關于審查、廢止《江蘇省物業管理條例》

第六十五條的審查建議書

致：全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會

審查事項：

建議人依據《中華人民共和國立法法》(以下簡稱《立法法》)第一百一十條第二款之規定，提請貴委對《江蘇省物業管理條例》（2021修正版，以下簡稱《條例》）第六十五條進行審查。建議人認為該條款內容違反《立法法》有關權限規定，與《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）及國務院行政法規《物業管理條例》相關條款相抵觸，不當增加公民義務，侵害公民合法財產權益，建議予以撤銷或修正。

被審查條款：

《江蘇省物業管理條例》第六十五條：

· 第一款：在物業管理區域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定繳納汽車停放費；

· 第二款：物業服務企業可以根據物業服務合同收取汽車停放費；

· 第三款:物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，獨立核算。業主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監督，并向業主大會報告。

事實與理由：

一、下位法違反上位法，與《民法典》及國家部委規章關于物業費用構成的規定相抵觸，涉嫌重復收費

（一）部門規章規定停車設施屬于共用設施范疇

中華人民共和國住房和城鄉建設部印發的《物業承接查驗辦法》的通知（建房〔2010〕165號）第十六條第（三）項規定共用設施：“一般包括……機動車（非機動車）停車設施、消防設施、安防監控設施、人防設施等。”

（二）部門規章規定停車設施維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護屬于物業服務費收取成本（支出構成）范疇

1、國家發展和改革委員會和國家建設部印發的《物業服務收費管理辦法》（發改價格〔2003〕1864號）第二條規定：“本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。”

2、《物業服務收費管理辦法》第十一條第三款規定：“物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1.略;2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;3.物業管理區域清潔衛生費用;4.省略；5.物業管理區域秩序維護費用;6至9.略。”

結論：既然業主交納的物業服務費已經涵蓋了對停車設施的維護和秩序管理成本，《條例》再設立獨立的“汽車停放費”名目，且允許物業企業據此收費，實質上是在同一服務內容上設立雙重收費項目，違反了上位法關于物業費構成的規定

二、下位法違反上位法，與《民法典》和《物業管理條例》關于物業服務合同定義的規定不符

1、《民法典》第九百三十七條規定：“物業服務合同是物業服務人為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。”

2、國務院《物業管理條例》第四十條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。”

結論：國家基本法和行政法規并未將“汽車停放費”作為獨立于物業費之外的法定收費項目。《條例》自行創設這一收費名目，并強制規定業主應當交納，缺乏上位法依據。

三、模糊共有收益歸屬，侵害業主財產權，違反《民法典》物權編規定

《民法典》第二百八十二條規定：“建設單位、物業服務企業利用業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本后，屬于業主共有。”

《條例》第六十五條第二款規定物業服務企業可以根據物業服務合同收取汽車停放費，在實踐中極易被曲解為賦予了物業企業直接占有該筆費用的權利。對于在物業管理區域內占用公共、共用車庫、道路、場地汽車停放的停車費，其本質是土地使用權的對價（租金），理應全額歸全體業主所有，而非由物業企業收取。該條款表述模糊了代收與所有的界限，為物業企業侵占業主共有收益提供了制度漏洞

四、超越立法權限，違法增設公民義務

根據《立法法》第八十條及相關規定，減損公民、法人和其他組織權利或者增加其義務，應當由法律、行政法規規定。《條例》作為地方性法規，在沒有上位法明確授權的情況下，通過第六十五條強制規定在物業管理區域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車應當交納汽車停放費，屬于擅自增設公民義務。對于業主在自己共有部分停車是否收費、如何收費，應完全屬于業主共同管理的自治范疇，理應由業主大會按照《民法典》第二百七十八條之規定共同決定，不應由地方立法強制干預。

審查建議：

綜上所述，《條例》第六十五條在缺乏上位法依據的情況下，設立“汽車停放費”名目，導致實踐中普遍存在的物業費與汽車停車費重復計費問題，且模糊了業主共有收益的權屬，不當限制了業主的物權行使，與《民法典》《立法法》《物業管理條例》的相關規定明顯不符，沒有上位法依據，超越了立法權限，違反了“法無授權不可為”的原則。

為此，建議貴委對《條例》第六十五條進行合憲性、合法性審查，并督促制定機關予以廢止或修正。

同時，建議對與之相關的第六十六條、第六十七條中涉及利用共有部分（含人防工程）收取汽車停放費用的條款一并進行修正，以維護法制統一，保障公民合法權益。

此致

敬禮

審查建議人：梁先生

2025年11月28日

備注：梁先生，工作單位為江蘇省南通市工商聯，手機號碼為135*****

草根談

停車位管理的合理成本，無非能耗和人工。但水電能耗，貌似物業已計入公攤能耗費，已向業主收取了；至于車位保潔衛生，好似物業服務費已包含，應涵蓋在公區衛生服務項目內了。

既然管理停車位，并未額外增加物業服務內容與支出，物業再單獨收取停車位管理費，為何都習以為常了呢？

其實若物業費入不敷出，物業企業大可與業主們商議漲價，巧立名目收費，甚至地方法規不顧法理，也幫扶物業曲線漲價， 都是沒有尊重市場、沒有敬畏法治，也更談不上尊重業主。

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