“騰訊進來，購房需求量是多了很多，量相對比較穩”

“今年比去年好多了，成交比較活躍”

碧海某門店的中介告訴淘房君。

去年9月，深圳把寶安西鄉和羅湖從“限購群” 里踢出去。

隨后，羅湖區便出現一波大反彈，原以為西鄉街道的碧海片區的成交和帶看量，會像羅湖一樣大爆。

沒想到，事實卻令人大跌眼鏡，市場反響平淡，碧海整體的價、量表現甚至不如逐漸“邊緣化”的羅湖。

不過，隨著今年深圳樓市的整體回暖，再加上企鵝島正式啟用。

在騰訊員工的強勁購買力之下，碧海，終于觸底反彈了......

非限購區+企鵝島投產，雙重利好加持下，是抄底的機會嗎？

多個小區成交價上漲

最多上漲超10%！

從近期的成交情況來看，主要集中在品質較高的次新小區以及剛改小區。

比如，樓齡2015年的潤恒尚園，屬于典型的剛改類小區。

今年前5個月，成交了近10套，而去年同期僅成交四五套。

其中，5月成交了一套中低層的151㎡大戶型，總價880萬。

較去年11月成交的一套同戶型上漲105萬，漲幅高達13.55%。

還有與潤恒尚園一路之隔的招商果嶺花園（2012年入伙），碧海的剛需熱盤。

該小區當年開盤時，有騰訊、華為、深航、中信四家公司的團購，其中騰訊客戶占比最高，在業內有“鵝廠宿舍”之稱。

據不完全統計，2025年全年成交才21套。

而今年，已經成交了約16套，放量非常明顯。

5月單月成交了大約5套左右，其中一套88㎡高樓層成交價是450萬。

而4月成交的幾套低樓層的88㎡戶型，基本都在410萬左右，有兩套高層的，分別是415萬、438萬。

也是小漲了幾十萬。

據認識的中介反饋：

“騰訊搬到企鵝島辦公后，接待過好幾個騰訊的員工客戶，都是住在這的老業主，介紹同事過來看房的?！?/p>

目前片區品質最高的榕江壹號院，主打改善大戶型，建面120~201㎡。

2021年11月開盤時，備案均價約7.95萬/㎡，開盤當天去化約76%，但開放線下購房后，開發商公告當天售罄。

這兩年的成交單價基本穩定在7-8萬/㎡，在不考慮利息成本的情況下，勉強不虧。

今年3月，成交了一套約120㎡的中樓層戶型，成交總價約900萬。

但到了5月份，兩套同樣是中間樓層的，價格分別是914萬、950萬。

去年底，一套高樓層的筍盤，最低成交價下探到881萬，今年最便宜的一套也要936萬。

可見，價格明顯企穩。

泰華陽光海、富通城等老牌標桿小區，也有止跌反彈的跡象。

比如，富通城三期，該小區成交了2套40㎡低樓層和1套53㎡高樓層。

其中一套40㎡的兩房以215萬的總價成交，與去年6月195萬成交價相比，上漲約10%。

泰華陽光海的樓齡相對也比較大，但多數戶型雙陽臺，且配有入戶花園或內庭院，居住舒適度也不錯。

該小區5月成交的一套高樓層100㎡戶型，總價612萬，比1月成交的那套同戶型高了40萬，漲幅在7%左右。

華豐前海灣二期，當年的領漲龍頭盤，最高成交單價沖到了13萬。

今年，3月份成交的一套低樓層89㎡四房戶型，價格是567萬，到了4月，成交價就漲到了590萬。

有意思的是，曾經的碧海“龍二”——松茂御龍灣，建面約89㎡的戶型，現在基本都在600萬以上，比老大哥華豐前海灣還貴幾十萬。

究其原因：1.沒有沿江高速的噪音；2.戶型得房率高一些，更舒適。

可見，現在客戶買房，越來越看重房子的居住屬性了。

中介朋友也告訴淘房君：“科技園的房子，騰訊的普通員工買不起，現在搬到企鵝島，碧海離得近，價格也跌透了，還是有不錯的性價比的?！?/p>

碧海較高點跌幅超50%以上！

企鵝島宿舍最多只能租兩年

現在是抄底的時機嗎？

先說結論：淘房君認為后市是可以高看一眼的。

首先，目前的價格已經跌到位了。

2019年-2021年，踩上風口的碧海，房價一路狂飆，從均價6萬/㎡，暴漲到約10萬/㎡。

2021年貝殼找房房價截圖

華豐前海灣的成交價突破13萬/㎡，泰華陽光海、中西香緹灣、富通城、圣淘沙等好幾個有代表性的小區，成交單價都在11萬/㎡以上。

平心而論，5年前的碧海房價是有不少泡沫的，那一波的暴漲屬于非理性上漲。

不少熱門的小區的房價，較從高點基本大跌了約5成，把曾經的漲幅全部抹平，有些甚至跌回了10年前！

現在5-7萬的價格，算是回到合理區間，可見本輪擠泡沫過程是充分的、價格調整也是積極到位的。

繼續下探的空間已經很小了。

其次，新增供應非常少，未來需求端有望持續增長。

碧海上一波的暴漲，除了業主普遍跟風外，更主要是地域因素支撐——寶中外溢、以及企鵝島員工的置業需求。

整個碧海片區都沒有多少空地，未來的新增供應不大，不會像某些片區未來一直會有源源不斷的新增供應，從而導致房價難有起色。

從供需關系的角度來講，碧海接下來的供需關系只會越來越緊張。

雖說企鵝島有不少員工宿舍，但宿舍規定最多只能租2年，期滿后必須搬走！??！

目前唯一在售的新盤就是碧海玖號花園，折后均價大約為7.2萬/㎡，目前已經去化大半。

據說新政后，賣的挺不錯的。

除此以外，沒有其他新增供應了。

最后，就地段而言，碧海必然有它的價值。

未來的升值空間最主要的還是取決于企鵝島能帶來多大的價值效應。

“企鵝島”是騰訊自家的總部，能夠保證大量的高收入人群入駐。

隨著越來越多的科技人才進入企鵝島，整個片區周邊的產業、配套、人氣、消費群體未來都會有較大的提振。

不過，碧海片區自身有些硬傷。

學位優勢不明顯，飛機噪音困擾依舊，也嚴重限制了碧海居住品質的進一步提升。

雖然碧海片區整體上面貌很好很新，幾乎沒有城中村、老舊社區，但是部分小區也在開始逐漸變老。

比如富通城一期是2006年建成，泰華陽光海是2008年建成，距今也都已經有14-16年。

假如自己買入，住個五年時間，再出手已經是20年左右房齡的房子，流通性也會逐漸變差。

如果你非常認可碧海灣的片區優勢，想在滿足居住需求的同時有機會升值。

盡量選那些樓齡新、靠近地鐵、戶型好的二手房。

目前這波行情回暖，也并非全面普漲，價格反彈主要集中在品質較好、戶型有優勢的改善小區，或者是總價較低的房源。