8月南通新房市場(chǎng)淡季氛圍延續(xù)，供應(yīng)與成交仍處于低位盤整階段。

據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2025年8月，南通市區(qū)（含崇川區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)，下同）新發(fā)住宅銷售許可證4張，推售房源292套，供應(yīng)量環(huán)比基本持平，但較去年同期下降約23%。

目前市區(qū)主力在售新房項(xiàng)目共計(jì)約55個(gè)（剔除未售小于10套的尾盤），8月合計(jì)成交量約243套，環(huán)比上升約11%，但同比大幅下滑約52%，市場(chǎng)回暖動(dòng)力依然不足。

截至8月末，南通市區(qū)新房狹義庫(kù)存（已獲銷許未備案）約1.08萬(wàn)套，按照近一年月均流速（約468套）估算，去化周期約23.10個(gè)月，較7月末延長(zhǎng)約1.14個(gè)月。

廣義庫(kù)存（狹義庫(kù)存 + 未獲銷許潛在庫(kù)存）高達(dá)約2.19萬(wàn)套，按相同流速估算，去化周期將拉長(zhǎng)至約46.89個(gè)月，較7月末再增1.62個(gè)月，庫(kù)存壓力持續(xù)加劇。

8月市場(chǎng)整體表現(xiàn)偏弱，甚至備案8套即可進(jìn)入市區(qū)銷售TOP10。

蘇錫通板塊大華鉑璟灣備案35套位列榜首。該項(xiàng)目自去年4月入市以來(lái)已累計(jì)備案618套，目前整盤去化率約60%，表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

任港灣板塊五龍?jiān)骗Z以26套備案量居次，今年1-8月累計(jì)備案125套。該項(xiàng)目憑借價(jià)格策略維持一定流速，但由于總體量較大，目前仍有995套待售，去化壓力依然顯著。

中海臻如府和恒盛尚海灣并列第三，招商公園道、濱江道（江園）、天皓名邸緊隨其后，各項(xiàng)目之間差距甚微。

8月“0成交”項(xiàng)目數(shù)量依然達(dá)到了19個(gè)，甚至其中15個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月“顆粒無(wú)收”。

典型案例如中創(chuàng)區(qū)金鷹世界尚府，已連續(xù)五個(gè)月未有備案，近一年累計(jì)僅備案3套，去化幾乎陷入停滯，然而該項(xiàng)目未備案存量仍高達(dá)745套，前景不容樂(lè)觀。

同區(qū)域的萬(wàn)科攬境，7月、8月均為“0成交”，6月也僅備案2套，目前還有72套未備案，能否在今年清盤有待觀察。

除了19個(gè)“0成交”項(xiàng)目外，上個(gè)月還有7個(gè)項(xiàng)目?jī)H備案1套，包括仁恒紫瑯世紀(jì)、龍憩苑、華宇玲瓏雅苑、華宇錦繡瀾灣、濱江雙璽等。

仁恒紫瑯世紀(jì)整盤規(guī)劃421套，自去年1月入市至今已獲銷許145套，已備案44套，已獲銷許去化率僅約30%，整盤去化率僅約10%。其中，今年4月入市的6號(hào)樓，至今一套沒(méi)賣，表現(xiàn)遠(yuǎn)不及預(yù)期。

從板塊維度看，此前去化周期最長(zhǎng)的原港閘被開(kāi)發(fā)區(qū)取代。

截至8月末，開(kāi)發(fā)區(qū)狹義庫(kù)存估算去化周期高達(dá)約50個(gè)月，廣義庫(kù)存估算去化周期更達(dá)107個(gè)月，成為全市去化壓力最大的板塊。

數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)區(qū)已連續(xù)兩個(gè)月全板塊“0成交”，今年1-8月也僅備案132套，是全市備案量最低的區(qū)域。

這一現(xiàn)象或源于多方面——首先，板塊在售項(xiàng)目數(shù)量較少，長(zhǎng)期缺乏新盤刺激，市場(chǎng)活躍度低；其次，主力在售盤煒賦龍騰華府，整盤規(guī)劃近1800套，雖有一定流速（今年1-8月備案82套）但庫(kù)存壓力依舊顯著；最后，滯銷盤遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾，高庫(kù)存（截至8月底庫(kù)存984套）與低成交（今年1-8月備案8套）形成強(qiáng)烈反差，嚴(yán)重拖累板塊整體數(shù)據(jù)。

事實(shí)上，類似遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾這類大體量低流速項(xiàng)目不在少數(shù)——遠(yuǎn)創(chuàng)湖悅云境近一年僅備案3套，庫(kù)存高達(dá)1384套；東升旭輝中心近一年僅備案2套，庫(kù)存高達(dá)1104套；北城壹號(hào)近一年僅備案10套，庫(kù)存高達(dá)873套……若無(wú)強(qiáng)力干預(yù)措施，這些項(xiàng)目恐將長(zhǎng)期滯銷并逐漸喪失流動(dòng)性。

展望“金九銀十”，南通新房市場(chǎng)仍面臨挑戰(zhàn)。一方面，高庫(kù)存與分化格局短期內(nèi)難以根本改善，尤其非核心高庫(kù)存板塊，仍將承受巨大去化壓力。另一方面，若房企能把握傳統(tǒng)銷售窗口期，通過(guò)務(wù)實(shí)定價(jià)、優(yōu)化產(chǎn)品策略等方式積極促銷，部分產(chǎn)品或價(jià)格優(yōu)勢(shì)突出的項(xiàng)目有望帶動(dòng)局部熱度回升。