江北核心區(qū)，驚現(xiàn)超迷你宅地。

昨日（11.18）南京發(fā)布2025年寧新區(qū)出第10號出讓公告，江北新區(qū)推出4幅低密住宅用地，涉及江核、南工大以及橋北片區(qū)，將于2025年12月18日上午9:30競價出讓。

其中，江核G19和G20地塊容積率最低，均為1.05，且緊鄰江核熱盤金基山川江樾，給周邊帶來更多置業(yè)想象。

需要注意的是，這兩幅地塊的出讓面積分別約為0.7公頃、0.3公頃，體量較為迷你，不排除被金基山川江樾收入囊中的可能。

NO.新區(qū)2025G19、NO.新區(qū)2025G20

NO.新區(qū)2025G19

地塊名稱：江北新區(qū)望江路以東、興隆路以北（NJJBd030-16-07）部分地塊A

地塊四至：東至火藥洲路，南至空地，西至金基山川江樾，北至潤錦路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：6940.61㎡

容積率：1.01＜Far≤1.05

建筑高度：≤100

土地出讓年限（年）：55.57

起拍總價：11733萬元

起拍樓面價：16100元/㎡

NO.新區(qū)2025G20

地塊名稱：江北新區(qū)望江路以東、興隆路以北（NJJBd030-16-07）部分地塊B

地塊四至：東至橫江大道、卓越大江悅府，南至橫江大道、興隆路，西至金基山川江樾，北至空地。

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：2966.50㎡

容積率：1.01＜Far≤1.05

建筑高度：≤100

土地出讓年限（年）：55.57

起拍總價：5015萬元

起拍樓面價：16100元/㎡

從位置上來看，G19地塊和G20地塊優(yōu)勢明顯。緊靠基金山川江樾和卓越大江，周邊還有雅居樂濱江國際、江畔都會上城、正榮潤錦城等成熟小區(qū)，距離江北山姆、南京萬匯城以及南京一中江北分校小學(xué)、初中等生活配套不遠(yuǎn)。

這兩幅體量小、年限縮水的宅地，到底從哪來呢？

官方發(fā)布的公告里并沒有過多說明，但從位置、出讓年限等信息推測，這兩幅地塊或許和金基山川江樾有更深的歷史關(guān)系。

金基山川江樾所在的G42地塊，最初被世紀(jì)金源以總價為20.3億拿下，折合樓面價6592元/㎡，用地面積為13.3公頃，但地塊出讓后一直未開發(fā)。

直到2020年底，G42地塊被金基和中北接手開發(fā)，用來打造江核高端改善住宅。

重點(diǎn)來了。

在2023年9月官方發(fā)布的G42項(xiàng)目工程規(guī)劃設(shè)計方案調(diào)整中，曾提到“規(guī)劃總用地面積約為13.3公頃，其中包含小地塊約1公頃正在辦理土地手續(xù)，暫未取得土地證”。

剛剛掛牌的G19地塊和G20地塊，總出讓面積就是約1公頃。

在金基山川江樾的設(shè)計方案示意圖中，也對這1公頃的地塊標(biāo)注了具體位置。

這兩幅小地塊分別位于金基山川江樾的東北角和東南角，位置上剛好與即將出讓的G19地塊和G20地塊位置重合。

再來看規(guī)劃。

根據(jù)《土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》中要求，G42項(xiàng)目（金基山川江樾）大小地塊統(tǒng)一開展規(guī)劃方案整體設(shè)計工作，因此在山川江樾的規(guī)劃示意圖中，小地塊(陰彩區(qū))規(guī)劃了3棟住宅樓，甚至東南位置的樓棟，還有一半在紅線外。

值得注意的是，在規(guī)劃示意圖的文字備注中，小地塊(陰彩區(qū))正在辦理土地手續(xù)，整體設(shè)計方案存在調(diào)整的可能性。

結(jié)合金基山川江樾二期項(xiàng)目將調(diào)整規(guī)劃的消息，不禁令人猜測這兩幅小地塊，或被金基山川江樾收入二期項(xiàng)目中。

NO.新區(qū)2025G25

地塊名稱：江北新區(qū)鎮(zhèn)南河路以北、天浦路以南(NJJBd030-08-14)地塊

地塊四至：東至新浦路，南至鎮(zhèn)南河路，西至規(guī)劃道路，北至天浦路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：42475.98㎡

容積率：1.01＜Far≤1.5

建筑高度：≤60

土地出讓年限（年）：70

起拍總價：101968萬元

起拍樓面價：16004元/㎡

G25地塊位于江北南工大板塊，與金基中北映樾僅有一路之隔，周邊有天宸江樾、和光錦棠府等小區(qū)，距離地鐵10號線南京工業(yè)大學(xué)站、南京萬匯城不遠(yuǎn)，旁邊還有規(guī)劃的大型商業(yè)綜合體用地。

早在今年9月，這塊地就曾出現(xiàn)在大眾視野中。

修改前

修改后

今年9月，官方發(fā)布《南京江北新區(qū)NJJBd030-08規(guī)劃單元圖則修改意見征詢》，10月底批后公示發(fā)布：

將原本的行政辦公用地更改為二類居住用地，用地面積不變，建筑高度從≤80米調(diào)整為小于等于60米，容積率≤1.8。

目前，南工大新房市場熱度較高的是玖印府和錦繡金陵，打造的都是低密四代宅。

待G25地塊出讓后，大概率也會順應(yīng)市場趨勢，打造低密四代宅產(chǎn)品，進(jìn)一步豐富板塊置業(yè)選項(xiàng)。

NO.新區(qū)2025G26

地塊名稱：江北新區(qū)水城路以北、江山路以東（NJJBc020-18-001）地塊

地塊四至：東至空地，南至水城路，西至江山路，北至浦洲路。

規(guī)劃用地性質(zhì)：R21住宅用地

出讓面積：8148.06㎡

容積率：1.01＜Far≤1.08

建筑高度：≤60

土地出讓年限（年）：47.05

起拍總價：7125萬元

起拍樓面價：8097元/㎡

G26地塊位于橋北片區(qū)，臨近在建地鐵11號線，緊靠北外灘水城十七街區(qū)。

今年3月，江北新區(qū)官網(wǎng)曾發(fā)布《北外灘水城十七街區(qū)項(xiàng)目工程規(guī)劃設(shè)計方案》，擬建14棟總高20層住宅，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有超4000㎡的集中綠地。

北外灘水城十七街區(qū)容積率2.5，建筑限高60米，項(xiàng)目建設(shè)單位南京浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為蘇寧環(huán)球100%持股的全資子公司。目前除規(guī)劃外暫無更多項(xiàng)目信息。

目前，橋北上城·十號院關(guān)注度較高，容積率僅1.2，打造低密洋房四代宅產(chǎn)品。憑借低密度和四代宅產(chǎn)品優(yōu)勢，將為橋北帶來更高品質(zhì)的置業(yè)選項(xiàng)。

需要注意的是，G26地塊不僅體量小，且土地使用期限為2072年10月28日止，與江核G19、G20地塊相似，都是土地年限縮水的“老地”，不排除地塊存在歷史原因。