高層堅(jiān)定推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇的決心，是一浪接一浪的，從上周六到今天，猛推了三波。住建部會(huì)議昨天結(jié)束之后，今天，好人潘行長(zhǎng)又一次來給大家送了錢。股市昨天坐電梯往下，今天又坐電梯往上。

潘行長(zhǎng)喜歡抖干貨，不藏著掖著，所以他講兩回，股市猛漲兩回，蠻刺激的。今次的重點(diǎn)是三句話，主要都是落地（顯示出執(zhí)行速度極快），但也釋放了很猛的新信號(hào)。

一個(gè)是降準(zhǔn)降息，在9.27下調(diào)存準(zhǔn)0.5%的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)年底再下調(diào)存準(zhǔn)0.25-0.5%（下調(diào)公開市場(chǎng)7天期逆回購操作利率0.2個(gè)百分點(diǎn)，MLF下降0.3個(gè)百分點(diǎn)）。預(yù)計(jì)下周一21號(hào)公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）也會(huì)下行0.2-0.25個(gè)百分點(diǎn)。

這個(gè)屬于新消息，尤其是LPR，直接打明牌了。2024年，1年期LPR僅在7月下調(diào)了一次10個(gè)BP至3.35%，5年期LPR分別在2月、7月下調(diào)了兩次各25、10個(gè)BP，累計(jì)下調(diào)了35個(gè)BP至3.85%。這次應(yīng)該是全部下調(diào)，那就是1年期LPR下降至介乎3.1-3.15%、5年期LPR下降至介乎3.6-3.65%。

則房地產(chǎn)市場(chǎng)房貸利率跟隨下調(diào)，深圳現(xiàn)在住宅首套利率為L(zhǎng)PR-45BP=3.4%，二套利率為L(zhǎng)PR-5BP=3.8%，故首套可下調(diào)到3.15-3.2%，逼近3%關(guān)鍵線，二套可下調(diào)到3.55-3.6%。每100萬30年期月供可以省掉100多塊。

下周一開始新買房就是新利率了，即便剛剛降完存量房貸利率的童鞋，到元旦也跟著再降一波。

降息，那是實(shí)打?qū)嵉睦谩?月就該降，9月不降10月降，最好是年底之前再降一波。

第二和第三個(gè)都是支持資本市場(chǎng)新創(chuàng)設(shè)的貨幣工具，先前已經(jīng)確定，這次是極快的落地。

一個(gè)叫股票回購增持再貸款。即日起21家全國性金融機(jī)構(gòu)即可向符合條件的上市公司（所有制中性）和主要股東發(fā)放相關(guān)貸款，并于次一季度第一個(gè)月向人民銀行申請(qǐng)?jiān)儋J款，對(duì)符合要求的貸款，人民銀行按照貸款本金的100%提供再貸款支持。再貸款首期額度3000億元，利率1.75%，期限1年，可視情況展期，累計(jì)期限估計(jì)可達(dá)3年。金融機(jī)構(gòu)貸款利率原則上不超過2.25%。

這個(gè)實(shí)際上是向股市注入流動(dòng)性、進(jìn)而穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格的，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表不好看，回購增持的能力也受限。使用這個(gè)工具，便可向銀行申請(qǐng)低息貸款。尤其對(duì)于那些紅利高息股，是很大的利好。比如像煤炭石油那些股息率達(dá)到4-5%的，以2.25%的利率去向銀行拿錢，增持完了還能賺個(gè)息差。

另一個(gè)叫互換便利。央行委托特定的公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)一級(jí)交易商（中債信用增進(jìn)公司），與符合行業(yè)監(jiān)管部門條件的證券、基金、保險(xiǎn)公司開展互換交易。互換期限1年，可視情展期。大體上就是，證基保公司可用質(zhì)押品（包括債券、股票ETF、滬深300成分股和公募REITs等）換成國債或央票（流動(dòng)性高），然后再以后者去融資出來，要倒騰兩手。通過這項(xiàng)工具獲取的資金，用于股票、股票ETF的投資和做市。目前已經(jīng)有20家券商與基金公司參與，首批2000億申請(qǐng)額度已經(jīng)敲定。這個(gè)對(duì)于那些券商基金很有利，感覺可以玩杠桿。

這倆我個(gè)人都不太懂，跟個(gè)人也沒什么關(guān)系。劃重點(diǎn)來說，這兩個(gè)工具，一是都沒有增加基礎(chǔ)貨幣投放（就是安慰你們，還不是貨幣無錨大放水），二是立意都在穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格，和房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的立意一樣，股市、房地產(chǎn)，都要止跌回穩(wěn)。所以要給它注入足夠的流動(dòng)性。

行長(zhǎng)的演講里還有一句很重要的話，我覺得很重要，也大概率預(yù)示著未來的政策繼續(xù)轉(zhuǎn)向。

潘行長(zhǎng)原文里談到：1）在歷史上的歷次經(jīng)濟(jì)周期中，我們主要依靠投資來提振經(jīng)濟(jì)，但在“高質(zhì)量發(fā)展階段”，需要把握好幾個(gè)重點(diǎn)，第一個(gè)就是“宏觀經(jīng)濟(jì)政策的作用方向應(yīng)從過去的更多偏向投資，轉(zhuǎn)向消費(fèi)與投資并重，并更加重視消費(fèi)。”2）央行下一步的工作，第一個(gè)說的是“進(jìn)一步健全貨幣政策框架……目標(biāo)體系方面，將把促進(jìn)物價(jià)合理回升作為重要考量，更加注重發(fā)揮利率等價(jià)格型調(diào)控工具的作用”。

我個(gè)人認(rèn)為這是最值得后續(xù)期待的重磅信號(hào)，先前已經(jīng)出臺(tái)的所有的政策，市場(chǎng)在群情振奮的同時(shí)也都共識(shí)性的指出了：政策方向主要是來解決地方債務(wù)危機(jī)的，依然還是想著讓大家上杠桿（就是繼續(xù)擴(kuò)大投資），但是缺少對(duì)家庭部門的支持（比如降低支出、增加收入、提高保障，差不多只有降低存量房貸利率這個(gè)），在消費(fèi)端的政策太弱太少。但事實(shí)證明，牛馬拉不動(dòng)車了，要充充電。具體怎么做我不知道，物價(jià)要合理回升，其實(shí)就是促進(jìn)通脹（2-3%），要么是貨幣貶值，要么是購買力提高。很值得期待，小伙伴們高度關(guān)注，很可能會(huì)有新的投資線索出現(xiàn)。

最后，說一下今天的深圳樓盤。光明新盤中建觀玥名邸現(xiàn)在正在搖號(hào)，192套房，登記客戶2047批！入圍客戶比10.66:1，刷新年度紀(jì)錄！繼續(xù)日光無疑，這是年內(nèi)第三個(gè)日光盤了，其中有兩個(gè)是在政策之后密集出現(xiàn)的。

這個(gè)盤的設(shè)計(jì)是不錯(cuò)的，戶型剛需（80-110平米），使用率更高，90%以上。但導(dǎo)致哄搶更主要的原因是價(jià)格，這個(gè)項(xiàng)目中建是2023年拿地，16.15億，樓面價(jià)1.4萬/平米，這給了開發(fā)商極大的定價(jià)空間。地塊要求毛坯限價(jià)在5.03萬/平米以內(nèi)，為光明當(dāng)時(shí)最高。但是這次開盤，開發(fā)商備案均價(jià)約為3.8萬/平米，相較政策限價(jià)打了7.6折。同時(shí)，又推出大量的優(yōu)惠折扣，媒體報(bào)道約在8.7折，就是大約3.3萬/平米。照這么計(jì)算，就是打了6.6折，用港媒的話說，這就是開發(fā)商在“劈價(jià)賣樓”。

這個(gè)可以理解為是深圳限價(jià)解除后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在依據(jù)價(jià)格規(guī)律展開自然調(diào)整。大家都被限價(jià)捆著，死扛著不降價(jià)，樓盤賣不掉也沒有意義，市場(chǎng)永遠(yuǎn)也不能出清。解除了限價(jià)，把經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)權(quán)還給企業(yè)，雖然在一段時(shí)間內(nèi)有些殘酷，但是市場(chǎng)能夠更好的實(shí)現(xiàn)均衡。政府干預(yù)的鐵拳很厲害，但是亞當(dāng)斯密的鐵拳更厲害。

如果問這么低價(jià)砸盤的好處在哪？好處就在于：有人搶房了！一下子就試到底在哪了，成交量起來，市場(chǎng)就會(huì)恢復(fù)正常了。下面光明的操盤手們可以不用搞這么狠了，太便宜的就提點(diǎn)價(jià)吧哈哈。

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