/ 以商業長期主義重塑歷史街區價值 /

作者 | 李磊

排版 | 李三十

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當下，國內歷史街區常常陷入兩大困境：一是文化保護與商業開發之間的失衡，二是難以擺脫“高開低走”的經營魔咒。尤其對承載深厚文化底蘊的城市而言，如何讓千年古巷既守得住文化根脈，又能通過長效運營激活商業生命力，實現“短期熱度”向“長期價值”的轉化，成為城市更新與文旅發展的關鍵命題。

開業六年的無錫益田小婁巷，以連續多年98%以上的高出租率破局，更揭示出歷史街區可持續運營的核心邏輯——從“空間租賃”走向“價值共生”。作為無錫“五大歷史文化街區”之一，這片占地2.3萬平方米的千年古巷，不僅孵化出眾多優質主理人品牌，更實現了客流與品牌價值的雙重躍升。

這份成績并非“文化+商業”的簡單疊加，而是對“文保優先、運營為核”長期主義的深度踐行。小婁巷的高出租率，本質是其構建的“文化—商業—社群”良性生態產生的必然結果，也為行業提供了從“招商”到“選商”、從“管理”到“賦能”的運營轉型范本。

文商旅共生的協同效應

筑牢長期運營護城河

小婁巷的長效活力，源于區位、文脈與客群的有機協同，共同構筑起項目天然的“護城河”，不僅讓文保落地有了依托，也為商業長效運營提供了保障，更成為品牌愿意長期扎根的核心原因。

小婁巷地處無錫梁溪區核心腹地，無縫嵌入無錫第一商圈中山路商圈，與周邊蘇寧廣場、恒隆廣場等現代商業形成鮮明對比與良性互補。這種“大隱于市”的格局，使其既能充分共享成熟商圈帶來的龐大基礎客流和濃厚商業氛圍，又能以“千年古巷”的獨特文化身份，在喧囂都市中開辟出一片“鬧中取靜”的體驗式空間，精準填補了區域市場對深度文化 體驗的渴求。

在交通層面，地鐵1、2號線在此交匯，距無錫火車站僅10分鐘車程，便捷的交通為街區帶來了穩定且多元的客流基礎，有效規避了純旅游型街區常見的“潮汐式”客流波動。

作為無錫城區現存歷史最久、面積最大、知名度最高的巷弄之一，文化底蘊是其最核心的資產。這里曾是談、秦、王、孫四大家族聚居地，僅明清兩朝便走出了1名狀元、11名進士、15名舉人、80余名秀才，“才子巷”的美譽深入人心。

修復過程中，項目以“繡花功夫”踐行“修舊如舊”理念，保留了20余組文保建筑以及“街—巷—弄—院”的典型江南肌理。這不僅是對歷史建筑的留存，更是對城市記憶的守護，使其成為本地居民尋找鄉愁的情感錨點、外來游客深度感知無錫人文氣質的核心場域。

基于獨特的區位與文化稟賦，小婁巷形成了結構健康、互補性強的客群體系：3公里內的高凈值社區、政企單位，構成追求“文化+品質”復合消費體驗的本地基本盤；來自長三角乃至全國的文化旅游客群，被“千年才子巷”吸引，消費力突出且追求沉浸式的文化體驗與社交分享價值。

兩類客群在時間、需求上形成有效互補，共同構筑了一個抗風險能力強、消費層次豐富的市場基礎，為商戶的穩定經營提供確定性，也成為吸引品牌長期深耕的關鍵。

從“業態適配”到“價值共生”

重構文化商業新生態

小婁巷的成功，關鍵在于它超越了簡單的“文化+商業”疊加模式，通過“品牌適配、運營激活、科技賦能”策略，構建起文化、商業、社群三方共贏的“價值共生體”，徹底解決歷史街區常見的業態脫節、動線低效、體驗單一等痛點。

??品牌適配：以文脈定制業態，讓古建承載商業活力

小婁巷可租賃面積僅1萬余平方米，受限于項目體量與建筑空間形態，小婁巷果斷放棄了“大而全”的業態覆蓋思路，轉而聚焦于“精致化”與“主題化”。項目引入萬潮記、小曼園西餐廳、越薈西貢、Joynut coffee等優質首店品牌，為街區注入市場新鮮感，同時孵化小巷有戲茶館、三品棲茶美學空間、鄭師傅香文化館、匠鑄銀飾、云野菌夫、十五田鋪等與建筑氣質契合的特色主理人品牌，形成了優質首店與特色主理人品牌共生的良性生態。

縱觀這些入駐品牌，我們能深刻感受到小婁巷“以文脈定業態”、“一棟一特色”的獨特招商策略。區別于傳統商業被動的空間填塞，小婁巷極其注重文化調性、品牌故事與建筑空間歷史氣質的契合度，讓每一棟文保建筑的歷史屬性，成為品牌難以復制的“稀缺資源”和“無形護城河”。

▲小巷有戲茶館原址為民國"世泰盛"綢緞莊舊址，通過品茶、私宴與錫劇展演的復合業態，傳承錫商文化與江南生活美學。

▲小曼園西餐廳陸小曼前夫王庚將軍的故居改建的花園餐廳，在原有故居建筑的木質基礎上，打造民國時代的法式風情。

▲樊登書店原為世界語學者孫國璋先生故居，現集書籍、沙龍、茶藝、中式家具、新零售為一體，延續建筑人文底蘊。

這種深度適配，使得品牌不再是建筑的“租客”，而是與其歷史底蘊共生的“敘事伙伴”。品牌借助空間的歷史文化價值提升自身格調與溢價能力，而建筑則通過品牌的當代經營重新融入城市生活。雙方從傳統的租賃關系，轉變為價值共創、利益共享的共生關系，這是維持極高出租率和品牌忠誠度的深層原因。

?? 運營激活：以多元IP引流，讓內容力轉化為消費力

歷史街區的生命力在于持續的內容煥新。小婁巷深諳此道，將自身深厚的文化資源轉化為可體驗、可消費的IP內容體系，通過“IP孵化+場景共創”的策略，構建了層次豐富、貫穿全年的活動矩陣，使客群始終保持“常來常新”的期待。

小婁巷以標志性資源打造品牌文化IP——結合“才子巷”人文基因，策劃“狀元節”等大型活動，強化“才子巷”的文化記憶點；基于金勝神廟開發財神IP，推出祈福活動及財神主題文創產品，將IP影響力從活動現場延伸至實物消費，完成文化符號到消費商品的轉化；依托“福壽堂”內的百年牡丹，推出“花神節”“百年牡丹節”，塑造春季文化符號；圍繞傳統節日，舉辦端午游園會、乞巧拜月儀式等活動，吸引不同圈層的客群參與。

這套運營組合拳，不僅為街區帶來了持續的媒體曝光和客流吸引，更重要的是為商戶創造了穩定的“內容紅利”。活動引流直接轉化為店內的消費人流，形成了“內容吸引—場景體驗—消費轉化—情感留存”的良性閉環，極大地提升了商戶的經營確定性。

?? 科技賦能：以光影活化歷史，實現古韻新生

針對歷史街區體驗單一的痛點，小婁巷在不破壞文保建筑的前提下，運用現代光電技術打造金勝巷、鳴珂里、佚園三大光影秀產品，讓靜態的歷史墻面和園林“動”起來，生動講述城市故事，既增強視覺吸引力，又為街區夜經濟注入新活力，實現了傳統韻味與現代體驗的平衡。

?? 平臺支持：以長期運營經驗，護航項目穩定經營

小婁巷的穩健表現，離不開幕后操盤手益彩商管集團的專業支撐。作為國內深耕文旅商業領域的標桿企業，在全國7大區域20余個城市布局30多個項目，打造出深圳南山益田假日廣場、深圳羅湖益田假日廣場、深圳坪山益田假日世界、深莞益田假日奧萊、西安益田假日里、深圳西麗益田假日里、桂林陽朔西街等一系列成功案例。

其“文化共生”的運營方法論，覆蓋前期文化解碼、精準定位，中期繡花式修復、主題招商，后期內容造血、智慧運營全流程。正是這套成熟的系統，為小婁巷項目規避了試錯風險，注入了專業的運營基因，確保了其從開業起就能在正確的軌道上長效運行。

——贏商觀察——

小婁巷的成功，不僅體現在高出租率與客流增長，更在于構建文化、商業、社群、環境和諧共生的生態系統。它證明，當歷史街區從“空間租賃場”轉變為“價值共生平臺”，當商戶從“被管理者”轉變為“共建伙伴”，當文化從“靜態標本”轉變為“活化內容”，“文保”與“商業”之間并非零和博弈，而是可以相互賦能、彼此成就。

小婁巷不僅為無錫保留了一條“活著的”千年古巷，更為中國城市提供了一種面向未來的發展哲學：真正的長期主義，源于對文化的敬畏之心，成于專業化、精細化的運營能力，最終體現為創造可持續的社會與經濟綜合價值。