百億之上：大展鴻圖！福州土拍秘密藏在市屬國企財報里

又是一輪土拍。福州城區今年規模最大土拍落幕，賣地102.72億元，宅地幾乎被國企“包圓”，尤其是市屬國企。

什么才是閩系大本營，福州樓市的全新格局？最大的主角當屬市屬國企和“建保國”，它們長袖善舞、一爭長短。

商品住宅用地全部底價成交，新榕、左海、建總、福厝、福州地鐵各拿一塊，“建保國”的“國”，廈門國貿補倉一塊。

你怎么看頻繁被提及的（市屬）國企兜底局？除了用手機看，福州商業地產觀察者“說商道市”得說，福州樓市，福州土拍的大秘密，通通藏在市屬國企的年度報告/融資券募集說明書/信用評級報告/公司債券年度報告里(可通過 企查查 查閱)。

本期第一季，先行領略福州古厝集團有限公司（以下簡稱福州古厝集團）的“澎湃勢能”。前述摘地的新榕、福厝，即是福州古厝集團旗下。

NO.1｜福州古厝集團的“命根子”

從文旅到地產：“不忘”來時路 再赴新征程

福州古厝集團絕對是值得“說商道市”另眼相看的市屬國企。

在其主營業務收入構成中，建筑工程+房地產開發業務收入占比2024年、2023年度均超過了40%，而在2022年度，這一占比更是達到了驚人的72%，是福州古厝集團最重要的收入來源。

利潤結構，更是不得了。僅房地產開發單項，近三年（2022-2024年）分別占比達244.63%、173.39%、102.08%。以2022年為例，福州古厝集團主營業務全年利潤不過2.9億元，單單房地產開發一項就貢獻了7.1億元。可見一斑！

▲連續三年（2022年-2024年），房地產開發貢獻了福州古厝集團最大的利潤。單位：萬元，%

通俗點理解，就是這幾年福州古厝集團所有業務板塊的合計利潤，不敵房地產開發一項。

單看這三年數據，房地產開發簡直就是福州古厝集團的命根子！是貼補集團其它主營業務極其重要來源！（注：主營業務收入構成，國內貿易雖然占比最大，但利潤率極低，甚至有時為負毛利，故忽略不計。）

讓人不禁遙想當年！

2022年1月，為推動國有資本向重要行業和關鍵領域集中，做強做優做大國有資本和國有企業，將福州文化旅游投資集團有限公司更名為福州古厝集團有限公司。重大資產重組后，發行人將古厝文旅、會展賽事、商貿酒店、城建交通作為四大核心業務板塊。

但，“說商道市”分明看到房地產開發才是福州古厝集團核心業務板塊。這咋說？！

作為福州市屬大型綜合性國有企業，福州古厝集團今時今日在地產板塊打造有福州新榕金字系列、福州建工福厝系列住宅產品等。

▲6月底的福州城區百億土拍，摘地的新榕、福厝，皆出自福州古厝集團旗下

從文旅到地產，“說商道市”得說，莫失莫忘來時路。

NO.2｜2025急轉直下

成也房地產，痿也房地產

故事按標準化續寫，總會有個但是/不過。

不過，許是2025年開局不利，福州古厝集團一反近三年房地產開發的勢如虹，萎了。

2025年1-3月份，福州古厝集團房地產開發猛降，業務收入占比主營業務僅為3.28%。而在2022年，這一比例甚至高達44.14%。

不光如此，連續數年貢獻福州古厝集團最大利潤的房地產開發，今年一季度利潤也僅占比主營業務5.72%。

前后反差之大，令人咋舌。

近三年及一期，發行人房產開發業務主要由保障性住房、商品住宅、商業地產以及車位銷售構成。無論是收入構成，還是利潤構成，抑或是毛利率，跌得重的皆屬商品住宅（如下圖所示）。

這讓福州新榕金字系列、福州建工福厝系列等情何以堪？！還能否一戰？！

難怪，財報N多次提相關風險，言必及房地產。

發行人（即指福州古厝集團）投資性房地產金額較大，占比較高，影響公司資產的變現能力。發行人投資性房地產余額較高，若該部分資產的公允價值出現較大波動，將對發行人的盈利能力和償債能力產生一定的影響。

發行人2024年度營業利潤為20676.14萬元，凈利潤為12478.27萬元，與上年同期相比分別減少8027.55萬元、2717.20萬元，減幅27.97%以及17.88%，主要是由于房地產板塊開發周期原因，房地產確認收入減少且高毛利的商品房占比較低，導致利潤減少；投資性房地產公允價格因市場環境原因，增值幅度減少。

NO.3｜互有滲透？

福州新區集團下期見

讓福州商業地產觀察者“說商道市”感興趣的還有：根據福州古厝集團2024年度財務報表附注，按欠款方歸集的年末余額前五名的應收賬款情況，福州新區開發投資集團2.64億元居TOP3，占應收賬款合計的7.52%。其中，壞賬準備149萬元。

這是互有滲透的節奏？

年度報告/融資券募集說明書/信用評級報告/公司債券年度報告里領略（市屬）國企“澎湃勢能”，福州古厝集團篇暫且擱筆（其實還想寫，其實還有的寫）。

下一期，福州商業地產觀察者“說商道市”想追的就是與福州古厝集團互有滲透的福州新區開發投資集團。

你還想領略誰的“澎湃勢能”？各平臺評論區見！

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