01

重慶人的“新房癌”，竟然沒了？

過去，人們總是說重慶人有新房癌。

2021年以前，重慶每年新房成交套數也確實遠大于二手房。但形勢從2022年發生了逆轉，2022重慶二手房成交和新房成交套數比達到2.26，在全國主要城市中位居第一。

重慶2022年和2023年連續兩年二手房成交套數大約是新房成交套數的2倍。

為什么重慶新房銷售干不過二手房了呢？重慶人的“新房癌”沒了？

一方面，這兩年重慶二手房掛牌量持續攀升，鏈家網上展示出來的二手房掛牌量約為25.5萬套，位居全國第一。

而天量二手房砸盤導致二手房價格大幅滑落，給新房銷售帶來了巨大的沖擊。

另一方面，重慶的很多新房樓盤的產品力不足，在和區域內的二手房的競爭中沒有明顯的差異化優勢。

一些開發商仍然試圖以低質低價的方式和二手房拼價格，結果只能是死路一條。

那么，開發商們該如何自救？政府救市政策又該如何發力？

02

剛需留給二手，挖掘改善市場潛力

重慶二手房掛牌雖然量大，但大部分是高密度、低質量的過時住宅產品，更適合對價格敏感的剛需。

但隨著人們對生活居住品質的要求日益提高，那些高密度、低質量的高層塔樓越來越被購房人嫌棄，無法滿足越來越追求品質的改善客群。

從總體上看，重慶總量上已經不缺房子了，重慶不需要開發商們再大量建造低質量的剛需住宅了。重慶缺的是好房子，重慶新房市場的機會點在改善市場。

值得一提的是，過去重慶樓市歷年的銷冠樓盤基本上是剛需大盤或者復合型大盤，而去年重慶新房冠軍樓盤卻是觀宸這樣的純粹大平層豪宅。

天量的二手房并不會影響到觀宸、啟元這種品質豪宅的銷售。因為它們和周邊的那些老舊二手房，本質上是不同的屋種。

圖源重慶銳理數據

我們看到，去年重慶銷售額TOP20樓盤，品質改善類樓盤是主力。這些樓盤的開發商通過提升項目品質，比如采用玻璃幕墻打造更高顏值的外立面，或者打造更具品質的入戶大門和架空層空間等等，從而和那些二手房真正區隔開來，最終在市場上脫穎而出。

從城市的角度，越來越多高顏值、高品質的項目也在慢慢改善這座城市的城市面貌和居住品質，這也是大家所希望看到的，這些都是正確的方向。

但是，僅僅這就夠了嗎？有沒有顛覆性的產品，可以激起更多人的改善居住欲望？激活市場？

我認為有。第四代住宅產品，是顛覆式的迭代產品，正在喚醒人們的改善需求，正在慢慢點燃樓市。

03

顛覆式的迭代居住，第四代住宅

我們想想，家電、汽車是如何通過迭代而刺激需求的。當年的液晶電視技術革命，讓液晶電視全面替換老式的顯像管電視，創造出多么龐大的新需求。如今的新能源汽車革命，也讓新能源汽車快速崛起，并刺激了汽車消費。

相比之下，我們住宅產品的更新迭代是不是太慢了？如果居住產品能夠真正意義迭代，是不是也可以刺激更多的改善需求？

我想，答案是肯定的。

人類住宅發展至今歷經了3次更新迭代，從茅草房，到青磚瓦房，再到電梯房，而如今第四代住房，通過增設空中花園及空中園林街巷，讓城市建筑與園林景觀相生共融，又稱“空中庭院房”，“城市森林花園建筑”。

第四代住宅概念圖

中國工程建設標準化協會發布的編號為T/CECS 855-2021的《城市森林花園住宅設計標準》，將“第四代住房”解釋為“每戶擁有戶屬空中花園”的住宅類建筑。并且分為三種形式：只包含“戶屬空中花園”的形式、包含戶屬空中花園+空中共享平臺的形式、包含戶屬空中花園+空中共享平臺（共享平臺帶停車位）+載車電梯的形式。

第四代住宅可以說是顛覆式的迭代產品，它集四合院、街巷胡同、低層別墅以及電梯房的優點于一身，將綠色生態理念注入城市建筑，是未來居住發展方向，國內外都有諸多經典案例，令人神往。

意大利米蘭“垂直森林”

意大利建筑師斯坦法諾·博埃里（Stefano Boeri）設計的米蘭“垂直森林”雙塔公寓，是世界首個第四代建筑。項目在建筑之內置入了一個高達7000平米綠化覆蓋面積的“森林”，此外設計師還別出心裁地引進許多昆蟲與鳥類入駐，形成一個平衡的生物共同體。

新加坡“空中伊甸園”實景

設計鬼才托馬斯.赫斯維克在新加坡帶來了杰作“空中伊甸園”。“伊甸園”建筑的設計像一個脊柱葉片，葉片之間是開敞的花園露臺。建筑不僅帶來了更高品質的居住，也成為一道美麗的城市風景。

在國內，第四代住宅已經有諸多成功的實踐案例。國內首個第四代住宅是位于成都市新都區的七一城市森林花園。

新都七一國際森林花園實景

此外，位于眉山天府新區建造了多個第四代住宅項目，比如其中的濱江酈城也是第四代住宅的代表項目之一。

眉山天府新區濱江酈城實景

04

第四代住宅，正在點燃重慶樓市

2024年，重慶的第四代住宅開始發力，并且在慢慢點燃市場。

比如，位于金鳳的科學城置業龍湖鳳棲湖畔，憑借科學城首個第四代住宅產品，在幾乎沒有過多宣傳也沒上分銷的情況下，年初首批次團購秒罄，成為2024年第一個秒光盤。

鳳棲湖畔效果圖

位于照母山的龍湖云河頌，同樣也沒有過多宣傳，年初推出2棟總價約550-600萬的第四代住宅大平層，在實景示范區和樣板間均未開放的情況下，推出即清盤，銷售額超3.3億。

云河頌效果圖

值得一提的是，龍湖云河頌拿地樓面價僅1萬左右，但云河頌清水建面單價逼近3萬，而且我聽說項目計劃3月份就能清盤。這個項目無疑會給開發商帶來了豐厚的利潤回報。

最近，華潤和香港置地電測村二期新盤設計手稿一經曝光，就引領廣泛關注。電測村二期也將推出第四代住宅產品，在城市極核造就一座空中森林花園，實在太讓人興奮，我認為電測村二期產品建面單價很可能會超過4萬。

電測村二期新品手繪圖

另外，我聽說，國浩在彈子石的新項目浩月府，聯發在觀音橋的新項目等等，也都將打造第四代住宅。

2024年，越來越多的開發商將陸續開發打造第四代居住產品，從而掀起重慶居住的革命。

05

政策指引，重慶居住迎來顛覆式革命

第四代住宅逐漸興起，其實不僅僅是市場的需求，還有政策的指引，這其實也是政府曲線救市的有效辦法。

政策是如何引導開發商開發做第四代住宅的？為什么說這是政府曲線救市的有效辦法？

我們先來看看鳳棲湖畔和云河頌的戶型。

鳳棲湖畔建面約143平米的鳳瑯戶型，有一個挑高約6米、面積約30平米的空中生態庭院是不計產權面積的。

而云河頌建面約200平米的戶型，那個挑高約6.3米、面積約45平米的空中生態庭院也是不計產權面積的。

需要強調的是，重慶過去也有第四代住宅，比如龍湖攬境和龍湖北島，但以前第四代住宅的空中生態院館是要計半面積的。

也就是說，重慶對第四代住宅空中生態院館的政策規則已經調整了，由以前的計半面積改為了不計面積，這對開發商來說無疑是超級利好。

我們簡單算筆賬。

假如1套建面約200㎡戶型第四代住宅，每套包含50㎡的空中院館。按原來的規則，空中院館有25㎡是計進面積的。而如果新規使得50㎡的空中院館都不算面積，那么同樣的戶型的面積就變成了175㎡，每套的計容面積節省出25㎡。

假如這個項目按拿地條件可以修建2萬㎡的住宅，按照原來的規則每套戶型的面積200㎡，那么可以修建100套這種第四代住宅，如果按照新規每套175平米，那么如今可以修建116套這樣的房子。

因為是同一個項目同一個戶型，只是每棟樓多修幾層，理論上并不會影響總價。假如每套房屋總價500萬，按原來的規則100套房子可營收5億元。如今116套房子可以營收5.8億元，多出8000萬。

同樣的地塊，新規使得開發商只需要極小的建筑成本就能多實現數千萬甚至上億元的銷售額，從而獲得更豐厚的利潤。

就像政府通過補貼和不限行等政策鼓勵發展新能源汽車一樣，政府通過調整規則，也可以刺激開發商們轉向第四代住宅開發，促進居住產品的迭代升級，打造更具品質的城市風貌；同時這也更有利于穩地價、穩房價、穩預期，是一種有效的調控手段，也可以說是曲線救市，可謂一舉兩得。

我們看到，這種曲線救市的策略，也被其他城市運用。

在今年初，成都發布的《〈四川天府新區公園城市規劃管理創新規定（2024）〉（征求意見稿）》規定。

文件提到：建面144平以上的住宅，生態陽臺不計入容積率，不計產權面積。在文件的附錄二中，對“生態陽臺”有進一步的明確規定，例如：

1、 生態陽臺的水平投影面積不大于建面的25%且不超過50平米；

2、 生態陽臺外挑尺寸宜為4-6米，長寬比宜大于等于3：2；

3、 生態陽臺高度宜為2個自然層高度且不低于6米；

4、 生態陽臺綠化面積應占陽臺水平投影面積60%以上覆土深度不小于0.5 米；

5、 生態陽臺四周應有不少于2個完整的開敞面(或開敞面不少于周長的 40%)，且至少有 1個完整的長邊為開敞面。開敞面不得設置圍護墻體、飄窗等，僅可設置欄桿(欄板)，便于直接采光通風；

6、 位于建筑凹槽內的，不視為開敞面。相鄰戶型、單元、樓棟通過綠化平臺進行拼接的，拼接面不視為開敞面；

7、 生態陽臺禁止私搭亂建等違法建設。

我們看到，成都對于生態陽臺有非常清晰的界定，有很多的限制政策。

另外，我們也可以看到，重慶的相關政策和成都市是明顯不同的，成都對生態陽臺的政策限制在建面144㎡以上的戶型，但從科學城鳳棲學府143㎡戶型的案例來看，重慶對面積上的限制顯然不同。

不過，重慶關于第四代住宅空中院館的計容規則目前似乎并沒有公開公布，所以我們還不清楚其具體的細節規則。

我認為，將鼓勵第四代住宅的相關政策細則公開公布，或許更有利于第四代住宅的推廣，我們對此也將持續關注。