)無刻要與顧客發(fā)生聯(lián)系，就像“談戀愛的邏輯”，隨時(shí)隨地用心問候，與目標(biāo)客群建立更多連結(jié)與互動。

這就要求商業(yè)打造不僅要具備水平延展的區(qū)位優(yōu)勢，更要注重與客群的動態(tài)鏈接價(jià)值。要做到這一點(diǎn)，尤其是體量巨大、功能復(fù)合的商業(yè)，極其考驗(yàn)空間流動性的設(shè)計(jì)。日本六本木新城通過「垂直流動線」思考建筑的構(gòu)成，將「都市生活流動線」從橫向改為豎向，建設(shè)一個(gè)垂直的而不是水平的“城中城”，以改變?nèi)藗兊木幼∨c生活行為模式，最大化發(fā)揮項(xiàng)目連接價(jià)值。

信達(dá)中心深諳垂直流動之道。東外39號高端住宅、東直門JW萬豪酒店縱深連接北分區(qū)·10萬方·「奢享靈感源」，從物理上縮短了品質(zhì)家庭、商務(wù)精英與精奢品質(zhì)消費(fèi)間的距離，減少橫向零散分區(qū)帶來的交通耗時(shí)。

而從雙塔寫字樓向下，亦或是從B1層向上，再或是從空中花園、下沉廣場出發(fā)，人群的垂直流動，不僅能“觸碰”南分區(qū)·7萬方·「Life澎湃地」的活力潮流，更能感受南北分區(qū)不同的商業(yè)氛圍。信達(dá)中心內(nèi)的空中花園、B1層通聯(lián)南北區(qū)，場景營造與品牌業(yè)態(tài)的無縫連接，讓客群橫向絲滑流動，“心價(jià)比”拉滿，形成相互激活的有機(jī)生態(tài)。

四通八達(dá)的步行網(wǎng)絡(luò)，人們可以在這里自由的穿梭而不受任何的限制，讓無論是日常通勤、親子家庭、圈層社交、樞紐到訪等客群，都能輕松找到滿足多元需求的棲息地，讓商業(yè)自身形成自循環(huán)的消費(fèi)生態(tài)。

04

「立體迴游」的景觀延伸

景觀作為共享空間和城市生態(tài)環(huán)境的載體，不僅增加了辦公、居住的舒適性，同時(shí)還是衡量綜合體品質(zhì)的重要指標(biāo)。
在寸土寸金的北京核心地帶，信達(dá)中心用一座2萬方的空中共享花園「NO.39 SkyGarden」鏈接起了商業(yè)、辦公、居住、商旅等區(qū)域內(nèi)幾乎所有的建筑。

除了城中稀缺的「綠色」，「超大體量」的向上延伸也讓「NO.39 SkyGarden」不止于景觀本身，它有著以體驗(yàn)延伸消費(fèi)的功能屬性——簡單舉幾個(gè)例子，在「青年人的Weekends」，用自帶的酒吧、餐飲業(yè)態(tài)治愈忙碌，為商務(wù)精英、樞紐商旅客群打造一處Brunch&微醺的社交空間、咖啡文化的理想空間；在「山野的Secret Camp」與小眾山系、戶外運(yùn)動完美連接，瞬間變身充滿活力的運(yùn)動生活圈層空間；在「無界與美學(xué)Imagine」與潮牌潮玩、個(gè)性買手的跨界，開啟品牌釋放、消費(fèi)迭代的無界空間。

作為南北區(qū)的鏈接地帶，下沉廣場的「Wander留白區(qū)」通過繪畫領(lǐng)域的“留白”藝術(shù)表達(dá)，實(shí)現(xiàn)生活方式的「松弛感」敘事。從運(yùn)營思路上看，信達(dá)中心將場景定義成「開放命題」，在藝術(shù)裝置打造上留出更多給到消費(fèi)者觸達(dá)藝術(shù)的空間，同時(shí)開放探索場域的無限可能性——“留白”可以幻化成輻射周邊客群社交、休閑、閱讀、親子互動等多維需求的復(fù)合空間，顧客、品牌共創(chuàng)共探，消費(fèi)者、社交者、體驗(yàn)者、旅行者、途經(jīng)者都能成為定義者。

從活動現(xiàn)場上亮相的品牌代表陣容來看，信達(dá)中心的品牌配置有著衍生城市級IP的內(nèi)容潛力，比如國際級高質(zhì)量的線下文化空間連鎖品牌「遇見博物館」，以文化交流形式維護(hù)與消費(fèi)者互動活躍性的「前田咖啡」，年輕人差異化的電影消費(fèi)方式、新的電影社交場景「三克映畫」、帶有博物館、零售、餐飲、體驗(yàn)以及球場屬性的場景打造商兼IP運(yùn)營商「曼聯(lián)夢劇場」等等，人文、社交加之藝術(shù)、留白，按品牌共創(chuàng)模式走出來，打造更具品質(zhì)感和體驗(yàn)感的定制化首店、會員店、旗艦店以及線下活動體驗(yàn)店、輕奢品牌概念店等等，將會帶動整個(gè)城市IP的涌現(xiàn)效應(yīng)。

想象這里開放后的情景，工作日的商務(wù)精英小憩，平時(shí)的品質(zhì)家庭休閑、周末的社交搭子狂歡、親寵歡樂聚會，熱火朝天與一席難求估計(jì)會是常態(tài)。一片城市中的「綠色」與「留白」，有多少人會拒絕呢？

05

「國際視野」的設(shè)計(jì)源流

能夠稱得上世界級城市更新提案的項(xiàng)目，離不開全球多元融合的視野。除了業(yè)態(tài)規(guī)劃與場景打造可圈可點(diǎn)，信達(dá)中心的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)每一個(gè)都是榜上有名。

整個(gè)建筑及室內(nèi)設(shè)計(jì)，邀請了全球零售排名第一的CRTKL——比如前文沒有提到的北區(qū)大中庭，以藝術(shù)裝置與藝術(shù)館展品形成開放性的藝術(shù)展示空間，其本身強(qiáng)調(diào)“留白”與“虛實(shí)”共生的設(shè)計(jì)形態(tài)，就堪稱藝術(shù)本身；極具特色的南北分區(qū)大中庭，用現(xiàn)代美學(xué)的詮釋方式，未來將引入聯(lián)名pop up體驗(yàn)店、品牌主題展、沉浸式快閃劇，從設(shè)計(jì)圖就足以讓人浮想聯(lián)翩。還有超大尺寸采光穹頂，將自然光線盡收眼底，有別于純工業(yè)的生冷感，時(shí)刻演繹著“有機(jī)更新”的精髓。

景觀設(shè)計(jì)則來自1953年創(chuàng)立于美國夏威夷、有超16000項(xiàng)目作品、數(shù)百國際獎項(xiàng)的BELTCOLLINS；泛光設(shè)計(jì)是國內(nèi)屢獲大獎的光影照明設(shè)計(jì)公司EILD本至；機(jī)電顧問是有著澳大利亞悉尼歌劇院和香港國際機(jī)場案例的英國ARUP；交通顧問是國際上最大的鐵路及城市軌道交通設(shè)計(jì)、咨詢專業(yè)之一的法國SYSTRA……近年來真的很少在一個(gè)項(xiàng)目中看到這么多國際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)扎堆，期待值直接拉滿。

結(jié)語

伴隨著“國內(nèi)大循環(huán)”國家戰(zhàn)略、建設(shè)國際消費(fèi)中心城市的倡導(dǎo)，數(shù)據(jù)顯示，我國未來每年將有8億平方米的存量需要更新，攜萬億級市場前景，邁進(jìn)城市更新的「春天里」。

信達(dá)中心不僅代表著北方城市更新項(xiàng)目的標(biāo)桿水準(zhǔn)，也有望作為一種未來城市復(fù)興的方式、一個(gè)未來城市生活形態(tài)的范例乃至一份提升城市魅力的建設(shè)宣言，成為國內(nèi)城市重建的典范與參照。

無疑，一座城市的地標(biāo)級作品，往往都是公共建筑。而中心商業(yè)更是一座城市公共建筑的杠桿與靈魂。萬商俱樂部認(rèn)為接下來的行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)將會聚集在這座TOD國際購物公園上。

信達(dá)中心將“古韻與今風(fēng)同臺、國際與國粹共舞”的商業(yè)理念貫穿于項(xiàng)目的場景和空間中，適配北京的「城市更新」命題再恰當(dāng)不過，讓人更加期待這份為北方乃至全國帶來驚喜的“答卷”。