杭州不限價的千萬級以上豪宅集中亮相，怎樣的產品定位？價格如何？市場密切關注之中。

去年“10.9”新政，杭州全面取消限價政策，此后地王、高價地、低密地屢屢現身。據統計，自放開限價后掛牌的第一批土地（2024年11月15日出讓）至今，杭州合計成交涉宅地75宗（數據截至2025年6月19日）。

暫不考慮今年5月和6月剛拿的土地，放開限價至今年4月的65宗涉宅地中，已有57宗項目公示。但目前開盤銷售的項目僅11個，相比限價時代的快速度，開發商此刻反而放慢了腳步，不約而同選擇謹慎觀望市場反應，等待合適的上市時機。

5月，杭州多個板塊的首個不限價樓盤陸續上市，初試市場，部分樓盤取得較高熱度。

6月，更多的高端項目集中亮相，千萬級以上的豪宅紛紛將入市，全新產品和價格體系將測試市場。

01

近日，城東新城安琪兒區域的錦上萬象府領出首張預售證，這是安琪兒區域上市的首個不限價樓盤。

錦上萬象府由4幢14-20F高層和2幢7F疊墅組成，此次首開1號樓和5號樓，共63套高層房源，戶型約183-251㎡總價多數千萬以上。項目外立面以鋁板、石材、玻璃的組合來打造，室內精裝卷到萬元裝標

首開均價65600元/㎡，相比之前該區域的限價46500元/㎡，上漲了19100元/㎡，漲幅約41%

相比5月開盤東新板塊的綠城·岸芷丁香，首開價格漲幅約20%，錦上萬象府大幅上漲近2萬元/㎡，完全跳出了原來的限價體系。

雖然上漲了近2萬元/㎡，但65600元/㎡的首開價還是略低于此前市場放風的7萬元/㎡。周邊可參考的二手房樓盤是華家池“三兄弟”，二手房均價約6萬-8萬元/㎡，華家池的地段更好一些，但產品已經有十年。

錦上萬象府效果圖

圖源：濱江集團

幾乎同時，錢江新城二期的招商·杭序府也領出了首張預售證，首開均價59098元/㎡，相比項目北側的潮語映月軒限價52000元/㎡，上漲了7098元/㎡，漲幅約14%，但此價格也比原來放風價格略低。

招商·杭序府規劃12幢13F-16F高層，首開1號樓、2號樓和12號樓，合計112套房源，戶型約170-375㎡，總價基本千萬起步，部分約900多萬。項目外立面采用弧線轉角陽臺和大面積玻璃，擁有超高窗墻比，沿河的樓幢整體上抬，布局恒溫泳池、健身房、私宴廳等配套。

項目周邊暫無次新二手房，北側的潮語映月軒今年上半年三次開盤，搖號中簽率均在15%左右，且有兩次需“拼社保”

在未來次新二手豪宅扎堆的錢江新城二期，招商·杭序府在價格上還是比較卷的，首開定價小幅高于此前限價以試探市場。

杭序府效果圖

圖源：招商蛇口浙江公司

02

江南岸的高端項目也傳來消息，濱江水電新村項目、中海寰宇天下西項目均在近期進行了項目公示，且為了一線江景都做足了功夫。

今年3月拿地的濱江水電新村項目，成交樓面價77409元/㎡，成為當時杭州單價新地王，目前在涉宅地樓面價中也排在第二位。

項目緊鄰杭州奧體中心，規劃5幢17F-20F高層，主力戶型約296㎡、386㎡、506㎡，項目層高達3.6米，底層架空層層高達到驚人的10.6米。入口處設置大面積景觀廊架，所有樓幢由風雨連廊相連，配置下沉庭院和泳池等。

項目北面與錢塘江之間僅隔著文創總部和學校，由于10.6米的架空，使得較低樓層也能一覽江景

此前，濱江集團董事長戚金興在接受采訪時曾透露，濱江水電新村項目產品革命性迭代，希望賣到10萬+到12萬左右，而非市場傳聞的15萬甚至更高。

濱江水電新村項目公示效果圖

圖源：杭州規劃和自然資源局

濱江區政府板塊的中海寰宇天下西項目，也在拿地近半年后公示，項目為商住性質，規劃5幢19F-22F高層和2幢25F辦公樓。

項目住宅部分層高3.45米，架空平臺5.6米+架空層6米，合計高度達11.6米，辦公部分無架空平臺，設置下沉會所，高層部分設置為雙太空艙戶型，辦公樓部分有800㎡超平層戶型。

市場傳言放風價在10萬元/㎡以上，戶型預計220-390㎡，總價2000萬元以上

中海寰宇天下西項目公示效果圖

圖源：杭州規劃和自然資源局

此外，錢江世紀城望闕南的濱江·奧映鳴翠府，傳出消息即將開放示范區，高層戶型預計225-350㎡，放風價約8.5-9萬元/㎡，總價基本是2000萬元起步

03

在杭州長達7年的商品房限價政策解除后，真實需求信號失真的市場，定價失去方向，這些不限價的高端樓盤也在探索之中，價格需要進行反復測試

去年11月首開，率先突破限價的中冶·錦繡公館，多次搖號后剩余14套房源的現象，恰恰是一個市場價格測試的典型案例。

從拿地到開盤，鴿了將近7年的中冶·錦繡公館，首開79405元/㎡，一舉大幅突破區域限價，二開82501元/㎡，上漲3000元/㎡，三開漲至84999元/㎡。目前剩余14套房源沒有選光，是正常不過的市場現象，這才是真實的市場。

中冶·錦繡公館實景圖

圖源：中冶置業

也許很多人的思維還停留在充滿“開盤即罄”“秒光”等關鍵詞的商品房限價時代，而限價時期各板塊的限價是拍腦袋拍出來的，有些板塊一二手房價格倒掛，新盤就被搶，需要搖號“拼社保”甚至限售，而有些板塊按照限價銷售已經滯銷，甚至需要打折出售。

真正的市場價格體系，就是在買賣雙方的反復博弈和測試中形成

開盤能夠賣出去一半以上的房源，然后經過市場續銷，甚至尾盤降價等等，都是非常正常的市場現象。比如，不限價的大平層，一直是這樣的市場。

況且，當前的市場瞬息變化

去年926政策大幅轉向后，部分城市市場復蘇，在今年3月迎來“大陽春”行情，4月尚有慣性仍是“小陽春”，而5月的市場預期就大幅降溫

最近兩個月，不少不限價的高端項目陸續亮相，比起當初拿地時的預期以及幾個月前的放風價，不少樓盤最終的定價都已經理性了很多

未來兩個月，杭州市場特別是高端市場，新的價格體系將明了