湖北
德國的社會分化在房地產市場體現得尤為明顯。大都市、經濟發達地區和大學城的房價和租金都在上漲，但農村地區的房價不僅沒有上漲，反而下跌。薩克森州的商業協會呼吁政府不要補貼新建房屋，而應補貼改建和拆建。專家警告說，人口結構的變化可能會加劇這一趨勢。
在線門戶網站ImmoScout24在2025年8月至10月期間對德國各城市和地區每套出租房源收到的電子郵件咨詢數量的中位數統計分析。結果顯示，在德國超過一半的城市和地區，出租公寓供應充足甚至過剩，其中包括馬格德堡、哈勒（薩勒河畔）、沃爾夫斯堡和耶拿等主要城市。在30%的城市和地區，存在住房供應過剩。也就是說，可供出租的公寓數量超過了需求量。
除了德國東部各州外，巴伐利亞州的帕紹、霍夫、科堡和施韋因富特周邊地區也存在這種情況。
而慕尼黑、柏林、漢堡等大多數主要城市以及弗萊堡、海德堡等大學城的租賃市場非常緊張。ImmoScout24的總經理Gesa Crockford介紹，“這些地方一套公寓就能收到超過100份咨詢。”因此，她將德國各地的租賃市場狀況描述為“差異很大”。
住房需求可能誤判
ImmoScout24的分析僅代表德國住房市場現狀的一個快照。該在線門戶網站在接受媒體采訪時強調，城鄉之間的差異可能被夸大了。例如，由于房價較低，農村地區更多的人希望擁有自己的住房而不是租房。此外，雖然城市里可能有很多一居室公寓，但人們可能更傾向于選擇面積更大的房子。這樣一來，即使住房需求實際存在，一居室公寓的房源信息也可能鮮有人問津。需要指出的是，全國的空置率僅為2.5%。
與此同時，其他專家也觀察到，未來房地產市場的供需差距可能會進一步擴大。經濟繁榮的地區需求將持續增長，而越來越多的人將離開經濟落后、貧困的地區。
德國政府認為德國的住房供應將持續短缺，主要是因為近年來新建住房數量大幅下降。為了讓建筑施工更加便捷高效，政府出臺了諸如“建筑加速計劃”之類的補貼和立法舉措。
市場分析公司Empirica的負責人Reiner Braun在最近的一份市場評論中寫道，“目前的趨勢反映了人們對住房短缺的預期。” 而這種短缺狀況是否會長期持續尚不確定。倒是人口結構的變化至關重要。“如果沒有新的移民潮涌入，住房的需求增長可能在幾年內就會明顯放緩。”
住房建設優先事項
即使在德國的一些主要城市，也有跡象表明對新公寓的需求可能即將結束。根據ImmoScout24的數據，法蘭克福的供需比“緊張”，而斯圖加特和萊比錫的需求則被歸類為“略微過剩”。 ImmoScout24 的住房晴雨表也證實了這一點：第三季度，德國八大都市區（德國最大的兩個都市區）的租房需求下降了 1%；斯圖加特的租房需求甚至下降了 4%。
ImmoScout24 的一位發言人表示，在羅斯托克和海德堡，租房需求正在穩步增長。而在慕尼黑、柏林或漢堡，任何能找到價格合適的公寓的人都算是幸運的。可以肯定：德國人越來越傾向于選擇城市、周邊郊區或經濟發達的地區。
Reiner Braun尖銳地指出：聯邦政府在“建筑加速”計劃中允許各城市和市鎮未來放棄分區規劃，很可能導致農村地區綠地上的新建項目增多。而這些地區對經濟適用房的需求往往較低，未來幾年還可能進一步下降。
德國城市協會和“未來建筑師”組織等機構也呼吁，與其僅僅關注新建項目，不如加大對現有建筑改造的支持力度。這意味著可以更便捷、更快速地對現有建筑進行密度提升和擴建，以及將辦公空間改造成住宅單元。這樣一來，尤其是在大城市，就能新增數萬套公寓。
有意投資房地產的人都應該關注這些發展趨勢。投資的新房可能會因為選址不當而在未來幾年大幅貶值。
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