上月底的高層會(huì)議，地產(chǎn)領(lǐng)域受到重點(diǎn)關(guān)注，其中新增提出：

“要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。

研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，上述表述對(duì)行業(yè)發(fā)展或具有歷史性影響意義。

具體該如何理解呢？

01再提去庫(kù)存 影響或是歷史級(jí)別

回顧2015年12月和2016年4月，高層曾提出過(guò)房地產(chǎn)去庫(kù)存，隨后在棚改去庫(kù)存的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷。

國(guó)金證券研究認(rèn)為，此次高層再定調(diào)，預(yù)計(jì)系列自上而下平衡房地產(chǎn)供求關(guān)系、去庫(kù)存的相關(guān)措施將相繼落地，對(duì)行業(yè)產(chǎn)生的影響或是歷史級(jí)別。

國(guó)金證券研究認(rèn)為，助力地產(chǎn)“去庫(kù)存”或可從三方面發(fā)力：

其一，各地新房銷(xiāo)售政策或可因地制宜進(jìn)一步優(yōu)化；

其二，“三大工程”或是“消化存量”“優(yōu)化增量”的重要抓手，城中村改造項(xiàng)目的房票安置、保障房體系建設(shè)中對(duì)存量房的收購(gòu)或可部分推動(dòng)地產(chǎn)去庫(kù)存。

其三，地方政府助力地產(chǎn)“以舊換新”或可推動(dòng)消化存量。

國(guó)盛證券研究認(rèn)為，“消化存量”可能落地的方向是成立統(tǒng)一平臺(tái)收儲(chǔ)，收購(gòu)對(duì)象含開(kāi)發(fā)商的累積的新房房源庫(kù)存、開(kāi)發(fā)商的未動(dòng)工庫(kù)存地塊。因二手房是非標(biāo)產(chǎn)品，不會(huì)是主要對(duì)象。

招商證券研究認(rèn)為，此次會(huì)議表述為消化存量“房產(chǎn)”而非“房地產(chǎn)”，或意味著后續(xù)政策對(duì)象或更多集中于市場(chǎng)上去化困難的待售商品住房，而非未開(kāi)工或停、緩工的土地或項(xiàng)目。

但是，值得關(guān)注的是，研究機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，對(duì)比 2014-2016年寬松周期，本次會(huì)議表述是“統(tǒng)籌研究”，一方面說(shuō)明政策是自上而下的，同時(shí)也說(shuō)明去庫(kù)存政策的推進(jìn)速度不會(huì)快。

天風(fēng)證券研究分析，盡管現(xiàn)在政府收儲(chǔ)模式已經(jīng)初現(xiàn)端倪，但預(yù)計(jì)短期內(nèi)推進(jìn)節(jié)奏可能仍會(huì)較為穩(wěn)慎，這也是本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌研究”的用意。

02 可能的途徑及資金來(lái)源？

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，本次會(huì)議再提“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)的政策措施”，或有助于各地存量去化成熟模式的形成。但無(wú)論是“以舊換新”還是收購(gòu)存量住房改作保障房，都面臨著資金難題。

長(zhǎng)江證券研究分析，歷史上的去庫(kù)存，是依靠政府部門(mén)和居民部門(mén)大力加杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)，而本輪政府收儲(chǔ)，庫(kù)存并未實(shí)質(zhì)去化，只是從居民部門(mén)階段性轉(zhuǎn)移至政府部門(mén)，考驗(yàn)地方財(cái)力和杠桿空間。

平安證券設(shè)想，各地城投分批次收購(gòu)存量住房轉(zhuǎn)做保障房，資金來(lái)源可以分為三塊：

首先，商業(yè)銀行以住房為抵押物發(fā)放貸款，利率水平不超過(guò)同期個(gè)人住房貸款；

其次，綜合考慮運(yùn)營(yíng)成本、空置率及租金回報(bào)率，保障性住房的運(yùn)營(yíng)收入未必能夠覆蓋貸款利息成本，可由ZY財(cái)政提供 2%-3%貼息，并引入民間資本參與運(yùn)營(yíng)。

最后，央行可設(shè)立萬(wàn)億以上規(guī)模的專(zhuān)項(xiàng)再貸款，為商業(yè)銀行提供充足的資金。

03 關(guān)鍵在于提振購(gòu)買(mǎi)力

盡管自上而下的“消化存量”政策落地還需時(shí)間，但業(yè)內(nèi)總體認(rèn)為，此次會(huì)議相關(guān)表述有利于推進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈信心的恢復(fù)。且目前看，供需兩端去庫(kù)存政策已經(jīng)齊發(fā)力。

比如，4月29日自然資源部的發(fā)文，要求商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的城市暫停宅地出讓?zhuān)彩菑墓┙o端限制供給，有利于存量項(xiàng)目去化。

4 月 30 日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》，允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭，在五環(huán)外新購(gòu)一套住房。雖然政策效果雖有待跟蹤，但政策放松信號(hào)意義很強(qiáng)。

國(guó)盛證券研究預(yù)測(cè)，今年年內(nèi)，有希望繼續(xù)推進(jìn)的政策包括：

需求側(cè)繼續(xù)加碼一線（限購(gòu)區(qū)域、社保年限、商業(yè)、首付比例）、房貸利率下行、交易稅費(fèi)進(jìn)一步下調(diào)等；供給側(cè)，成立平臺(tái)收儲(chǔ)新房轉(zhuǎn)為保障房；三大工程繼續(xù)推進(jìn)。

天風(fēng)證券同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)的關(guān)鍵問(wèn)題還是主體紓困和提振居民購(gòu)買(mǎi)力，后續(xù)關(guān)注重點(diǎn)在于政策執(zhí)行力度和有無(wú)配套財(cái)政或者金融工具支持，比如PSL或者其他。