近幾個(gè)月，一線城市的房價(jià)跌幅反而超過了全國三四線城市！

這一現(xiàn)象非常奇怪，難道中國樓市又出現(xiàn)新問題了嗎？

我先報(bào)幾組官方數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)局最近公布了全國 70 城的房價(jià)。

由于新房數(shù)據(jù)有些異動(dòng)，咱們主要看二手房數(shù)據(jù)：10 月份全國 70 城房價(jià)環(huán)比 9 月下跌了 0.679%，9 月跌幅是 0.58%，8 月是 0.54%。

從今年 4 月以來，每月的環(huán)比跌幅都在擴(kuò)大，房價(jià)跌勢愈發(fā)明顯。

其中，一線城市環(huán)比下跌 0.95%，二線城市環(huán)比下跌 0.64%，三線城市環(huán)比下跌 0.67%。

一線城市的跌幅明顯大于二線、三線，這在過去是非常罕見的。

再看具體城市：北京環(huán)比下跌 1.1%，上海環(huán)比下跌 0.9%，廣州、深圳均環(huán)比下跌 1.9%。

一線城市是全國樓市的領(lǐng)頭羊，中西部地區(qū)的三線城市是全國樓市變化的滯后區(qū)域。

咱們來看一張圖，探究一下 “領(lǐng)頭羊” 與 “滯后區(qū)域” 的房價(jià)關(guān)系。

這張圖的數(shù)據(jù)，從 2020 年拉到 2023 年一季度，能看到一線城市的房價(jià)環(huán)比漲幅要大于中西部三線城市。

尤其是 2022 年到 2023 年一季度，一線城市房價(jià)總體呈上漲趨勢，而中西部三線城市則在下跌。

這反映出樓市降溫初期，一線城市比較抗跌，降溫速度慢，而中西部三線城市降溫更早、更快。

但從 2023 年二季度以來，大部分月份一線城市的房價(jià)跌幅反而大于中西部三線城市，只有 2024 年 10 月到今年 3 月，一線城市房價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲。

這主要是去年 9 月出臺(tái)了一波強(qiáng)力刺激新政，一線城市出現(xiàn)反彈，房價(jià)止跌小漲。

但今年 4 月以來，一線城市房價(jià)重新下跌，尤其是 5 月之后，跌幅明顯且持續(xù)大于中西部三線城市。

從圖中其實(shí)能看出規(guī)律：

過去長期來看，城市、地區(qū)的房價(jià)強(qiáng)弱與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、人口密度密切相關(guān)，一線城市基本面更強(qiáng)，房價(jià)長期漲幅要大于中西部三線城市。

但本次全國樓市降溫，與過去樓市短周期調(diào)整的性質(zhì)不同，這次是房價(jià)泡沫破裂，全國房價(jià)整體下跌。

下跌初期，一線城市因基本面較強(qiáng)，早期比較抗跌，甚至跌不動(dòng)。

但隨著時(shí)間推移，最終一線城市的房價(jià)跌幅也會(huì)較大，也就是說，到了某個(gè)階段會(huì)出現(xiàn) “補(bǔ)跌”。

具體來看，其實(shí)有兩輪補(bǔ)跌：

第一輪補(bǔ)跌，是 2023 年二季度到 2024 年三季度，一線城市房價(jià)跌幅開始超過中西部三線城市，呈現(xiàn)補(bǔ)跌特征。

第二輪補(bǔ)跌，是今年 4 月之后再次出現(xiàn)，跌幅再次擴(kuò)大，明顯大于三線城市。

這次補(bǔ)跌，主要與去年 9 月底新政后一線城市房價(jià)短暫翻紅有關(guān)，但翻紅后為何沒能持續(xù)上漲？

關(guān)鍵是大環(huán)境不允許，主要是經(jīng)濟(jì)面相對較弱。

目前一線城市的房價(jià)補(bǔ)跌還沒有結(jié)束，我估計(jì)要持續(xù)到明年某個(gè)時(shí)間段，之后一線城市的房價(jià)跌幅會(huì)重新小于三線城市，也就是再過一段時(shí)間就會(huì)止跌。

觀察全國樓市，要想房價(jià)企穩(wěn)，首先得看一線城市這個(gè) “領(lǐng)頭羊” 何時(shí)能止跌企穩(wěn)。

近段時(shí)間一線城市房價(jià)屬于補(bǔ)跌，跌幅比三線城市更大，看似是異常現(xiàn)象，但仔細(xì)琢磨底層邏輯也不算奇怪，只是臨時(shí)現(xiàn)象。

未來五年、十年、二十年，一線城市的房價(jià)漲幅肯定會(huì)明顯超過三線城市。