房票，正以驚人速度攪動(dòng)樓市。

最近，黃埔在過(guò)往房票的基礎(chǔ)上：

1）又新增了1500套房票，共兩期，總額約100億，計(jì)劃是11月-1月31日發(fā)完。

2）資金額度大概是100億左右。

3）明年廣州還會(huì)繼續(xù)申請(qǐng)明年額度的專項(xiàng)借款。

不過(guò)，由于現(xiàn)在專項(xiàng)借款和政府債務(wù)管理掛鉤了，換句話說(shuō)，土地出讓金代表了專項(xiàng)借款的還款和借款能力。

這可能是年底廣州超級(jí)集中供地的核心邏輯所在。

在遍地億億聲的市場(chǎng)聽(tīng)上去不多，但實(shí)際上黃埔區(qū)前11個(gè)月成交213億，新發(fā)房票額度就達(dá)到一半。

其中，今年1-10月，黃埔區(qū)通過(guò)房票認(rèn)購(gòu)商品房3723套、37.5萬(wàn)平方米，個(gè)別項(xiàng)目房票額度已滿。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，房票已經(jīng)達(dá)到黃埔區(qū)成交套數(shù)的半壁江山了。

更關(guān)鍵的是，房票已經(jīng)成為市場(chǎng)最大增量了，很多項(xiàng)目都想分蛋糕。

我們?nèi)ガF(xiàn)場(chǎng)走了一圈，房票市場(chǎng)有多火爆？

有的村甚至賣(mài)到?jīng)]號(hào)，南崗西路片區(qū)房票預(yù)約到400多號(hào)，認(rèn)購(gòu)了340套，兌換8.75億，1月31號(hào)關(guān)閘。

黃埔、增城的項(xiàng)目經(jīng)常到村里面做宣傳、駐點(diǎn)，不乏一些銷(xiāo)冠項(xiàng)目，黃埔新城、中央公館、都會(huì)四季、湖山國(guó)際、海絲城等等。

村民們也很有熱情，路過(guò)都會(huì)來(lái)咨詢細(xì)節(jié)。

在拆遷房屋旁邊，也滿是樓盤(pán)海報(bào)。

甚至，幾個(gè)樓盤(pán)還祭出了老人家最愛(ài)的絕招，“送雞蛋”、“送大米”。

廣州親戚，又食又拎，村民們是真的把房源超市，當(dāng)菜市場(chǎng)那樣逛。

絕大多數(shù)村民，還是傾向于原地置換，認(rèn)購(gòu)周邊項(xiàng)目。很多比較friend的村民，商量好了一起認(rèn)購(gòu)?fù)粋€(gè)小區(qū)，黃埔村民到增城團(tuán)購(gòu)。

比如說(shuō)南崗村民喜歡買(mǎi)新塘，房票每平兌付1.3萬(wàn)/平，可以1:1兌換。翡翠綠洲、都會(huì)四季，還有兌換旁邊的旁邊的黃埔新城。

村民會(huì)傾向于即兌即住，選擇現(xiàn)樓、兌現(xiàn)比例差不多的，選的越早、樓層越好。

有項(xiàng)目半個(gè)月的業(yè)績(jī)就超過(guò)以往兩個(gè)月，新塘翡翠綠洲這三天賣(mài)了50-60多套，中鼎最近賣(mài)了20多套。

黃埔，正在各大售樓部瘋狂撒錢(qián)，給樓市兜底。

1、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目擁抱房票，居民選到好房子

開(kāi)發(fā)商從過(guò)去的“談票色變”，到現(xiàn)在的主動(dòng)擁抱，背后是幾點(diǎn)原因。

·房票兌付回款速度加快，現(xiàn)在拿著黃埔房票去買(mǎi)房，簽合同后，基本一個(gè)月就能兌付，這對(duì)開(kāi)發(fā)商是好事。

·房票只能買(mǎi)房，不能兌換現(xiàn)金，引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)力到樓市，這在當(dāng)時(shí)客戶稀缺的情況下，是很多開(kāi)發(fā)商想要吃掉的蛋糕。

·不用單純卷價(jià)格，突破底限去降價(jià)吸引新客戶，能穩(wěn)住房?jī)r(jià)；

·獲客成本更低，也更明確。

持幣入場(chǎng)的房票客群，簡(jiǎn)直是最優(yōu)質(zhì)的VIP客戶。有錢(qián)、有閑、有強(qiáng)烈購(gòu)買(mǎi)意愿，這種確定性比開(kāi)發(fā)商去市場(chǎng)上重新獲客要香多了，成本也更低。

現(xiàn)在，兌付回款加速后，不用擔(dān)心資金流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。

尤其是對(duì)滯銷(xiāo)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是“久旱逢甘露”。

越來(lái)越多的頭部開(kāi)發(fā)商和好項(xiàng)目加入房源超市，村民們也能選到學(xué)鐵商兼?zhèn)涞牡兔芎梅孔恿耍劝仓梅窟x擇更多。

比如說(shuō)，保利廣州項(xiàng)目，很多都是地鐵口?好學(xué)校的房子。

越秀，也很積極，還有專屬折扣和房源。

珠實(shí)，去年更是兌換了首張跨區(qū)房票。

頭部開(kāi)發(fā)商和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的加入，也將房票市場(chǎng)徹底盤(pán)活了，居民接受度大大提高。

·可以自由選擇未來(lái)的住處；

·從安置房，升級(jí)到了商品房品質(zhì)的住房，未來(lái)資產(chǎn)流通性會(huì)更好；

·確定性更強(qiáng)，不需要等待安置房建設(shè)和其它村民拉扯搖珠，簽了名能選房；

·房票還有額外5%獎(jiǎng)勵(lì)。

比如天河柯木塱，宅基地補(bǔ)償8000，但是天禧房?jī)r(jià)3.5萬(wàn)，換商品房，半年后拿證，相當(dāng)于天河往你口袋里塞錢(qián)了。

2、房票買(mǎi)賣(mài)背后，也有引發(fā)亂象

在上百億的房票交易中，滋生出了另類的“房票中介”。

在某魚(yú)和某書(shū)上，有很多村民與中介紛紛掛出了“7折收房票”、“8-9折出房票”。

據(jù)了解，黃埔的房票中介，會(huì)從村民手上收購(gòu)房票，并重新出讓給第三方，從中牟利。

折扣大的房票，很多都是村民自主出讓，財(cái)產(chǎn)安全性存疑，未來(lái)容易出現(xiàn)互相扯皮的現(xiàn)象。

為什么要收購(gòu)房票？

一個(gè)是，村民急于套現(xiàn)，不想買(mǎi)新房。

另一個(gè)是，買(mǎi)家能拿到更低的價(jià)格。

8折買(mǎi)房，聽(tīng)上去很誘人吧。

舉個(gè)例子，房子400萬(wàn)，我計(jì)劃出首付100萬(wàn)，可以8-9折從村民手里收購(gòu)一張80萬(wàn)的房票，省下10-20萬(wàn)的錢(qián)，足夠買(mǎi)部新能源車(chē)了。剩余的300萬(wàn)，則可以正常商業(yè)貸款，不會(huì)影響。

如果想全款買(mǎi)下400萬(wàn)的房子，也可以拼幾張大額房票，湊出來(lái)400萬(wàn)，相當(dāng)于整體打個(gè)8-9折，多買(mǎi)一輛卡宴了。

目前，相對(duì)有安全保障，可以簽合同轉(zhuǎn)讓的主流價(jià)格大約在9折左右，中介們有不少成功的案例，和村里對(duì)接，需要多少份額的房票可以定制。

這種轉(zhuǎn)變挺關(guān)鍵的，增加了房票的流通性后，村民們對(duì)于房票的接受程度高了很多，同時(shí)房票可以兌換的房源也大大增加，基本上廣州市內(nèi)房子能通兌了。

早前，房票有規(guī)定只能同村交易，村民們是打了問(wèn)號(hào)的。

相當(dāng)于，廣州再造了一個(gè)相對(duì)沒(méi)那么受控的房票二級(jí)交易市場(chǎng)。

參考其余城市，北京僅允許親屬之間交易、上海不準(zhǔn)交易，廈門(mén)則是更新到3.0版本，允許購(gòu)買(mǎi)二手房了。

3、房票輸血樓市，黃埔舊改航母重啟

在房地產(chǎn)深度調(diào)整期，房票工具正在以一種另類的方式給樓市輸血企穩(wěn)，未必能徹底扭轉(zhuǎn)行業(yè)周期，但足以在底部階段提供寶貴的“活水”。

將原本“沉淀”的拆遷補(bǔ)償資金轉(zhuǎn)化為定向購(gòu)房力，新鮮滾熱辣的村民們，揮舞著支票簿殺入市場(chǎng)，重塑供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

借用網(wǎng)上的一句話：“用拆遷的錢(qián)、辦政府的事、紓樓市的困、解企業(yè)的難”，多方獲益。

背后離不開(kāi)專項(xiàng)資金的支持。截至9月份，在住建部正式批復(fù)第二批新模式項(xiàng)目后，黃埔區(qū)城中村改造項(xiàng)目共獲批專項(xiàng)借款額度717億元。

通過(guò)房票、安置房等多重手段下，黃埔舊改航母又緩緩重啟了。

比如說(shuō)，臻瓏府家門(mén)口的廟頭舊改，一度沉寂也在近期加速清拆，簽約率已達(dá)到99.6%。

房票不再是簡(jiǎn)單的拆遷補(bǔ)償工具，而是成為撬動(dòng)城市更新、激活樓市的“關(guān)鍵變量”。