成都樓市營銷概念從來都沒有停過。

　　早期“南富西貴”，西邊南邊就是買房首選，近些年才了解成都樓市的人，可能想象不到，現在歲月靜好的溫江以前也火爆過。

　　前幾年東進、南拓、樓市營銷方向就是買房就往南邊買、最次也是東邊買?！皩幰悄弦粡埓?，不要城北一套房”，南邊天府新區非核心板塊，現在成交2萬都難的二手房，當時能賣到3萬以上，甚至視高都能賣到1.5萬以上。

　　而現在樓市從投資時代轉變為自住時代，概念其實已經弱化了，但依然存在，就是所謂的“新中心”、"多中心"等等。

　　其實對于買房的人來說，真的可以不需要聽各種概念，做一個大概的區域排序分檔，結合自己的需求和預算，盡可能往最有排序買就可以了。

　　這些年，我對成都樓市各城區，一直都分三檔。

　　只要按照定檔排序去做選擇，不敢說能買到多好的房子，但起碼能規避很多風險。

　　我可以很自信的講，在成都樓市分析的大方向上，起碼我很少出錯。

　　2020年那個階段，我對樓市的推薦排序三檔是：一圈層、二圈層＞三圈層＞不限購

　?。ㄌ貏e說一下，當時成都限購，但法拍房不限購，很多沒有資格的購房者，都盯著法拍房，好一些小區法拍房通常都高于正常二手市場成交。）

　　可能現在看，買房能選一圈層的五城區、高新區、哪怕是選二圈層雙流、龍泉、溫江、郫都、新都，也不去買三圈層，更不會去買視高這些房子。

　　但當時的樓市是非?；靵y的，那個階段是投資熱，看的就是概念。

　　那個時候單價一萬多可以買到成華區、金牛區的新房，但很多人就是鐵了心，搶著去買遠郊、甚至是視高，覺得有發展未來有潛力。

　　當時的輿論風向是買新城不買老城，買未來規劃不買成熟配套。

　　那個時候，即使是近郊已經存在風險，但依然有很多機會，因為階段性的房價高點在2021年，但遠郊和不限購的房子， 除非你是真的在周邊生活工作純自住，除自住以外的其他情況，特別是投資，基本上就是死路一條，但是依然很多人不信邪。

　　說出來你們不信，這篇文章當時評論持反對意見的人，比支持的人還多。

　　而目前我對成都樓市的三個檔分是：核心城區＞近郊城區＞遠郊城區

　　核心城區：錦江區、成華區、青羊區、武侯區、金牛區、高新區

　　近郊城區：雙流區、龍泉驛區、溫江區、郫都區、新都區、天府新區、高新西

　　遠郊城區：大成都范圍內其他城區

　　2021年后，我文章就逐漸開始用目前的分檔來做排序。

　　之所以定檔調整，其實就是成都發展格局與樓市供需關系變化。

　　我是認為，成都已經處在百年未有之大變局中。

　　城市發展模式轉變，由增量擴張轉向存量增長，傳統的拓展型“藍圖式”規劃模式，已經轉向提升型“診斷式”規劃模式，城市更新成為了主要任務。

　　以前，買房投資時代，也是城市擴張時代。五城區受制于新房供應持續收縮，市場是沒有過多營銷資源給到它們的。而新區，近郊因城市擴張與軌道交通建設成為供應主力，也是概念營銷的主力，自然成為投資的寵兒。三圈層（遠郊區域）以及不限購，則依賴寬松的限購吸引外溢需求。

　　現在，買房自住時代，也是存量更新時代。核心城區＞近郊城區＞遠郊城區的三檔分層，更強調城市配套能級與市場價值的分化。

　　核心城區憑借成熟的配套資源、通達的交通位置、綜合的服務產業集聚效應，依托存量階段，現在的城市界面更新發展方向，幾乎是已經立于了樓市的不敗之地。

　　近郊城區高度吃市場紅利，現在沒有紅利可吃，還有人不認命，現在主要依托產業導入和逐步承接主城外溢需求，現在的近郊城區的樓市價值，核心在于產業與交通，有優質產業、便利交通的地方就還有起色，反之就兇多吉少。

　　遠郊城區則因基礎設施薄弱、人口吸附力不足，基本上在樓市就沒有什么吸引外溢的競爭力了，主要就是區域內自住買。

　　至于以前的不限購，現在已經不存在這個概念了，一地雞毛。

　　目前的定檔，近幾年的市場反饋其實已經說明了沒有問題，但依然很多質疑。

　　明者因時而變，知者隨事而制。

　　以前投資買房和城市擴張時代，核心城區樓市都沒有沒落，也沒有被取代。

　　現在自住買房和存量更新時代，如果預算和需求允許，能往核心擠，就往核心擠吧。

　　記住：核心城區＞近郊城區＞遠郊城區