計算機之父馮·諾依曼的一句名言：我們曾經熟悉的一切，都開始陌生。

這句話用來描述當下的地產行業，可能再合適不過。

我們曾經熟悉的一切，現在看來只是過程；

我們現在陌生的一切，也略顯極端；

問題是，如何度過當下，卻是個棘手的問題。

一個基本的共識是，新周期里，房企不再是單一維度的競爭。

面臨復雜的行業環境，所有的企業除了生存，還要發展。所以我們看到，無論央企還是民企，都在努力尋找自己的諾亞方舟。

而不同的是，大家對如何度過當下這個難熬的周期，選擇不同，策略也不同：多數人為了活著，少部分人是為了更好的活著。

而要觀察整個行業，如今的老大保利就是一個繞不開的標的。

最新的半年報顯示：

1、2024年上半年銷售規模依舊是行業第一；

2、市占率也是行業第一，而且還在提升；

3、手握現金近1500億，安全性也是行業最佳的；

4、主動調整了拿地節奏，等待更好機會和拿更好的地。

江湖上這么一句話：

企業的面子，是利潤表；

企業的底子，是資產負債表；

而企業的日子，是現金流量表。

我要說的是，在這個萬物皆可調的年代，只有現金是不會騙人的，才是貨真價實的。

01

最艱難的半年季，保利依然優秀

這可能是迄今為止，地產行業最艱難的半年報季。

據申萬數據，在房地產開發行業里56家已經披露預告的企業中，有高達73.21%面臨虧損，累計虧損金額達到279.70億元。

請注意，這還不包括港股10家top50的房企已經發布了盈利警告。

相對而言，保利無疑是優秀的。

1、市占率逆勢提升

上半年，保利實現簽約金額1733.36億元，穩居行業第一。

盡管與去年同期相比，有26.8%的回落，但確實大幅好于行業平均。

中指院數據則顯示，今年上半年TOP100房企銷售總額為20834.7億元，同比下降41.6%。

除了銷售量依舊穩定外，保利銷售的質也是在大幅提升的：

1）中報顯示，保利上半年權益銷售比77%，比去年同期提升9個百分點；

2）市占率達3.68%，較2023年底提升0.06個百分點；

3）38個核心城市的市占率達到了7.1%，核心城市深耕策略持續強化。

2、盈利能力始終穩健

中期報告顯示，保利2024年上半年利潤總額141億元，凈利潤為74.2億。

客觀而言，保利的利潤規模同比也有下降。但現在的行業狀況，地球人都知道。

保利發展在中報里說，公司也在采取一些措施盡力對沖利潤率降低的影響。

比如，保利除地價外直投成本較計劃降低0.69%；管理費用率較去年同期下降0.15個百分點。

從企業經營角度來看，利潤確實是企業經營的基本追求，但不同的階段企業的側重點又不一樣。

現在，在安全和發展之間，現在怎么再強調安全都不為過，因為沒有安全，就根本沒有理由談發展。

3、現金儲備行業最高

現金對房企來說有多重要已經不用再強調了。

2024年，保利上半年的現金儲備為1464億元，占總資產10%以上，行業最高水平，甚至沒有之一。

而且保利還說了，上半年的回籠率84.6%，且隨著銀行按揭的持續放款，全年簽約回籠率有望穩步提升。半年報數據，公司并表口徑已售待回籠資金（含銷項稅）1033億元，整體現金流合理充裕。

4、融資成本，行業最低之一。

對于很多房企而言，借到錢已是一種奢望，但保利是個例外。

不僅可以借到錢，還可以借到更便宜的錢。

2024年上半年，保利發展新增融資的平均成本較2023年下降21BP至2.93%；

綜合成本降低至3.31%，較年初下降25BP。

8月19日，保利發展發布向特定對象發行可轉換公司債券預案，向特定對象發行可轉換公司債券的發行總額不超過95億元（含本數），發行數量不超過9500萬張。

02

最難熬的底部期，保利的變與不變

保利之所以優秀，除了有著強大的戰略定力外，也與其管理模式密不可分。

盡管市場多變，但保利始終靈活應變。

不變：

1、核心城市的持續深耕

對核心一、二線的持續深耕，既反映了保利當下的競爭力，也反映未來的發展潛能。

今年，保利在38個核心城市中11個城市市占率排名第一；32個城市市占率排名前五，8個城市市占率突破15%.

在西安，按權益銷售額計算，保利以78.6億排名第一，6月單月銷售超過15億。

2、安全與發展并重

對現階段大部分房企而言，保安全還是保發展，成了一個選擇題。

但對保利來說，保安全的同時還要保發展，兩手都要抓。

1）穩住銷售就是穩住一切，有銷售才有安全

這個道理不用講，懂的都懂。

雖然保利上半年經營現金流量凈額為負，但主要原因是用于支付 2023 年度拓展項目的土地款 366 億元，同比增長160億元。

從回籠率指標來看，保利上半年的回籠率84.6%，并表口徑已售待回籠資金（含銷項稅）1033億元。保利未來的現金流依舊充裕。

2）用安全促發展

穩健的資產負債結構，是保利一直以來對安全的追求。

2024年上半年，扣除預收款的資產負債率為65.67%、凈負債率為66.18%、現金短債比為1.22。

這些都保證了保利的絕對安全，以及后續發展。

3、持續提升產品力，用好的產品抵抗和穿越行業周期

行業新周期，產品力才是最好的競爭力。

自2023年至今，保利發展新獲取項目中，有超過75%的項目打造為“天悅人和”產品系項目。

這在很大程度上，保證了保利的競爭力。

比如，今年4月25日，保利上海最重要項目保利世博天悅開盤。作為浦東世博板塊的一線濱江豪宅，保利世博天悅距離黃浦江僅約150米，有卓越的瞰江景觀視野，當日成交金額超80.8億，就連26.3萬/㎡的頂樓也成功售出。

在產品力極度內卷的長三角地區，保利在浙江寧波落地的海晏天珺，上半年入選克而瑞“全國十大高端作品”。

4、回報股東

實際上，保利發展歷來重視投資者回報，上市以來已累計完成現金分紅581億元。

自2023年以來，保利還以現金回購公司股份。在行業資金面普遍緊張的背景下，修訂《2023-2025年股東回報規劃》將現金分紅提升至40%，其中，2024-25年分紅率直接翻倍，預計分紅和回購總規模將至少達到60億。

變化：

1、加強市場應變。

不與市場對抗，尊重規律順勢而為，這是保利的成功法則。

有兩個數據大家可以看看：

今年一季度，保利發展的簽約金額為629.84億元；

第二季度，簽約金額變成了1103億元，比第一季度多賣了473億，較一季度增加75%，環比增速較TOP100房企高出近40個百分點。

數據顯示，保利二季度推貨約1254億元，環比一季度增長181%。三個主要節假日（清明、五一、端午）期間日均認購近20億，同比提升23%。

很顯然，隨市而動的推貨節奏很好地帶動了銷售。另外，價格的適度折讓也是其中一個因素。

2、尋求短期發展與長期支撐的平衡

大家可能都注意到了，保利除了強銷售外，也在調結構。

1）消化存量

中報顯示，今年上半年，保利土地儲備計容建面7140萬平方米，較年初下降 8%。

2）優化增量

今年上半年，保利明顯放緩了拿地節奏，全國范圍內只拓展項目12個，總地價126億元，但均位于38個核心城市。

資產的調倉是為了更好地布局，才能適應瞬息萬變的市場。

3、尋求第二曲線的突破

中報顯示，新增貨值中，住宅業態占比高達96%，這是保利的基本盤。可以預見，在未來的一些年，保利仍舊會尋求住宅規模的適度擴張。

但此外，經營性資產規模和效益也在持續提高。在經營性業務層面：

保利物業合同管理面積9.5億平方米，在管面積7.57億平方米；實現營業收入78.71億元，歸母凈利潤8.46億元，同比分別提升10.2%、10.8%；

酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等商業經營類資產項目較2023年末新增16個至151個，在管面積新增70萬平方米至505萬平方米；

在資產回報率和運營規模雙重提升下，上半年實現營業收入22.57億元，同比增長3%。

03

不確定的未來，誰來引領？

活得久的企業，從不浪費每一場危機。

盡管行業困難依舊，但保利仍對未來保持著強烈信心。比如，保利對行業的最新看法是：

1、行業最壞的時刻基本上是過去了；

2、有效需求絕不會消亡，現在只是在調整狀態；

3、市場總量看是足夠的，但從結構性矛盾看還有比較大的機會。

4、保利不會像其他企業去轉型，而是選擇堅定去做好這個行業。

這四個判斷中，前三個其實我在文章的前面基本都說了答案。

而對于第四個判斷，拆解之下，其實是行業終極之問：

1、行業到底還有多大空間？

2、誰又能引領這個行業？

對于第一個問題，無論國內國外，目前仍然沒有一個產業的量級能超過房地產。

可以對比的是現在如日中天的新能源汽車行業，2023年全年的市場規模在2.19萬億左右；中國的智能手機市場總體規模在萬億出頭。

國內房地產銷售的峰值是2021年的18萬億?，F在普遍的預測，是未來每年的增量是10萬億左右，最保守的預測也有8萬億。

即便按最保守的預測，中國的房地產規模仍舊高達8萬億，相當于3個新能源行業，8個智能手機行業。

目前，保利最新的市占率是3.68%；而歐美房地產頭部企業市占率都在8%左右。

而對于第二個問題，其本質還是大家都在尋找地產領域的華為、美的這樣的行業領軍企業。

產業的領軍企業需要什么特質？

1、有明確的戰略目標和戰略定力。

從戰略取舍來看，有時候企業不僅要看企業做了什么，也要看企業不做什么。

近幾年，保利一直憑借著自己對市場的敏銳感知和前瞻判斷，目標是不動產開發+運營。

但在如何達成這一目標上，保利始終保持著自己的發展節奏：穩健擴大開發主業；逐步孵化以商業地產為代表的第二曲線，即經營性資產。

這一點在前面已經說過了，就不再重復。

2、尊重市場規律和遵守行業常識。

正如前文所說，地產是強周期行業，不可能永遠在頂部，也不可能永遠在谷底。

企業能做的就是，尊重市場周期波動的自然規律，在波動中更好地調整自己的節奏實現風險的對沖。

比如，今年二季度，為了更好的平衡安全和發展，保利在銷售和利潤之間，就選擇了銷售優先。

中報顯示，今年第二季度，保利結算毛利率為14.57%，而今年第一季度為18.64%。合起來，中期毛利率為16.02%。

這也導致了2024年上半年整體毛利率的下滑。

當然了，你可以批評保利賺錢不如以前，但理智又會告訴你，這其實是順應市場之后的戰略抉擇。

與之相對應的是，今年二季度保利銷售金額卻超過了1100億元，環比一季度增長75%。

為什么說保利去庫存的目標非常堅決？核心還是保利對目前市場的判斷。

目前整個行業面臨的最重要的問題，不是政策，也不是監管，而是需求不振帶來的銷售端低迷。

銷售不暢，房企的存貨高企，存貨無法轉換為現金流，去維持企業的正常運轉；而資產價格的下跌，又會進一步惡化企業的資產負債表，導致債務爆發，這才是很多企業出現流動性危機的根本原因。

簡單理解就是，行業下行期，房企只要穩住了銷售，就是穩住一切。

在這個核心目標之下，其他的指標都是為了銷售去化而服務。不留戀，不糾結，決策果斷，堅決行動，這是非常典型的保利風格。

3、優秀的管理團隊及管理模式。

對一個企業來說，企業發展必經的三個階段是產品山、資本山和管理山。

產品層面，自2023年以來，保利發展已經把“好產品、好服務、好生活”作為核心戰略，積極投身于建設“好房子”的賽道，用“人文精神”引領行業發展新模式。

打造好房子是未來行業發展共識，而且所謂的產品品質是從拿地開始就要高度重視，從設計品質、建造品質、交付品質以及后續入住體驗，物業服務等方面去提升產品競爭力。

如果說主動犧牲毛利率是對沖市場下行帶來的銷售壓力，那么持續提升產品力則是保利主動以回歸行業本源和客戶需求的前瞻性舉措。

而資本層面，安全是發展的底線。對保利的管理層來說，安全才是最大的負責。所以我們看到保利除了銷售規模維持第一，在手現金的規模也維持第一。有了安全，才有后面的發展。

最后，才是卓越的管理能力。企業發展到一定階段，要尋求管理體系的構建，通過卓越運營實現基業長青。

這些年來，保利發展對標世界一流企業，持續強化自己的管理效能和經營內功。

從組織架構上，保利有別于其他頭部房企的一個顯著特征就是憑借多年管理經驗，保利沉淀出“總部+城市平臺”扁平的兩級管理架構。

在瞬息萬變的市場里，扁平的管理架構，既有利于總部保持敏銳的市場觸覺和對公司業務全局的把控，有效降低信息不對稱、提高決策和管理效率；又能夠保證上下步調一致的強大執行力和快速的應變調整能力。

因此，保利的人均效能在行內保持領先。2023年保利發展地產板塊員工人數6308人，人均銷售金額6693萬/人，處于行業第一梯隊。

04

結語

如果按2021年的三道紅線開始算，地產行業進入深度調整，從18萬億的頂峰回落，也就3年光景。

而保利從行業TOP5走到行業TOP1，到今天也正好是3、4年。

像保利這樣，做時代的企業，除了要精準找到時代的癥結和痛點，還要腳踏實地，一往無前。

這樣雖然平淡，但也終將乘風破浪。