在上海，“老瓶裝新酒”的故事，大家已見怪不怪。

不少沉寂多年的老樓盤，突然冒出來重新開賣，用現房故事去“打動”買房人。

然而這些樓盤大多有硬傷，包括更復雜的項目背景、更短的土地年限、更差的產品狀態...

其中最典型的案例，就是上次總爺聊過、有20年歷史的圣和靜安公館，去年10月推出新房源入市，慘遭市場“打臉”——

63套房子賣了快半年，還有30多套在售（來源網上房地產）

不過更有趣的是，這瓶“老酒”并沒有認輸，拒絕躺平的他們，最近又有大動作——

召開盛大發布會，37套“壓軸”房源即將入市

眾所周知，這是一個已經交房很久的老項目，難道又有新產品要面世？

總爺深入了解后發現，原來所謂的壓軸37套，大概率就是分散在那棟樓里、上次沒備案上市的房源。

今天總爺就借這個項目和大家聊聊，為什么老盤新賣總是這么難。

01

平均月銷個位數，到底有多難？

首先我們盤點下銷售情況，看看究竟面臨怎樣困局。

去年10月15日，圣和靜安公館推出63套房源，總爺仔細數了數網上房地產的公示數據——

已登記27套、已簽3套，可售剩余33套，整體去化率不足50%

而白色標注的未入市房源，大概率就是即將推出的那37套，分散在同一棟樓里。

算下來近半年去化30套，平均月銷個位數，看來確實是非常難。

我們再來分析下原因，目前在售的3號樓，是圣和圣廣場這個大項目的三期地塊。

開發商圣和圣置業于2003年拿地，后來陸續推出住宅、商鋪和酒店式公寓。

根據網上房地產數據，上一次開盤已經是2016年，也就是同為圣和圣廣場三期的另外幾棟樓幢，2018年交房。

目前在售的3號樓，實際上是有多年房齡的“老房”。

過去幾年，這些房源一直由開發商自持做長租公寓（信息來源第一地產），這也意味著：

客戶買的新房，已經被人住過好幾年。

一方面，有些客戶對新房有“執念”，大概率會直接忽視，這種盤天生就不受待見。

另一方面，租賃房源的折舊不容小覷，后續的質量維護，非常需要買房人重點關注。

不過房齡問題對于圣和靜安公館來說，可能還是最小缺點，客戶真正在意的，是價格與市場的脫軌。

02

多重硬傷壓身，價格脫離市場

第一是價格問題，這點決定了項目注定艱難。

去年圣和靜安公館推出“新房”，單價13.25萬/平，比同小區二手成交價還貴。

如果是新建的也就罷了，大家都是同房齡同品質，這個價格可以說完全是勸退。

第二是外部環境，整體界面與豪宅社區有差距。

小區北側就是海寧路/北橫通道，車流經過時噪音是相當大，現場感受幾乎是沒有休止。

而小區旁邊就是著名的七浦路商圈，曾是上海知名的批發貿易市場，所以人流圈層也相對混雜。

整個板塊給人感覺是基本配套夠成熟，但距離豪宅社區差距的確很大。

第三是產品缺乏亮點，與新一代樓盤無法比。

小區本身是長條形地塊，園林綠化施展空間比較小，也并沒有規劃會所，而上海同價位新盤基本都會有。

最不忍直視的是戶型，完全是落后于市場的設計，這種板塔結合的房子如今的確是不多見了。

除了100平的2+1戶型勉強能看，其余三個戶型在總爺看來完全脫離了真實需求，通透性和實用性都顯得不足。

第四是板塊價格體系，難以實現高溢價。

蘇河灣的板塊優勢這點，也是圣和靜安公館在大部分營銷宣傳中，最為突出的一點。

總爺要強調，板塊概念是地域/地理概念，不是說沾上這個板塊的所有房子大家都是同一個價值。

蘇河灣在靜安合并閘北后的確迎來了高速發展，也出現了一些豪宅社區，但是大家一定要注意：

圣和靜安公館并不算真正豪宅，和其他產品是不同價格體系。

短期內，大部分北區內環新房都沒交付，價格可能還能穩在13萬。

等到后面大量戶型更好，房齡更新、小環境更好的項目交付進入二手市場，項目承受的壓力還會更大。

03

營銷再猛，真不如踏實定價

盡管面臨種種難題和困境，我們可以欣喜地看到，操盤團隊還是非常努力的。

在總爺看來，他們并沒有選擇“躺平”，而是一直持續在市場發聲，維持著很高聲浪。

可惜的是，作為一個老盤新賣的項目，圣和靜安公館完全是按照新盤打法去操盤：

1、砸下巨額宣傳費用

對于新盤、尤其是期房來說 ，適當宣傳包裝是必須的。客戶看不到成品，需要借助媒體發聲。

而對于這樣的現房來說，幾斤幾兩現場一看便知，海量宣傳只會讓人感覺“過度包裝”。

2、定價缺乏市場邏輯

定價“失真”不是總爺臆想，而是市場數據的真實反饋，客戶會用真金白銀投票。

當同一個小區都沒有價格優勢，客戶自然會分流到議價空間更大、支付更靈活的二手房房東那里。

至于即將主推的140平大面積，近2000萬的總價，為什么不去選有會所、產品更新的“真新房”呢？

其實上海目前還有不少類似項目，圣和靜安公館的慘痛經驗，無疑是給市場好好上了一課——

切莫因為現房沾沾自喜，失去對市場的敬畏之心。

老盤新賣的真正對手，不是那些產品更猛的新盤，而是市場上的二手房東們。

與其在營銷層面新點子不斷，不如提前踏實做好定價工作，用誠意去打動客戶。

總爺也期待圣和靜安公館可以逆轉頹勢，為市場注入信心。

對于圣和靜安公館，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。