上個月，北京樓市公布了今年上半年的成績單，全市新房成交1.85萬套，同比上漲了23%，二手房成交大概9萬套，同比增加了四分之一。

過去三年，整個房地產(chǎn)行業(yè)都在等一個筑底。這組數(shù)據(jù)基本意味著，市場的底，先在北京出現(xiàn)了。

北京迎來了最好的一個春夏。有的項目上市不到兩個月，就擠入了全市單盤銷售前五；有的開盤20天，賣了40多億。

但還有項目，開盤一年，去化不足三成。

因為和三年前不同了，這次市場歸來，還帶著一組不同尋常的數(shù)據(jù)：

全市335個在售項目中，不到9%的項目貢獻了超40%的業(yè)績。

中國樓市從沒有這么殘酷的時刻——TOP前三十的項目。瓜分市場一半的成交額。剩下的一半，由300個項目競爭。

而決定這場戰(zhàn)爭勝負的關鍵因素，幾乎就剩下了一個：

好產(chǎn)品。

所有幸存玩家都在拼刺刀。一家頭部房企，可能因為一個項目的失誤，而一蹶不振；一名新玩家，也可能因為一個項目的成功，便一夜成名。

今年貝好家成了各大開發(fā)商的座上賓，建發(fā)在海淀擊敗了華潤，越秀和樾望云、和樾玉鳴連續(xù)五個月，霸占了北京單盤銷售額排行榜的前兩名，

上個月，克而瑞公布了上半年北京房企銷售額排行榜，華潤排名第二，北京中海跌落第十，建發(fā)超過保利成為第八，越秀進入前三。

不是我不明白，是這世界變化快。

一

去年夏天，我去長三角轉了一圈，當時給我印象最深的是杭州一個剛需盤。

單價兩萬多的項目，做了中式景觀、帶恒溫泳池的鄰水會所、四面玻璃幕墻，實景園林。回到北京后，我發(fā)了個朋友圈說：

北京的開發(fā)商，沒有資格說自己卷。

此后不久，好房子政策就出臺了，陽臺、會所席卷大江南北，剛需盤的玻璃幕墻從單面變成了至少三面，得房率低于90%的，都不好意思跟客戶提。

到今年夏天，我又去南方轉了一圈，幾個項目看下來，只有一個感觸：

長得差不多。

中國房企卷到現(xiàn)在，從產(chǎn)品設計上說，頭部的各家已經(jīng)拉不開太大差距了。接下來大家要競爭的方向是產(chǎn)品力，比如實景開盤、品質交付，以及交付之后的服務。

如果你細心留意就會發(fā)現(xiàn)，一些全國知名的地王項目拿地半年多了，至今還沒動靜，其實他們就是在悄悄做實景。

說白了，房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)徹底從金融思維、營銷思維脫身，被倒逼成了：

最有產(chǎn)品思維的行業(yè)之一。

就拿今年3月21日在海淀開盤的和樾望云、和樾玉鳴來說，兩個項目當天售出超過1000套。

此后連續(xù)幾個月，霸占了北京單盤銷售額排行榜的前兩名，一舉奠定了越秀奪冠的基礎。

可鮮為人知的是，項目開盤這天，越秀并沒有太關心銷售成績，而是早晨八點就在內(nèi)部項目群里，提了兩條想法：

多做過程中的工地開放，讓大家買個稱心的房子；

做業(yè)主面對面，一起收集問題，然后一起解決。

這就是此前房地產(chǎn)行業(yè)幾乎沒有的環(huán)節(jié)——售后。和五年前的那批主流房企相比，新崛起的開發(fā)商，就像換了條賽道工作。

并且這些變化會馬上體現(xiàn)在財報里。

上周二，越秀公布了半年業(yè)績，越秀銷售額615億，同比上升11%。但最寶貴的不是他們賣掉了房子，而是他們在維持毛利率穩(wěn)定的前提下，把銷售均價從去年的2.95萬/平米，賣到了今年上半年的：

4.2萬/平米。

這基本證明一條新路子，被人走出來了。

二

大約五六年前，有些開發(fā)商做過一些提升行業(yè)產(chǎn)品力的嘗試。那是這條新路子的開始。

但受限于資源，不過是搭了幾間房子，為單一類型產(chǎn)品做創(chuàng)新。

而且這種創(chuàng)新研發(fā)，上要大量市場調研、客戶走訪，下要聯(lián)系工廠，把設計轉化為產(chǎn)品，還要不斷優(yōu)化，當年真算前所未有的的苦差事：

大家邁出去一只腳，馬上就收回來了。

今年最令人欣慰的變化是，經(jīng)過了短暫卻又劇烈的行業(yè)波動，大家又重新堅定地邁出了這一步。

今年三月，廣州白云區(qū)一個上萬平米的越秀產(chǎn)品研發(fā)中心悄然放開。

這個研發(fā)中心分為產(chǎn)品體系、精裝、景觀、物料、創(chuàng)新研究五大工坊，基本覆蓋了產(chǎn)品從設計、選材到落地的全鏈條。

歷史證明，這種創(chuàng)新一旦形成，產(chǎn)出就是源源不斷的。

比如一多月后交付的琶洲南TOD，成為首個把華為鴻蒙系統(tǒng)創(chuàng)新應用于房地產(chǎn)的項目。

開發(fā)商給這套系統(tǒng)裝上高配主機、設計了操控簡單的觸控面板，支持自定義場景，能做到毫秒級響應全屋設備聯(lián)動。

在這之前，全屋智慧系統(tǒng)已經(jīng)在豪宅領域喊了幾年了，最后還是要靠偉大同志搞搞新意思。