如果說(shuō)，2025年成都樓市的新趨勢(shì)。

我認(rèn)為以前被成都購(gòu)房者嫌棄的“老破小”，從2025年開(kāi)始會(huì)越來(lái)越被關(guān)注且接受。

“老破小”會(huì)在2025年之后，成為一種購(gòu)房新趨勢(shì)，會(huì)有一批低預(yù)算的購(gòu)房者，把主要的購(gòu)房目標(biāo)放在“老破小”上面。

前幾年在我的成都樓市分析觀點(diǎn)里，一直不太建議“老破小”。

主要基于五個(gè)原因，但這些影響因素現(xiàn)在都發(fā)生轉(zhuǎn)變。

1、有選擇的情況下，成都購(gòu)房者偏向買新不買舊，90后購(gòu)房者對(duì)高層住宅的接受度更高。前幾年成都新房不像現(xiàn)在清一色高單價(jià)高總價(jià)。當(dāng)時(shí)核心城區(qū)類150萬(wàn)以內(nèi)的新房，近郊核心且近地鐵區(qū)域120萬(wàn)以內(nèi)的新房也有不少，加上90后更青睞高層，所以“老破小”并不被待見(jiàn)。

但現(xiàn)在新房已經(jīng)普遍改善、高總價(jià)化，從目前成都土拍趨勢(shì)看，未來(lái)改善、高總價(jià)化會(huì)更明顯。好點(diǎn)的位置，幾十萬(wàn)，一百多萬(wàn)幾乎沒(méi)新房選擇空間了，甚至品質(zhì)好點(diǎn)的次新房選擇空間都很少，對(duì)于預(yù)算不高（幾十萬(wàn)，百萬(wàn)出頭預(yù)算）有位置或面積需求的購(gòu)房者，就品質(zhì)差的高層和老梯步房可以選。比起品質(zhì)差的高層電梯房，一些更老的梯步“老破小”舒適度反而更高。

2、受限購(gòu)影響，購(gòu)房者珍惜購(gòu)房資格、剛需資格。以前買房不僅有剛需資格、普通資格之分，還有套數(shù)限制。購(gòu)房機(jī)會(huì)很重要，老破小對(duì)很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)只是過(guò)渡房產(chǎn)，以前大家不愿意浪費(fèi)資格，導(dǎo)致老破小的需求銳減，流動(dòng)性變差就是必然，但現(xiàn)在成都已經(jīng)不存在資格的問(wèn)題了。

3、曾經(jīng)的購(gòu)房者，買房考慮投資的較多。以前大家投資，喜歡買新不買舊，經(jīng)過(guò)了幾年成都樓市疲軟，大家購(gòu)房邏輯從“增值投資”轉(zhuǎn)變成了“居住消費(fèi)”。以前大家買房從投資角度考慮，老破小自然不算是優(yōu)質(zhì)選擇，但現(xiàn)在從自住性價(jià)比角度出發(fā)，老破小的低價(jià)高配套優(yōu)勢(shì)就很突出。

4、以前成都的治安環(huán)境需要依賴小區(qū)安防。以前可沒(méi)有現(xiàn)在安全，前幾年我調(diào)研了很多購(gòu)房者，他們當(dāng)時(shí)買房還是要考慮治安環(huán)境的，一些集中的老舊街道小區(qū)，沒(méi)有太好物業(yè)條件的老小區(qū)，很多購(gòu)房者由于擔(dān)心安全問(wèn)題是很少會(huì)考慮的。而現(xiàn)在成都的整體治安情況已經(jīng)好了很多，治安越來(lái)越好，大家在這方面的顧慮自然也就越來(lái)越少。

5、以前成都是城市擴(kuò)張階段。城市擴(kuò)張階段，更多的資源和目光都在新區(qū)新城建設(shè)上，很多老舊小區(qū)、街道在那個(gè)時(shí)候更新優(yōu)化都很緩慢，居住環(huán)境是一個(gè)老大難的問(wèn)題，要不然前幾年也不會(huì)出現(xiàn)那么多人說(shuō)新區(qū)崛起老城衰敗。而現(xiàn)在成都已經(jīng)過(guò)了城市擴(kuò)張階段，進(jìn)入到城市更新階段。目前的發(fā)展階段，對(duì)老社區(qū)、小區(qū)必然是利好。類似加裝電梯、管線更新、綠化升級(jí)，都在讓老小區(qū)居住體驗(yàn)提升。

（特別說(shuō)明一下，我這篇文章說(shuō)的“老破小”指的是老梯步房，同時(shí)不涉及特殊的學(xué)區(qū)問(wèn)題，只單純討論單價(jià)、總價(jià)不高的老破小。）

前些年，成都的“老破小”和我以前分析的大差不差，在成都樓市的表現(xiàn)并不好。

但由于不利因素的改善，未來(lái)可能真的需要重新審視成都的“老破小”。

不管大家認(rèn)為“老破小”好還是不好，都必須要接受一件事情，就是以當(dāng)下成都的樓市環(huán)境，老破小逐漸被預(yù)算有限的購(gòu)房者接納是趨勢(shì)，因?yàn)槌啥加刑囝A(yù)算一百萬(wàn)出頭，甚至是預(yù)算幾十萬(wàn)的購(gòu)房者了。

買房從來(lái)不是用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去衡量所有房子的好壞，我們還得考慮預(yù)算和購(gòu)房者自身的需求，考慮房子值不值得買的關(guān)鍵，是在你預(yù)算范圍內(nèi)，它是不是最好的選擇。

在我的分析看來(lái)，既然未來(lái)越來(lái)越多的成都購(gòu)房者會(huì)開(kāi)始考慮老破小，買“老破小”會(huì)是一種趨勢(shì)。那我就想給讀者講一講，如果你要買老破小，應(yīng)該怎么選。

看似便宜的“老破小”其實(shí)是最容易買錯(cuò)的。

首先就要記住一點(diǎn)，成都老破小的價(jià)值本質(zhì)是“用金錢換空間，用時(shí)間換便利”，以犧牲部分硬件條件為代價(jià)，換取核心區(qū)位的稀缺資源和生活便利度。

所以買老破小就一句話：除自身工作通勤原因以外，盡量考慮配套成熟的核心城區(qū)“老破小”，盡量規(guī)避非核心城區(qū)老破小。

我們買房看競(jìng)爭(zhēng)力，是看它背后的稀缺性。

成都12個(gè)區(qū)、3個(gè)縣，代管5個(gè)縣級(jí)市，每個(gè)區(qū)縣都有自己的早期老城，而每個(gè)老城都有自己的“老破小”。但你們回想一下，每次提到“老破小”大家想到的，是不是都是核心的五城區(qū)？

除了五城區(qū)建設(shè)最成熟，“老破小”數(shù)量相對(duì)較多以外，最關(guān)鍵的原因是成都流動(dòng)性高的“老破小”都集中在五城區(qū)。

因?yàn)椤袄掀菩　闭娴挠袃r(jià)值的稀缺屬性是位置，而整個(gè)成都最有位置稀缺性的就是五城區(qū)。

并不是五城區(qū)的“老破小”就有競(jìng)爭(zhēng)力，而是交通位置方便，配套成熟的“老破小”才算是有核心競(jìng)爭(zhēng)力，只不過(guò)五城區(qū)很多“老破小”都交通位置方便，配套成熟而已。

（購(gòu)房者很難真正多角度地去了解成都樓市，建議去微信公眾號(hào)“不魚(yú)說(shuō)房”看看，整理了很多專業(yè)的成都樓市分析和成都規(guī)劃信息！）

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都五城區(qū)核心位置老小區(qū)周邊配套密程度超過(guò)部分郊區(qū)3倍以上。由于菜市場(chǎng)、社區(qū)診所、小吃店密集分布，消費(fèi)、餐飲、交通等生活成本可以控制在新區(qū)的80％以內(nèi)。

我認(rèn)為，能給生活帶來(lái)便利，能降低生活成本的“老破小”，才能算是優(yōu)質(zhì)的“老破小”，也是我覺(jué)得成都購(gòu)房者應(yīng)該考慮的“老破小”。

所以未來(lái)即使“老破小”會(huì)越來(lái)越受到購(gòu)房者青睞，成都的“老破小”成交量會(huì)相對(duì)好起來(lái)。

但非核心城區(qū)“老破小”因?yàn)椴痪邆湎∪毙裕瑫?huì)繼續(xù)被邊緣化，不只是降價(jià)，更多的會(huì)是有價(jià)無(wú)市，流動(dòng)性極低。

對(duì)于想要考慮非核心城區(qū)非成熟位置“老破小”的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，你們真要做好心理準(zhǔn)備，是不是真的要買？

同時(shí)在要有位置配套的基礎(chǔ)上，我給購(gòu)房者買“老破小”最大的建議就是，你在買之前，要比買新房和普通二手房花更多時(shí)間去了解“老破小”內(nèi)的情況。

第一，買“老破小”最需要注意的是鄰居。不同“老破小”的居民結(jié)構(gòu)，差別比人和狗的差別都大。

成都老小區(qū)的神人，比你們想象中的多。

買之前別只是簡(jiǎn)單看樓上樓下有沒(méi)有撿垃圾的太婆，亂搭亂建的大爺。最好問(wèn)一下小區(qū)保安、清潔，旁邊商戶，或者是內(nèi)部住戶甚至在網(wǎng)上搜一下，小區(qū)里有沒(méi)有奇葩，了解下小區(qū)的居民結(jié)構(gòu)，同時(shí)最好抽幾天時(shí)間早上、晚上這種特殊時(shí)間段去小區(qū)感受一下，有沒(méi)有異常情況。

很多人可能是沒(méi)遇到過(guò)，兩口子經(jīng)常半夜打架砸東西的，在家養(yǎng)雞鴨的，喜歡凌晨就起來(lái)開(kāi)嗓搞音樂(lè)健身的。

第二，看社區(qū)內(nèi)的維護(hù)情況。不是簡(jiǎn)單看一下干不干凈，很多人覺(jué)得小區(qū)干凈，就可以了。

實(shí)際上干凈只是表面，更多要看小區(qū)的秩序。比如看停車情況、違建情況等等，從我這么多年了解成都老小區(qū)的情況看，但凡沒(méi)得秩序的小區(qū)，吵架扯皮的事情絕對(duì)多的很。

第三，看可改造程度。現(xiàn)在成都很多小年輕流行“老破小”外焦里嫩，就是小區(qū)看起來(lái)老，但房子內(nèi)部全新現(xiàn)代化裝修，住起來(lái)也很舒服。但很多人忽略了小區(qū)本身的水電線路、燃?xì)夤艿馈⒐饫w網(wǎng)絡(luò)情況，是不是滿足自己的改造需求，所以買之前一定要做好全面的功課。

相關(guān)要注意的其實(shí)還有不少，只有你們自己去實(shí)地多看多了解才能清楚。

不要覺(jué)得“老破小”只要便宜，購(gòu)買前就忽略了去多了解，買“老破小”要的是花小錢辦大事。

“老破小”可以買，但更需要你們謹(jǐn)慎買。