今年二季度，貝殼實(shí)現(xiàn)總交易額8787億元，同比增長(zhǎng)4.7%，凈收入260億元，同比增長(zhǎng)11.3%，凈利潤(rùn)13.07億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)18.21億元。

近年來，伴隨著居民消費(fèi)升級(jí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，整體由增量開發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)的方向轉(zhuǎn)型。貝殼作為行業(yè)頭部一站式新居住服務(wù)平臺(tái)，憑借精細(xì)化深度運(yùn)營(yíng)與科學(xué)管理，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)中向好，顯示出強(qiáng)健的發(fā)展韌性。

“多元增長(zhǎng)”發(fā)力

貝殼目前的業(yè)務(wù)包括房產(chǎn)交易、家裝家居、房屋租賃和貝好家，各業(yè)務(wù)有齊頭并進(jìn)之勢(shì)。

財(cái)報(bào)顯示，房產(chǎn)交易服務(wù)中，二手房交易占比提高，交易單量占平臺(tái)房產(chǎn)買賣交易單量的比例提升至76%。二季度，貝殼存量房業(yè)務(wù)總交易額達(dá)5835億元，凈收入67億元。

從數(shù)據(jù)可以看出，一方面國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生明顯變化，二手房交易已成主流；另一方面，貝殼通過提升二手房服務(wù)能力，建立了穩(wěn)固的業(yè)務(wù)護(hù)城河。

除了二手房，貝殼的新房業(yè)務(wù)也穩(wěn)健增長(zhǎng)，總交易額為2554億元，同比增長(zhǎng)8.5%，凈收入86億元，同比增長(zhǎng)8.6%。

和房產(chǎn)交易相比，其他業(yè)務(wù)亮點(diǎn)更多。非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)的凈收入占總凈收入比例達(dá)到41%，創(chuàng)歷史新高，收入更加多元化。

非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)中，增長(zhǎng)最快的是租賃業(yè)務(wù)。

截至二季度末，貝殼在管房源超59萬套，二季度該業(yè)務(wù)凈收入57億元，同比增長(zhǎng)78%。貢獻(xiàn)利潤(rùn)率為8.4%，同比提升2.5%。

此外，經(jīng)過多年的沉淀和打磨，貝殼的家裝業(yè)務(wù)也開始迸發(fā)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)潛力。

二季度，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)凈收入46億元，同比增長(zhǎng)13%；貢獻(xiàn)利潤(rùn)率達(dá)32.1%，同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。

貝好家業(yè)務(wù)盡管起步較晚，但勢(shì)頭并不弱。

今年上半年，項(xiàng)目落地節(jié)奏更是明顯加快。二季度以來，貝好家陸續(xù)與綠城中國(guó)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等開發(fā)商達(dá)成C2M模式合作，覆蓋北京、佛山、西安等多個(gè)城市。

可以看出，貝殼各項(xiàng)業(yè)務(wù)多點(diǎn)開花，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)展現(xiàn)出了足夠的韌性，整體收入依然能保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。

“內(nèi)生動(dòng)力”驅(qū)動(dòng)

在行業(yè)調(diào)整期，規(guī)模紅利勢(shì)弱，“內(nèi)生動(dòng)力”尤為關(guān)鍵，今年以來，貝殼試圖通過“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”，重構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于貝殼來說，不管是人店網(wǎng)絡(luò)效率、用戶心智占領(lǐng)效率，還是收出房效率、開發(fā)服務(wù)效率，不管哪個(gè)業(yè)務(wù)效率提升一點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)整個(gè)公司競(jìng)爭(zhēng)力的重構(gòu)貢獻(xiàn)都是巨大的。

財(cái)報(bào)顯示，截至今年上半年，貝殼平臺(tái)活躍門店數(shù)達(dá)58664家，活躍經(jīng)紀(jì)人達(dá)491573人。在門店數(shù)量和活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量增加的情況下，公司的最終總經(jīng)營(yíng)費(fèi)用僅同比增長(zhǎng)3%，而總經(jīng)營(yíng)費(fèi)用率甚至還同比下降了1.42個(gè)百分點(diǎn)。

門店數(shù)量和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量持續(xù)活躍背后，是因?yàn)樨悮ぷ隽舜罅考?xì)碎的工作。

比如通過運(yùn)營(yíng)房源維護(hù)分、好房產(chǎn)品等方式提升房源維護(hù)能力，提升平臺(tái)成交轉(zhuǎn)化率；又比如，通過推進(jìn)門店科學(xué)管理，深度運(yùn)營(yíng)以共治理事會(huì)為核心的門店積分制、品效商圈等一系列舉措，改善網(wǎng)絡(luò)合作生態(tài)和匹配效率。

另外，貝殼還利用AI大模型技術(shù)，一端提升經(jīng)紀(jì)人的工作效率和獲客能力，另一端為用戶提供更多便利，提升用戶價(jià)值。

貝殼推出的AI CRM智能體應(yīng)用“來客”可以幫助經(jīng)紀(jì)人提升獲客轉(zhuǎn)化能力。截至6月底，已經(jīng)有超過33.5萬經(jīng)紀(jì)人在使用該應(yīng)用，北上滲透率均達(dá)到75%以上。從單城市數(shù)據(jù)看，如西安6月份使用“來客”產(chǎn)品的經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)委托較使用較少經(jīng)紀(jì)人高30%，轉(zhuǎn)帶看約高20%。貝殼推出的AI線上服務(wù)助手“布丁”，能夠?yàn)榭蛻籼峁┑禺a(chǎn)市場(chǎng)行情分析、全城找房、區(qū)域分析、房源對(duì)比和經(jīng)紀(jì)人初步推薦匹配等服務(wù)，7月份會(huì)話量環(huán)比增長(zhǎng)59%，人均使用時(shí)長(zhǎng)增加14%。

家裝家居業(yè)務(wù)方面，貝殼也打破了傳統(tǒng)家裝行業(yè)的粗放經(jīng)營(yíng)模式。

過去這些年，行業(yè)內(nèi)大多采用“流量思維”+“攢機(jī)思維”，是“廣撒網(wǎng)”式的，在城市里開一個(gè)大店，在全市多渠道獲客，然后漏斗層層轉(zhuǎn)化，核心成本是“獲客成本”。而貝殼做“商圈精耕”，依托社區(qū)交易簽約中心打造產(chǎn)品化樣板房展廳，在展廳里放上基于社區(qū)典型的戶型的真實(shí)家裝案例的樣板間。組織結(jié)構(gòu)也隨之變化，設(shè)計(jì)師和項(xiàng)目經(jīng)理、工人只做特定的社區(qū)，沉淀對(duì)房和客的經(jīng)驗(yàn)和理解。

和傳統(tǒng)家裝公司不同，貝殼的核心邏輯是“扎深根”，鎖定特定片區(qū)，深度經(jīng)營(yíng)，去“占有心智”。

數(shù)據(jù)顯示，二季度貝殼家裝設(shè)計(jì)師月均單量從去年的約0.8單，提升至今年二季度的1.2單以上。

迎接需求巨大變化

為什么這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，但貝殼的營(yíng)收似乎并未受到多大影響，本質(zhì)原因是貝殼一直在根據(jù)市場(chǎng)變化，做出積極調(diào)整，通過“練內(nèi)功”，增強(qiáng)業(yè)務(wù)韌性。

在很長(zhǎng)一段時(shí)間，貝殼通過ACN、真房源等，解決了房產(chǎn)交易安全問題，提供了稀缺的價(jià)值，也就帶來了公司快速增長(zhǎng)，但當(dāng)市場(chǎng)和用戶需求發(fā)生變化，貝殼積極調(diào)整，回應(yīng)需求，又練就了新的競(jìng)爭(zhēng)力。

在新的市場(chǎng)環(huán)境下，貝殼的新競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在 “買對(duì)房的認(rèn)知”、“賣好房的操盤能力”和“共情客戶帶來的情緒價(jià)值”，貝殼的競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)被重構(gòu)。

貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官彭永東表示，我們也深刻認(rèn)識(shí)到，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)下，消費(fèi)者需求正在發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，我們將以更大的決心迎接這些變化。

在財(cái)報(bào)發(fā)布當(dāng)天，貝殼宣布，將擴(kuò)大并延長(zhǎng)現(xiàn)有股份回購計(jì)劃，回購授權(quán)從30億美元增加至50億美元，回購計(jì)劃期限延長(zhǎng)至2028年8月31日。

顯然，這不僅是貝殼管理層給投資者樹立信心，更是對(duì)貝殼重塑競(jìng)爭(zhēng)力的篤定。