原“長影環(huán)球100”標(biāo)志性建筑深入人心。陳標(biāo)志/圖

“ 如何避免樂園成為地產(chǎn)銷售的噱頭，實現(xiàn)真正可持續(xù)的協(xié)同發(fā)展，是寶龍和長影需要共同面對的挑戰(zhàn)。 ”

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文｜陳標(biāo)志

9月26日下午，海南長影奇幻樂園召集媒體，舉行《光之秘鑰》電影特技秀首映通氣會。這場首映通氣會，也是為今年10月1日全新電影特技秀《光之秘鑰》正式首映做鋪墊。

為了獲得更多媒體的支持，海南長影奇幻樂園還專門請當(dāng)?shù)匦麄鞑块T向媒體發(fā)了通知，請各媒體協(xié)調(diào)記者支持做好通氣會宣傳報道工作。

而在此前的9月10日，一場“未來戰(zhàn)略規(guī)劃”發(fā)布會在海南長影奇幻樂園舉行。發(fā)布會上，長影集團黨委副書記、總經(jīng)理欒國棟宣布，此前在海口家喻戶曉的“長影環(huán)球100奇幻樂園”，正式更名為“海南長影奇幻樂園”。

發(fā)布會上，長期在宣傳部門工作的欒國棟是懂流量的，他面對臺下數(shù)十家媒體的記者侃侃而談，稱此次更名并非簡單的名稱調(diào)整，而是品牌戰(zhàn)略的全面升級。他還說，長影集團將以“海南長影奇幻樂園”為嶄新起點，聚焦“影、奇、幻”的獨特定位，全力打造更具本土特色、國際影響力的文旅IP。

更名后，“環(huán)球100，無線精彩”的標(biāo)語仍保留作為市民打卡。陳標(biāo)志 圖

在過去近7年里，海南知名文旅IP——“長影環(huán)球100”在疫情的疊加下，陷入了經(jīng)營低谷。2021年更是傳出該樂園因運營困難、負債較高等問題面臨轉(zhuǎn)讓的消息。而圍繞該文旅項目而開發(fā)的寶龍城房地產(chǎn)項目，其房價與銷售鼎盛時期相比出現(xiàn)了大幅縮水。

事后，這場發(fā)布會除了出現(xiàn)在各大媒體的報道里，長影集團、海口寶龍城的微信公眾號也大篇幅進行了推送。相關(guān)報道和推文被海口寶龍城項目的銷售人員反復(fù)轉(zhuǎn)發(fā)至朋友圈等社交平臺。

顯然，文旅項目海南長影奇幻樂園與大型房地產(chǎn)項目海口寶龍城是“唇齒相依”的關(guān)系。奇幻樂園的涅槃重生，或是文旅地產(chǎn)項目寶龍城面臨關(guān)鍵性大考。

01 “ 長影環(huán)球100 ”七年后更名

9月10日，海南長影奇幻樂園（原“長影環(huán)球100奇幻樂園”）在其展示大廳舉行未來戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)布會。當(dāng)?shù)芈梦牟块T的官員及數(shù)十家媒體記者，以及大批自媒體從業(yè)人員參加了這次發(fā)布會。

長影奇幻樂園。陳標(biāo)志/圖

發(fā)布會上，長影集團黨委副書記、總經(jīng)理欒國棟將手頭的文稿擱置在一旁，全程脫稿侃侃而談，從長影的歷史說到揮師南下；從“長影環(huán)球100奇幻樂園”正式更名為“海南長影奇幻樂園”，說到“1個核心定位”“6大產(chǎn)業(yè)中心”的未來5年戰(zhàn)略規(guī)劃。

欒國棟所述的幾組數(shù)據(jù)被在場的記者記下：今年海南長影奇幻樂園要實現(xiàn)扭虧為盈，2026年要實現(xiàn)營業(yè)收入2億元，在“十五五”末期將實現(xiàn)5億元至6億元營業(yè)收入的階段性目標(biāo)。

概括起來就一句話：

讓樂園走出困境，扭虧為盈。

2009年3月，長影集團揮師南下海南。“長影環(huán)球100文化旅游度假區(qū)”項目計劃總投資380億、總用地超6000畝，建成后將成為國內(nèi)投資最多、規(guī)模最大、內(nèi)容最豐富、完全自有知識產(chǎn)權(quán)的文化產(chǎn)業(yè)項目。

2010年12月，該項目確定正式落戶海南，并作為海南省文化產(chǎn)業(yè)重點項目、海南省文化產(chǎn)業(yè)一號工程，被列入海南省“十二五”規(guī)劃等。

2012年12月，長影集團與海口市政府正式簽訂合作協(xié)議；2015年，長影方面通過3次摘牌，取得2518畝土地的使用權(quán)，其中商業(yè)用地677.19畝、住宅用地810.69畝、文化旅游用地1030.75畝，同年11月正式開工建設(shè)。

2018年的最后一天，長影環(huán)球100奇幻樂園對外試營業(yè)。

據(jù)長影集團企業(yè)網(wǎng)站介紹，長影環(huán)球100文化旅游度假區(qū)項目總占地面積6191畝，其中文化用地2458.3畝，商業(yè)用地1066.5畝，住宅用地2666.3畝。項目二期占地2000余畝，包括文化、住宅及商業(yè)配套用地。

顯然，房地產(chǎn)開發(fā)是文旅項目“長影環(huán)球100”的重要業(yè)態(tài)之一。

在當(dāng)?shù)兀嘘P(guān)方面常常只愿突出“長影環(huán)球100”文旅項目，有意或無意淡化該文旅項目一側(cè)的房地產(chǎn)。

但在9月10日的發(fā)布會上，欒國棟接受媒體采訪時稱：“我們還有一個相關(guān)的地產(chǎn)項目（海口寶龍城），現(xiàn)在還在開發(fā)中，在現(xiàn)在這個經(jīng)濟形勢下，你要把它更深地活化，要盡量地做好，因為‘文旅+地產(chǎn)’，它才是實現(xiàn)我們宜居宜業(yè)宜游宜樂目的的一個載體。”

02 文旅項目困頓下的地產(chǎn)大盤

“長影環(huán)球100”周邊的房地產(chǎn)項目。陳標(biāo)志/圖

2018年12月31日“長影環(huán)球100”開園試業(yè)時，當(dāng)天吸引超3萬名游客入園。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，新開張的該主題樂園在第一個春節(jié)“黃金周”共接待游客7.25萬人次，收入達1649萬元。

但“長影環(huán)球100”似乎“生不逢時”，2019年底開始爆發(fā)的疫情，包括其在內(nèi)的文旅項目，陷入了運營的困境。

該樂園早期運營面臨票價、設(shè)施、市場競爭等挑戰(zhàn)，疊加疫情沖擊，經(jīng)營壓力較大。2021年相關(guān)財務(wù)報告顯示，其運營主體曾出現(xiàn)虧損且負債較高。更是傳出該樂園因運營困難、負債較高等問題面臨轉(zhuǎn)讓的消息。

據(jù)媒體報道，2018年上半年，長影集團營業(yè)收入12085.39萬元，其中占比最高的為管理收入，相比2017年增加了7073萬元。而這一部分營業(yè)收入?yún)s來自海口的房地產(chǎn)項目。

據(jù)海口寶龍城項目營銷人員透露，在6000多畝的項目中，長影環(huán)球100奇幻樂園占地約1000畝，其他地塊均為房地產(chǎn)項目，包括商品住宅、公寓、商辦及商業(yè)街區(qū)等。

在海口，這著實是一個“超級文旅地產(chǎn)大盤”。

據(jù)了解，海口寶龍城項目一期和二期商品房先后在2018年初對外銷售，均價分別為14500元/平方米和19200元/平方米。后受海南“全島限購”政策的影響，三期均價降至約14500元/平方米。

2023年10月，曾有房產(chǎn)中介機構(gòu)推出海口寶龍城單價為11000元/平方米的房源，后該項目銷售負責(zé)人向中國房地產(chǎn)報記者回應(yīng)，國慶節(jié)期間推了一棟靠近公路的樓棟做團購，二樓房源單價12500元/平方米起，正常的房源在12000~14000元/平方米。

“網(wǎng)易海南房產(chǎn)”公眾號的一篇推文稱，截至2024年12月27日“濤哥聊房”整理的數(shù)據(jù)，海口共有64個項目參與特價促銷，其中海口寶龍城特價房為9500元+/平方米。

目前，海口寶龍城項目的營銷人員在朋友圈“推售”該項目六期的房源。該地產(chǎn)項目已累計交付10522戶。

作為寶龍地產(chǎn)與長影集團“文旅+地產(chǎn)”戰(zhàn)略合作的核心載體，“長影環(huán)球100”的經(jīng)營狀況，已成為海口寶龍城項目價值浮動的“晴雨表”。在海南自貿(mào)港建設(shè)步入深水區(qū)的背景下，這場以文旅賦能地產(chǎn)的發(fā)布會正面臨關(guān)鍵考驗。

03 海口寶龍城的“賭注”

寶龍城建成的街區(qū)，但街頭人影稀少。陳標(biāo)志/圖

“都在一個片區(qū)內(nèi)，肯定是一榮俱榮。”談及“長影環(huán)球100”更名，海口寶龍城項目相關(guān)負責(zé)人告訴記者，“長影正在努力破局，這個領(lǐng)導(dǎo)（指欒國棟）很有魄力。”

“長影環(huán)球100”更名發(fā)布后，寶龍城項目的營銷人員在朋友圈等社交平臺，反復(fù)轉(zhuǎn)發(fā)更名及未來戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)布會的文章。

對于海口寶龍城項目的銷售人員而言，這無疑是一個“令人振奮的消息”。

記者也通過公開渠道查詢，至少有10個“長影XX”字樣的房地產(chǎn)開發(fā)公司，如“長影興達”“長影福達”“長影椰海”等。這些房企（項目公司）中，上海樽昶企業(yè)管理有限公司、長影集團分別持股51%、49%，前者為上海寶龍英聚成員。

據(jù)媒體報道，2017年，寶龍地產(chǎn)從拉薩德匯手中收購長影福達(海南)、長影椰海(海南)等10個房地產(chǎn)開發(fā)公司51%股權(quán)，總交易價約11.67億元。

“長影環(huán)球100”的誕生，曾被視為海南文旅產(chǎn)業(yè)的里程碑事件。然而自2018年底試營業(yè)以來，項目運營表現(xiàn)始終未能達到預(yù)期。客流量波動較大、IP轉(zhuǎn)化效果不佳、同質(zhì)化競爭激烈等問題逐漸顯現(xiàn)。

此次更名絕非簡單的品牌刷新，而是戰(zhàn)略層面的深度調(diào)整。長影集團方面表示，“環(huán)球100”的命名側(cè)重于地理概念和規(guī)模宣示，而“奇幻樂園”則更聚焦內(nèi)容體驗和情感鏈接。樂園重組了產(chǎn)品線，強化了沉浸式體驗項目，增加了夜間演藝和互動科技元素，試圖擺脫傳統(tǒng)主題公園的運營模式。

“更名意味著重新定位目標(biāo)客群。”一位接近長影集團的知情人士透露，新品牌更強調(diào)家庭親子市場和年輕群體，與海口寶龍城的客群定位形成更強協(xié)同效應(yīng)。

當(dāng)長影集團忙于樂園運營時，寶龍地產(chǎn)則在其一側(cè)加速推進總建筑面積約200萬平方米的海口寶龍城項目。這個集住宅、商業(yè)、辦公于一體的綜合體項目，自啟動之初就將長影樂園作為其最重要的價值支撐點。

海口寶龍城項目對奇幻樂園的依賴關(guān)系，還體現(xiàn)在實際交易數(shù)據(jù)中。有商業(yè)媒體專門做了一份調(diào)查，2021~2022年期間，當(dāng)樂園舉辦大型活動帶來客流高峰時，項目周度訪客量和成交轉(zhuǎn)化率均有15%~20%的提升。

仍在建設(shè)中的海口寶龍城項目。陳標(biāo)志/圖

文旅地產(chǎn)項目的價值實現(xiàn)存在明顯的“雙螺旋結(jié)構(gòu)”。然而這種模式也隱藏著風(fēng)險，當(dāng)樂園運營未能達到預(yù)期時，地產(chǎn)項目便會面臨“概念透支”的挑戰(zhàn)。

文旅地產(chǎn)項目在中國的發(fā)展歷程中，不乏“假文旅真地產(chǎn)”的失敗案例。如何避免樂園成為地產(chǎn)銷售的噱頭，實現(xiàn)真正可持續(xù)的協(xié)同發(fā)展，是寶龍和長影需要共同面對的挑戰(zhàn)。

業(yè)內(nèi)人士指出，關(guān)鍵是要建立“地產(chǎn)反哺文旅”的良性機制。寶龍城項目的部分收益應(yīng)持續(xù)投入樂園的更新升級，而不是簡單地提取價值。雙方需要建立更緊密的資金循環(huán)和運營協(xié)同機制。