今年想在上海買房，確實太難了。

由于新房市場整體供應減少，且市區豪宅偏多，這讓目標改善或剛需的粉絲，一直在新房和二手房之間糾結。

最近招商臻境二批次開盤，總爺帶一位浦東三林的粉絲現場探盤，她目標700萬在浦東買房，發現可選項確實非常有限。

于是總爺現時隔三個月再度探盤，發現現場變化非常大，招商蛇口有節奏地釋放出更大實景呈現，而且效果真挺不錯。

所以趁著這次探盤，總爺想和大家聊聊“大盤模式”下，示范區扮演著怎樣的關鍵作用。

01

出人意料，史上最大示范區

三個月前招商臻境就完成首開，當時示范區就給總爺留下深刻印象，這也是招商蛇口在上海，最大的一次實景示范區呈現。

所以這次時隔三個月再度來到項目，總爺以為可能還和之前差不多，畢竟在上海這樣規格的示范區已經非常罕見。

招商臻境從門頭到進入內部的全部動線，都做到了實景呈現，社區酒店式環島落客，歸家儀式感拉滿，這讓第一次來這里的粉絲感覺很興奮。

多個不同風格的水景節點，在首開的時候就給上海市場很大震撼，也讓到粉絲的每一次駐足停留，都能感受視覺上的沖擊。

那些大家非常熟悉的海派元素，香樟花園、鄔達克愛神、武康大樓等，都被招商臻境做到了實景演繹，而且沒什么突兀之感，這點其實還是很難的。

粉絲尤其被他們的香樟門庭吸引，這是致敬衡山路2號甲棟1923年的香樟，香樟破頂而出象征著海派與現代的互融共生，設計上比較有創意。

公區多種奢石與金屬元素的組合搭配，精致的拱門和弧形穹頂，都能看出招商的用心和不惜成本。

待到步入示范區內部，約1500㎡life-Club地下靜奢會所的驚艷亮相，沒想到招商蛇口的動作這么快。

沿著定制旋轉樓梯拾級而下，總爺發現無論是拼花地板，還是海派風情吧臺，都將海派風格貫徹到底。

下樓穿堂入園迎面便是下沉式庭院，招商這次很大手筆地重塑了地下空間格局。

整個會所圍繞下沉式庭院展開，其中最吸睛的就是藝術泳池，總爺仔細觀察，泳池的天花、墻面均抽取海派元素，結合燈光做出了罕見的奢侈感。

最讓總爺驚喜的是泳道盡端，竟然打造一整面的景泰藍奢石背景墻，讓人賞心悅目，摸起來質感也很足。

正對下沉式庭院有一個私宴廳，取“團圓”之意，運用圓桌、圓燈、圓盤等元素，搭配270度環景落地窗，為業主招待親友提供了最有“面子”的場合。

招商臻境的健身房也很有意思，總爺還是第一次見這種半開放式設計，完全與整個下沉式庭院融為一體。

就連一般樓盤最后呈現的車庫，招商蛇口也做到了全面展示。車道歸家路頂部被金屬格柵覆蓋，香檳金色吊頂更加具備奢侈感。

這次總爺和粉絲一起，花了半小時完整走完招商臻境的實景示范區，從人行動線、車行動線，到社區內的方方面面，招商蛇口都進行實景強化。

這種所見所得的踏實感、安全感、信任感，是任何效果圖都無法替代的。

而當總爺和粉絲仔細參觀他們的樣板間，發現這次招商蛇口的顆粒度和風格化又有進一步增強。

02

不僅夠大，細節做得足夠深

臻系產品主打高定主義，首次落位上海主打海派風格，海派元素貫穿始終。

總爺在示范區就看到有一整面墻的內容，介紹建筑風格及選材的來龍去脈，幫粉絲更加詳實地了解海派產品背景。

招商臻境的幾個樣板間，都做了實景樓棟呈現，所以現場銷售也更有底氣向客戶展示。

粉絲在地上入戶大堂駐足許久，這里源自奢華酒店大堂靈感，頂部仿古銅紋吊頂非常吸睛。

大門則采用全畫幅落地玻璃，地面都采用了石材拼花造型，整面曲面背景墻由不同奢石拼接，營造出一種很自然的松弛感。

招商臻境的戶內空間全面升級，這次我們主要看的是高層小戶型，但也有各種天然奢石散布在室內的各個角落。入戶玄關處，木材搭配凝脂發光石材，奢石包裹發光玉石壁龕。

海派拼花地面，客廳吊頂圓弧倒角，搭配全屋墻布與無主燈天花設計，幾乎也做到了這個價位的天花板。

尤其是當總爺仔細觀察細節，主臥、次臥頂部都采用了磁吸軌道燈，讓戶內光線更加柔美，這種細節設計還是很暖心的。

收納空間的合理利用是一大看點，也是現在很多年輕粉絲關注的，現場看到樣板間里布置了很多收納細節，招商臻境這次做得也很不錯。

銷售現場介紹說，招商團隊前期做了競品調研、調查問卷、客戶回訪，才最終確定了這套人性化的收納系統方案。

在離開樣板間的時候，總爺抬頭看到疊墅外立面，大面積low-e玻璃、金屬線條的組合下，外立面還真得實景更具沖擊力。

正如招商在外立面懸掛的標語一樣，招商臻境絕對算得上三林十年來重要作品，就連從出生就住在三林的粉絲，也覺得這句話確實沒毛病。

正是因為這些努力，招商臻境在5月首開勁銷16億，在如今市場能做到這樣業績非常不容易，粉絲在反復猶豫后，也選擇認籌看看運氣。

招商蛇口在招商臻境這個大盤，也是臻系產品的上海首發項目中，投入了巨大誠意，現場明顯看出其在產品打磨方面的用心。

最近招商臻境正在進行二批次產品認購，將推建面約103-135㎡高層、約145-148㎡疊拼，總價約650萬起即可上車。

03

大盤模式，真誠才是必殺技

今年的上海市場有個很大變化，就是整體節奏的放緩。

在過去的兩三年里，由于上海市場的的火爆行情，很多樓盤甚至售樓處還沒造，房子就被一搶而空。

而隨著市場行情的調整，樓市從賣方市場切換到買方市場，買房人出手也更加謹慎，更加相信眼見為實而不是效果圖。

尤其是對于大盤操盤來說，有節奏、有誠意的實景呈現，成為當下的必殺技。

總爺觀察到，招商蛇口今年在上海的幾個大盤，均按照這樣邏輯進行推盤，也取得了不俗戰績。

在寶山顧村，約52萬方TOD大城時代樂章，兩次開盤兩次日光成為北上海紅盤。

時代樂章在首開時就專門劃出了一塊地，做了幾種不同戶型的樣板間呈現，緊接著又打造一座Chill Park生活美學館，展現TOD大城的專屬魅力，為項目熱銷助力不少。

在松江泗涇，約50萬方超級TOD時代潮派，同樣兩開兩罄成為西上海頂流。

時代潮派在首開時就布置了精致的潮前生活創意間暨先鋒藝術展，以超預期的樣板間為項目首開鋪墊，目前也即將完成實景示范空間亮相，繼續用超配產品力沖擊市場。

如今市場有多難大家都清楚，過去幾個月就能賣完的項目，如今普遍需要2-3年的長周期進行去化。

這樣的長周期作戰，更加考驗開發商戰略定力和團隊執行力。如何讓樓盤不斷有新展示，如何讓客戶不斷有驚喜，成為操盤手需要思考的話題。

從這次時隔3個月再度探盤招商臻境，不斷精進的產品、不斷升級的呈現、耐心的操盤節奏，招商表現出的韌性是讓總爺佩服的。

復雜的下行市場，真正考驗房企能力的時候到了。

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