作者 | 張曉蘭 編輯 | 虞滟萍 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：

商業(yè)體調(diào)改通常遵循“工程改造先行、運營調(diào)改跟進(jìn)”的順序，不過調(diào)改定位可提前布局。結(jié)合此次項目的資金規(guī)模與改造內(nèi)容分析，這并非大規(guī)模改造。

圖源：砂之船官網(wǎng)

近日南京砂之船奧萊調(diào)改，引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。但睿和智庫仔細(xì)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，這輪投資550萬元的調(diào)改，主要針對商場的設(shè)備設(shè)施和園林，是繼2024年業(yè)態(tài)內(nèi)容上做了大幅度提升后，針對空間硬件的改造升級。

根據(jù)南京市公共資源交易中心發(fā)布《砂之船改造出新項目施工中標(biāo)候選人公示》，江蘇琮驍建設(shè)工程有限公司中標(biāo)，預(yù)計很快就要動工升級。

江寧砂之船奧特萊斯坐落于南京市江寧區(qū)上秦淮板塊，自2015年9月正式開業(yè)以來，已運營10年，如今已發(fā)展成為南京體量最大、品牌最多、業(yè)態(tài)最豐富的超大型奧特萊斯商業(yè)復(fù)合體。

商場總建筑面積達(dá)20萬平方米，共規(guī)劃5層空間（B1-4F），配套 8000個停車位。項目引入600余個國際國內(nèi)知名品牌，同時涵蓋豐富的餐飲、休閑娛樂配套。

砂之船南京江寧奧萊的出現(xiàn)，不僅打破了2015年前南京商業(yè)格局集中于核心主城區(qū)的狀況，更突破了當(dāng)時奧特萊斯 “低價傾銷” 的傳統(tǒng)范式。它以價格為入口、品質(zhì)為錨點、品牌為橋梁，重新定義了區(qū)域商業(yè)的價值內(nèi)核。

圖源：砂之船官網(wǎng)

據(jù)官網(wǎng)資料顯示，商場近年營業(yè)額持續(xù)穩(wěn)步攀升，業(yè)績表現(xiàn)十分亮眼：

• 2023年銷售額達(dá)到16.67億元，既創(chuàng)下歷史新高，也穩(wěn)居南京奧萊業(yè)績榜首；

• 2024年，項目成功榮登中國奧萊會“2023-24年度中國奧萊指數(shù)核心50強”，憑借強大的吸引力實現(xiàn)年客流量超800萬人次，成為區(qū)域商業(yè)名副其實的流量擔(dān)當(dāng)。

事實上，砂之船的調(diào)改升級早已啟動，2024年9月九周年慶期間，便完成了100+品牌的重裝升級，不僅擴(kuò)大了店鋪面積、豐富了貨品選擇，還引入多個南京奧萊獨家品牌。

此次改造出新項目，是砂之船在品牌升級后的又一優(yōu)化動作。今年4 月21日，項目招標(biāo)計劃正式發(fā)布，文件顯示該項目已立項，合同預(yù)估價為550萬元，資金來源為國有（政府投資），預(yù)計2025年5月啟動招標(biāo)，改造內(nèi)容包括拆除、土建及水電安裝、消防、通風(fēng)、裝飾裝修、隔油池設(shè)備安裝及室外景觀綠化等。

從不動產(chǎn)資管視角來看，經(jīng)營了十年的零售空間，設(shè)備設(shè)施很難支撐新業(yè)態(tài)進(jìn)入后對空間及設(shè)備的要求。因此，此輪投入，一方面，是在硬件方面拉齊與周邊新開商場的品質(zhì)；另一方面，也是該項目為應(yīng)對新周期，必須追加的Capax（資本性支出）投資。

從常規(guī)邏輯來看，商業(yè)體調(diào)改通常遵循“工程改造先行、運營調(diào)改跟進(jìn)”的順序，不過調(diào)改定位可提前布局。結(jié)合此次項目的資金規(guī)模與改造內(nèi)容分析，這并非大規(guī)模改造。

業(yè)內(nèi)人士指出，對于總建筑面積20萬平方米的大型奧萊而言，550萬元的預(yù)算，僅能覆蓋局部優(yōu)化，類似改一層樓的燃?xì)庠O(shè)施或安裝一處樓體戶外屏幕，所需費用便與該預(yù)算相近，若涉及整體建筑結(jié)構(gòu)調(diào)整或全面煥新，數(shù)千萬元的資金投入才更為合理。

值得一提的是，砂之船所在的江寧區(qū)，近年來新商業(yè)項目如雨后春筍般涌現(xiàn)：砂之船旁的全新商業(yè)綜合體“悠湖灣”已發(fā)布案名，主體建筑及外立面基本完工，正推進(jìn)內(nèi)部裝修，計劃明年年中開業(yè)，建成后將成為上秦淮第二大商業(yè)體，與砂之船形成呼應(yīng)，已確定引入盒馬鮮生、孩子王等多元品牌。

此外，距離砂之船約10公里的方山幾方購物中心，目前主體結(jié)構(gòu)已竣工，正進(jìn)行內(nèi)部機電安裝與裝飾裝修，同步啟動招商，預(yù)計今年底竣工驗收、明年下半年運營，項目規(guī)劃有江寧最大裸眼3D巨幕、超5000平方米多元主題公園等亮點。

隨著這些新商業(yè)項目的崛起，江寧區(qū)商業(yè)競爭日益激烈。

從此次項目的調(diào)改邏輯不難看出，商業(yè)體的更新迭代既需務(wù)實的硬件優(yōu)化，也需創(chuàng)新的場景賦能，“非標(biāo)”茶館針對年輕人打造 “自在空間” 的思路值得借鑒，具體可觀看下方