捂盤惜售，是很多開發商屢試不爽的“暴利密碼”。

憑借時間的沉淀，坐等土地升值與房價上漲，從而實現利潤最大化。

然而，隨著市場日趨理性，這套傳統玩法正逐漸失效。

位于青浦新城的盤古箐峰華庭，三年捂盤盼來不是價格飛升，而是銷售滑鐵盧、品質爭議、業主維權，將外資房企在國內的“慢生意”模式弊端暴露無遺。

今天，就讓我們來聊一聊這個項目。

01

捂盤三年，兩次開盤遇冷

2021年，盤古地產以10.96億元底價拿下青浦夏陽地塊，樓面價1.71萬元/㎡。

這三年以來，周邊競品項目接連面市，而它選擇“蓄勢待發”。

直到2024年10月，項目才高調入市，首批定價4.5萬元/㎡，二批次甚至漲到4.77萬元/㎡。

盤古地產“以時間換空間”的算盤打得響亮，但現實卻迎來當頭一棒。

首批283套房源，只吸引了93組有效認購，認購率低至33%。

二批次項目開盤遇冷，由于意向認購客戶較少，項目取消搖號，直接進行選房。

更諷刺的是，開發商在官方文件上的落款日期還寫錯了，細節上的隨意，折射出整個流程的不嚴謹。

截至2025年9月1日，項目已售總套數177套，還有291套房源可售，去化率進度緩慢。

可以說，箐峰華庭等了三年，不是捂成了稀缺，而是捂成了庫存。

慢，有時候不一定是穩，而是慢性自殺。

02

品質降標，引發信任危機

根據施工銘牌信息，盤古箐峰華庭即將竣工。

然而就在前不久，部分業主投訴項目減配降標，聲稱這些問題不僅損害了他們的利益，也與政府倡導的“好房子”建設理念背道而馳。

首先是公區地面，從“花崗巖”變成了“瀝青”

在開發商的宣傳圖冊中，小區的公共區域是拼色花崗巖石鋪就的精致地面，還規劃了雅致的水景，營造出高端住宅的氛圍。

然而，業主們在現場看到的卻是成本最低廉的瀝青路面，落差巨大。

更令業主們擔憂的是，瀝青在高溫日曬下可能揮發有毒有害氣體，對健康造成潛在威脅。部分業主強烈抗議：“我們買的是家，不是一個潛在的健康危害源！”

他們希望開發商鏟除瀝青，按照宣傳標準改鋪石英磚或花崗巖。

其次是外立面，從“米白”變成了“土黃”

建筑的外立面，是小區的“臉面”。盤古箐峰華庭在宣傳中承諾采用米白色真石漆加石材，呈現出簡約、典雅的現代風格。

然而，實際呈現的外立面卻變成了低成本的土黃色真石漆和黃色石材。

這種色差不僅讓小區的整體美觀度大打折扣，更顯得廉價與陳舊。

諷刺的是，由該項目代建的兩棟酒店，外立面卻采用了高品質的米白色石材，與小區自身的“土黃”形成了鮮明的對比。

這種“內外有別”的做法，讓業主們感受到了極大的不公。

最后，是入戶大堂和室內配置，都存在不同程度的貨不對板

在宣傳文案中，入戶大堂采用的是拼色大理石，空間開闊。

現實中的大堂空間矮小局促，裝修簡陋，大理石拼花也被“小土磚”所取代。

部分業主反饋，項目配備的中央空調，缺失墻面控制面板，僅提供一個遙控器，使用體驗不佳。

此外，電梯旁的消防栓直接暴露在外，沒有做任何內嵌或隱藏處理，不僅影響美觀，更存在一定的安全隱患。

總之，一邊是宣傳冊里的詩和遠方，一邊是現實里的瀝青和土黃。

信任，就這樣塌方。

03

入滬18年，外資光環的褪色

盤古箐峰華庭的銷售與品質雙滑坡，其實并非偶然，而是盤古地產在上海“佛系開發”的必然結果。

這家背景雄厚的外資房企，在國內市場的本土化道路上，似乎陷入了“水土不服”的迷途。

一方面，資本雄厚，卻奉行蝸牛式開發

盤古地產的背景非常顯赫，它背后有著泰國最大的商業銀行——盤谷銀行的陳智深家族，以及香港亞洲金融集團的資本支持。

2025年，陳智深家族以10.7億美元的身家位列福布斯泰國富豪榜第31位。

強大的金融背景，使得盤古地產無需像國內高周轉房企那樣依賴快速回款維持運營，從而形成了獨特的“慢開發”模式。

自2007年進駐上海嘉定以來，盤古地產在長達18年的時間里，開發的住宅項目屈指可數，主要有盤古天地、盤古嘉德、盤古園府、盤古箐峰華庭等。

這種“蝸牛式”的開發節奏，在日新月異的上海市場明顯有些格格不入。

另一方面，產品滯后，一套圖紙沿用十年

比開發速度更令人詬病的，是其產品力的停滯不前。

之前，就有業內專業人士指出，盤古地產是“一套圖紙用十年”。

從2009年的盤古天地到2019年的盤古園府，再到盤古箐峰華庭，其主力戶型基本是換湯不換藥。

另外，項目定位也出現偏差。盤古箐峰華庭二批次主推的75-98㎡小戶型，總價在322萬-421萬之間。對于剛需客戶而言，這個總價過高，在青浦新城毫無競爭力。

對于改善型客戶來說，這樣的面積又無法滿足他們的居住需求，最終項目陷入了“高不成、低不就”的兩難境地，剛需嫌貴、改善嫌小。

在產品力競爭日益白熱化的時代，很多房企不斷進行產品迭代，盤古地產的做法注定很難滿足購房者日益挑剔的眼光。

盤古地產的困境，其實也是外資房企在國內市場現狀的縮影。
過去，捂盤能靠信息差套利。今天，透明市場下，捂盤更像“慢性自殺”。

畢竟，資本背景再強，也救不了落后的產品力。何況，如今上海樓市的透明度越來越高，新房供應充足，購房者的選擇也更加多元。

青浦新城本就是新房扎堆的板塊，盤古箐峰華庭4.5萬元/㎡的均價與周邊二手房并無明顯倒掛優勢，購房者自然會用腳投票，選擇性價比更高、產品力更強的項目。

不過，盡管箐峰華庭遭遇滑鐵盧，盤古地產似乎并未放緩在青浦的布局。

2024年11月，再次以底價拿下青浦新城中央商務區的一幅地塊，也就是即將面世的全新項目——盤古云曦。

當時，這宗地只有一位盤古地產競買人。最終，它以底價約9.15億元摘得，成交樓面價為18000元/平方米。

盤古云曦預計將于9月推出約120㎡3房、約140㎡洋房，以及約150-210㎡疊加，樣板間也將同步開放。

對它來說，如果依然沿用“慢開發+老產品”的舊邏輯，未來命運恐怕難言樂觀。

箐峰華庭不是孤例，而是一面鏡子。對于外資房企而言，如果不能真正本土化、快速迭代，“國際背景”很快會變成“市場邊緣”。

市場已經換了劇本，繼續拿舊邏輯登場，注定被淘汰出局。

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