透明經營公共區域后，業主基本可免繳物管費

文｜鄧浩志

近日，有媒體報道，武漢一小區給業主發錢，業主最高可領超一千元。說的是武漢綠地漢口中心小區給全體業主發放公共收益，累計金額近 63 萬。發放標準為 5 元/m2，有業主領到 1110 元。該小區公共收益主要源于地面停車場收費和場地租賃等項目。2021 年，小區第一屆業委會成立后和物業協商約定，小區的公共收益采取 “三七分” 的分配機制，即由物業扣除管理成本和稅費在內的 30％的公共收益，剩下的 70% 歸全體業主所有。

很多人并不知道，小區公共區域的收益理論上是歸業主所有的。如果是由物業公司幫忙經營，是可以提成分成的。公共區域包含的地方有：比如小區花園賣牛奶，裝電訊的攤檔；大堂內、車庫內、欄桿上、電梯內的廣告等等。

而最近幾年，業主和物管公司達成協議，由物管經營社區公共空間，雙方共同獲取收益的案例越來越多。信息公開透明，物業公司有增量收益，業主甚至可以減免管理費，雙方的積極性都更高。

至于很多沒有達成協議，物業未經業主同意擅自經營小區公共空間的情況則更為多見。這也是為什么很多老小區物業費 20 年可以不漲價的根本原因，說白了就是出租空間和廣告位補貼了物業公司的經營費用。但有些物業公司卻以很長時間沒有漲價為由，逐漸削減物業服務。比如合生系旗下的康景物業，一個 5000 人左右的大型社區，包括保安，清潔，工程，服務等所有人員同時服務的可能只有 10 個左右，1：500 的比例怎么可能有好的服務？甚至是否存在服務都成問題。這導致了物管和業主之間矛盾的惡性循環。因為物業越來越差，業主不但不愿意提高費用，部分業主甚至拒絕繳費。結果導致物業服務進一步下滑，如此往復循環。目前看，這類小區還找不到撥亂反正，回歸良性循環的辦法。

當下，各小區物業公司和業主之間的矛盾愈發突出，怎么解決老舊小區管理費 20 年不漲，收入跟不上運作的成本增長的問題？怎么解決業主普遍對物業服務跟不上需求，甚至物業服務越來越沒有存在感的矛盾？舊有的業委會模式在解決當前物業管理問題方面存在局限性，而且很多小區至今也無法成立業委會。這恐怕要求監管部門在立法、立規以及可執行性方面再進一步。