新政一出，5月最后幾天，珠江新城的二手成交量直接飆升4倍！

有粉絲問我，難道，珠城要回暖了，要觸底反彈了？

很抱歉，珠江新城，普遍還在降價！

01

新政后成交加速，但藥效并不持久

看5-6月的珠江新城成交趨勢，有一條很明顯的分界線。

叫做，新政前和新政后。

整個5月，珠江新城一共成交了44套，在28日之前，成交量28套，日均1套。

新政后的4天，來了一個大反轉，成交了16套，日均4套，直接翻了4倍，特別30日，一天就賣掉了7套。

畢竟是宇宙中心，新政的藥效還是立竿見影的。

不過哪怕是打了強心針，5月和4月相比，成交量還是少了11套，和3月相比少了18套。

萬一沒有新政出臺，5月的珠江新城應該就是30套左右，真的會死得很難看！

而且，這個藥效，似乎并不怎么持久。

6月截至今天，一共成交了35套，日均不到2套。成交速度又慢下來了……

量在價先，連新政都只能讓成交量短暫地起死回生，那降價就依然還是珠江新城的主旋律！

02

珠城房子哐哐掉價，最高降一千萬成交

曾經10萬+俯拾皆是的珠城，新政前后成交的房源，居然大部分都沒達到這個門檻。

保利心語在5月一共成交了3套，有兩套均是81㎡的北向，單價分別是9萬/㎡和9.6萬/㎡，又兩套跌破10萬單價的房源誕生了！

我翻了一下歷史成交記錄，同小區80多平的戶型，上一次出現9字頭還是2020年。

2020年之后，就一直是10萬+，后面甚至有更差的戶型，成交價高達14.4萬/㎡。

對比之下，相當于降了5萬/㎡！

另外一套是112㎡的南向低層三房，5月29日成交，總價1230萬，單價10.92萬/㎡。

這個戶型的價格最高峰出現在2023年1月，同樣是低層單位，成交總價1688萬元，單價15萬/㎡。

一年半的時間，總價直接跌了458萬元，跌幅高達27%。

照這樣跌下去，保利心語離徹底跌破10萬/m2已經不遠了！

事實上，成交價不到10萬/m2，在珠江新城已變得越發稀松平常。一大批樓盤，正在接連跌出10萬+的門檻。

星匯園，5月30日成交一套118.7㎡南向低層三 房，總價1088萬元，單價9.16萬/㎡，

這個戶型價格最高點出現在2022年6月，總價1590萬元，單價13.4萬/㎡。

不到兩年，價格就跌了三分之一。

還有珠城東區的星匯雅苑、尚東美御、嘉裕丹頓陽光，中區的方圓月島、領峰園等小區，這兩三年成交價沒有低于10萬的，但在近期卻不約而同出現了成交價低于10萬/㎡的房源。

一批樓齡老舊或產品一般的房源正率先跌破10萬。而那些相對優質的房源，情況也沒好到哪里去。

匯峰苑，5月30日成交一套139㎡的高 層三房，戶型南北對流，方正實用，成交總價1750萬，單價12.58萬/㎡。

同戶型的歷史價格高點出現在2022年 3月，成交 總價2240萬元，單價16.1萬/m2。

兩年時間跌了490萬元，跌幅約22%。

尚東君御，5月30日成交了一套174.94m2北 向高層四房，成交總價2000萬元，單價11.43萬/㎡。

而2023年3月 成交的一套同戶型 中層單位，總價2550萬元，單價14.43萬/㎡。

只是晚一年賣，這個業主就足足虧了550萬！

金碧華府，5月30日成交了一套南向143㎡房源，總價為1510萬，有中介朋友告訴我，業主在7天內調價100萬，然后快速成交。

有著同樣想法的還有中海璟暉華庭的這位業主，新政第二天，立馬主動降了259萬，只要錢不要房。

現在，這套房源掛牌單價只有12.4萬/m2，而同戶型在去年同期的成交價，還高達16萬/m2。

在業主都急著出手的情況下，哪怕是嘉裕公館這樣的豪宅，也出現了踩踏式降價的行情。

我去貝殼統計了一下，這個小區有5套房源掛牌價低于16萬/㎡。要是買家再砍砍價，分分鐘跌破15萬/m2！

要知道，作為珠江新城中區的明星盤，前2年，小區可是突破過20萬+天花板的。

嘉裕公館5月19日成交的一套199㎡的單位，總價3000萬，單價才15萬/㎡，而在高峰期，同戶型成交價在3800萬以上。

有知情的中介告訴我， 這套房子業主是足足降價1000萬才賣出的。

03

過往暴漲的邏輯，已經不再適用

我總結了一下，珠江新城新政后成交的房源，有這么幾個特點：

1、降價力度很大，都不用買家出手，業主自己先砍一大刀；

2、能賣出去的，都已經接近或者刷新了歷史最低價；

3、連不少昔日的網紅盤，成交價也開始直線墜落。

看來，哪怕是宇宙中心珠江新城的業主， 想趁著這個風口清貨，也要給出他們的投名狀，就是狠狠地降價，還要降到位！

我跟大家說過很多次，過去一些年，珠江新城的暴漲，是建立在物以稀為貴+一手斷貨多年的基礎上。

但現在，一面是琶洲、金融城、萬博、白鵝潭都在崛起，廣州正在從單中心向多中心發展；一面是保利都薈天珺、越秀觀樾、中海大境、琶洲南TOD二期等相繼入市，產品力全方位吊打珠江新城很多高齡二手，價格還要更低。

當買家不用只盯著珠江新城那一畝三分地，當一、二手存在斷層式價差再加上戶型、產品的降維打擊，當珠江新城的房子不稀也不貴的時候，你是買家會怎么選？

一年多前，珠城東中西三大板塊，平均掛牌量不到400套。如今，珠城東中西掛牌房源量，均已超過了800套。 房源足足增加了一倍，價格怎么可能不跌？

奉勸各位，珠江新城過往暴漲的邏輯已經不再適用，千萬不要再試圖用JYD加高杠桿來珠江新城炒房。

否則，你一定會輸得很慘！

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