江蘇
起拍價210萬，26人報名，74輪加價，最終以373.8萬落槌。
備受關注的萬科方圓法拍房，以近80%的溢價率，上演了一場看似火爆的資產競逐。
然而，剝開表象深入內核，這起個案所折射的，遠非簡單的撿漏狂歡。
而是南通樓市，尤其是中創區，在深度調整期的一次價值重估。
萬科方圓這套法拍房，建筑面積為175.79㎡，一拍起拍價定為210萬，起拍單價僅約1.2萬/㎡。
憑借顯著價格優勢，吸引到26人報名，經過74輪加價，最終以總價373.8萬、單價約2.1萬/㎡成交。
表面上看，2.1萬/㎡的成交價，相較于1.2萬/㎡的起拍價，無疑是巨大的勝利。
但若將視線拉回2020年，項目入市之際，彼時均價高達約3.2萬/㎡。
這意味著，即便經過74輪爭奪，其成交價較當初發行價，仍縮水超180萬。
這不僅是賬面上的浮虧，更是市場預期逆轉的明確信號。
事實上，此次拍賣的更大價值，在于它為市場提供了一個，近乎剔除了情緒泡沫的真實價格錨點。
26人報名、加價超180萬的熱度表明，2.1萬/㎡的成交價并非偶然撿漏，而是買家群體基于當下現實，用真金白銀投出的心理價位。
它已成為衡量南通樓市二手房、新房定價合理與否的一把冷酷標尺。
? 于中創區大平層賣家而言
若目前掛牌價遠超2.1萬/㎡，則需清醒認識到，這已偏離當前市場有效需求。執著于虛高報價，結果很可能是長期有價無市。理性回調至接近錨點價格，或許是促成交易的必要妥協。
比如萬科方圓這兩套二手房，與法拍房條件相似，但目前掛牌價仍固守在3.4萬/㎡以上。若無重大個體因素，此價格在當下已難以吸引理性買家。
? 于中創區在售及待售新房而言
與法拍房相似產品，憑借其“嶄新”屬性，定價或可略高于此錨點。但若溢價幅度脫離合理區間，也難免陷入曲高和寡的窘境。
除非產品力擁有代際級的領先優勢，方能支撐更高定價?？傊蛻粽媚_投票，價格的敏感性已升至前所未有的高度。
? 對能級較低的其他板塊而言
此價格更像一面價值天花板。無論是新房還是二手房，其定價邏輯都需接受這一現實的嚴厲拷問。試圖超越核心區資產定價，在當前環境下幾乎難以成立。
比如，中海翠湖溪岸下面這套建面約179㎡大平層，目前掛牌總價520萬，單價約2.9萬/㎡。任何一個理性買家面對如此高價都會發出疑問——為何要為一個能級更低的板塊，支付遠超核心區的溢價？
這場高溢價的法拍，并非市場回暖的頌歌，而是價值回歸的序曲。
它用一種看似矛盾的方式宣告——基于舊預期的價格體系已難成立，新的價格共識正在形成。
市場正在通過這種方式，一步步探明底部，擠出冗余。
值得一提的是，萬科方圓還有一套綜合素質稍遜的法拍房將于10月13日開拍。
建筑面積159.68㎡，一拍起拍價184萬，起拍單價約1.15萬/㎡。
它將成為檢驗上述價格錨點，究竟是偶然？還是大勢所趨？
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