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最近來咨詢老司機的客戶中，許多是問我手上的房子該不該留，這本來是一個非常個性化的問題，同樣的房子，不同的人選擇應該不一樣。

但他們的問題也有一些高度類似的地方，比如老破小或者老破大比較多，今天老司機就淺淺的聊一下這個話題。

必須要事先聲明，每個人的情況不同，處理的方式也應該不同，并不是看了老司機這篇文章，就依樣畫葫蘆去操作，如果錯了自己負責哈。

真正要放心，還是建議來當面我，或者加入老司機的年度VIP，相關服務見文末小標簽。

這次以舊換新大家也看到了，老破大沒人收，120平以上的老破大未來的出路，除了等拆遷，就是無人問津。

老破小稍好一點，可以等著被收走，雖然寧波這次只收500套，但可能后面還有幾個批次，運氣好還是有機會被收走的。

老破小、老破大為什么跌的這么慘，甚至跌破了地價，最主要的原因是喪失了適用性。居住體驗極差，無論是出售還是出租，都乏人問津。

那以前老破小、老破大為什么值錢？因為那時住房整體還沒有過剩，就像現在的香港，再老再破也賣得掉，香港到現在住宅仍然短缺。

但內地就不一樣了，經過25年高歌猛進的建設，多數城市的房子都已經飽和甚至明顯過剩了，特別是2015年以來的這輪建設高峰，開發的住宅占到總量的40%左右，短短5年時間，住房就從供不應求，轉變成了供過于求。

供求關系的逆轉，老破小和老破大是最大的受害者，瞬間它們發現，自己沒人要了。

此前老破小、老破大還有另一個價值基礎，那就是拆遷。典型如黃鸝新村，雖然同類小區跌的一塌糊涂，但黃鸝新村因為有拆遷預期，一直對市場保持著溢價。

但拆遷的前景越來越不妙了，今年寧波土地運營虧損了數十億，全國100個大中城市虧損了7000億。拆遷成了虧本買賣，今后肯定會少干、甚至不干了。

沒人使用又拆遷無望，老破小、老破大的價值，只能由租金來標定了。

雖然跌了很多，看上去也很便宜，但很多老破小、老破大的租金回報還是很低的，不到2%，極端的不到1.5%。

還有人不知道租金回報率怎么算，很簡單，一年的租金除以這套房子的市場價。假設某套房子現在能賣100萬，租金一年2萬，其回報率就是2%。

老司機以前也談到過，2%是不夠的，就算沒有貸款的房子，回報率也要超過2.3%才有價值；如果有貸款，這個回報率要到3.5%才有利可圖。

大家可以去算一下，自己手上的老破小、老破大能不能達到這樣的回報率。

也有房東擔心，現在這么便宜賣了，將來萬一漲了怎么辦？

我們可以推演一下，就算將來房價漲了，老破小、老破大會跟著漲嗎，會超額上漲嗎？

前面老司機也說了，老破小、老破大之所以跌的厲害，核心原因是住宅過剩了，它們因為老舊落伍而被率先淘汰了。

所以，房價上漲了老破小、老破大就會有人住嗎？答案是不會。只要供過于求的形勢沒變，它們始終是沒人要的，因此就算其他房子漲了，它們也沒有漲價的理由。

明白了這個道理，就不會對老破小、老破大的漲價再抱有任何僥幸的期待。當然，如果你要賭一把拆遷，或者征收，老司機是無法辯駁的。

具體來說，什么樣的老破小、老破大是不能留的呢？

首先是超過120平又沒電梯的，想都不要想，趕緊拋掉。如果有電梯能租出去，情況又略好一點，但也要看租金回報，能不能達到上面老司機提到的兩個標準。

其次是3樓以上沒電梯的，3樓真的是極限了，再往上愿意住的人會越來越少，除非加裝電梯，但看起來加裝的難度相當大。

還有就是價格偏高，租金回報率很低的，趕緊走，大概率還會跌不少，一直跌到租金回報超過2%才可能會放緩。

很多人對于房子有一種偏愛，哪怕再不合理也愿意一直拿著，因為房子的安全感是其他投資品比不了的。老司機也認為，投資房產的確要更安全。

但房子不等于住宅，其實很多人的結構是不合理的，全部都是住宅，租金回報全部都很低，全部都不抗跌。

可以考慮去做一些置換，比如把老破小、老破大賣了，換成租金更高的商鋪或公寓。同樣一百萬的房子，一個年租2萬，一個年租5萬，10年下來，差距還是很大的。

以上只是老司機對于老破小、老破大的一個普遍性看法，還是那句話，是走是留，還得看每個人的具體情況、以及房子的具體情況才能定奪。如果您有這方面困擾，歡迎文末掃碼咨詢老司機。

房產老司機2001年開始從事房地產，2018年創建了《房產老司機》自媒體平臺，是寧波目前收費最高，業務量最大的獨立咨詢師。我們的主要業務是高端不動產（豪宅）交易，主要服務于年度VIP會員，請點擊下面小標簽了解詳情。

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