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◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 掘金醬

如果有人跟你說，剛把自己十年前在東京買的自住小兩居掛牌，三周內(nèi)成交，價格還比當初買入高出整整一半，不用懷疑，他說的多半是真的。

近年來，日本房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個顯著趨勢：越來越多人在置換搬家時，通過“以舊換新”出售舊房獲利。

這可不僅僅是某個人運氣好，事實是，在東京及周邊地區(qū)，六成的“賣舊買新”家庭，都實現(xiàn)了“倒賺”。

根據(jù)日本不動產(chǎn)流通經(jīng)營協(xié)會（FRK）對首都圈1169戶家庭的追蹤調(diào)查：在2025年，選擇“先賣后買”的家庭中，61%在舊房上賺了錢，平均利潤627萬日元，比上年多出整整200萬。

而在這些獲利的家庭中，四成利潤超過1000萬日元，最集中的區(qū)間是1000—2000萬日元，占比20.3%。

當然，這樣的賣房收益自帶“地址濾鏡”——只有東京都、神奈川、埼玉、千葉四地才普遍出現(xiàn)，地方城市并不在名單內(nèi)。

明眼人也知道，這就是東京23區(qū)房價輻射的大圈范圍。

這表明，在房價持續(xù)上漲的背景下，只要是東京，哪怕是大東京圈的范圍，“賣房賺錢”正成為越來越多家庭的現(xiàn)實。日本首都圈二手房交易，正從“居住需求”轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)兌現(xiàn)”。

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報告把焦點對準了“同一年賣完又買”的家庭，揭示了一個微妙的規(guī)律：房齡決定了溢價幅度。

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，房齡在5到10年的房產(chǎn)，平均賣房收益為2098.7萬日元，比去年增加了667萬日元；而房齡在10到15年的房子也不弱，賣房收益直接高出2187萬日元，同比增加了1481萬日元。

就在外界還在“東京房價能不能漲”和“房子能不能買”之間來回觀望時，實際上，現(xiàn)在的東京圈內(nèi)的房產(chǎn)，特別是房齡約10年的二手房漲價至新建時1.5倍，已屬常態(tài)。

東京KANTEI把404個車站周邊、樓齡9–11年的分售公寓拉出來比價，平均漲幅48.8%。

相當于一套原本6千萬日元的房子，10年后可以以接近9千萬日元的價格掛牌出售，扣掉修繕成本，仍給原業(yè)主留下近5成凈利。

熱度向上傳導，若把目光移向千代田、港區(qū)，數(shù)字更為刺眼——

緊鄰JR飯?zhí)飿蛘镜摹癙ark Court千代田富士見The Tower”每坪由453萬日元漲到1604萬日元，70㎡戶型從9600萬日元升到3.4億日元，漲幅3.5倍，是單個樓盤中漲幅最高的；

緊隨其后的是“Waterras Tower Residence”，同樣位于千代田區(qū)，與東京地鐵新御茶之水站直通，70㎡的價格從8700萬日元漲至2.9億日元以上。

東京二手房轉(zhuǎn)售價值前10樓盤里，千代田占4、港區(qū)占6，漲幅最低的也翻了3倍。

KANTEI高級主任研究員高橋雅之總結(jié)：“從住宅的資產(chǎn)屬性角度來看，首要因素是位于市中心，其次是步行至最近車站的距離較近”。

有人甚至調(diào)侃道，這簡直就是房子自己在“打工”，比主人工作10年賺得還多。

高價接力的另一面，就是新房總價的同步抬升。既然是“賣一買一”，舊房換新房，買新房到底要花多少錢？

受訪者這輪買房置換平均費用為5500萬日元，選項不同價差也一目了然：全新獨棟約5707萬日元，新建公寓更貴，要6877萬日元；如果退而求“舊”，二手獨棟4873萬日元、二手公寓5462萬日元，也能省下兩三百萬日元。

在這些購房資金中，最大一塊來自上一套房的溢價，賣舊房所得平均為5308萬日元，比去年多了1624萬日元。

除此之外，越來越多的家庭開始依賴父母贈與來填補資金缺口。今年，父母贈與的金額已達到1205萬日元，比去年增長了400萬日元。剩余缺口則靠35年超低利率貸款填平。

于是，房價越漲，“賣舊房款+父母資助+低息房貸”，越成了東京本地買家公認的“換房三部曲”。這種資金結(jié)構(gòu)不僅緩解了購房壓力，也讓二手房溢價迅速轉(zhuǎn)化為新房首付。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，資金還是在樓市被盤活。

說明大多數(shù)人并非賣房套現(xiàn)離場。而是向上置換——追求更新、更靠近車站、更貼近東京23區(qū)的房產(chǎn)，高價換房，野心勃勃。

眼下的東京，高價房產(chǎn)交易正變得越來越普遍。

換句話說，隨著房價上漲，越來越多的人開始通過高價出售當前的房屋，為下一次搬家做準備。

例如，有人表示：“我想賣掉10年前買的公寓，換個更大的地方?！币灿腥苏f：“我想在利率上漲之前，趁機同時賣掉舊房、買入新房?！?/p>

特別是在東京市中心、海濱地區(qū)以及車站附近的二手公寓市場，價格依然高企，交易活躍。如今，正是出售和搬遷的絕佳時機。

換房，已不再僅僅是為了改善居住條件，更成為許多家庭實現(xiàn)財富增值的重要途徑。

尤其是在東京市中心，二手房價格的持續(xù)攀升，真正屬于一次資產(chǎn)的彎道超車。

對于準備換房的人來說，抓住這個窗口，不僅能換個更舒適的家，還能通過房產(chǎn)增值獲得一筆可觀的收益。而對于投資者而言，東京樓市依然充滿巨大潛力。

當然最后，還是讓人佩服的還是那些10年前就在東京買房的人，既有眼光，也有實力。

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