610億瓜分近5成市場！青島TOP20房企領跑！11月青島“搖號選房與降價甩賣”同臺，樓市冰火兩重天

邁入11月，青島樓市依舊在平穩運行的軌道上穩步前行。相較于此前的市場表現，當下的青島樓市更顯“分化加劇、價值錨定”的鮮明特質：

一邊是仙山花園、中聯依山伴城等項目為加速去化選擇大幅降價；另一邊則是以青特璟譽為代表的優質項目，憑借契合改善需求的產品力與精準定價，開盤即迎來搖號搶房的盛況，用實打實的熱銷數據成為支撐市場熱度的核心爆點，兩者形成的強烈對比，更印證了當前樓市“好產品不缺購買力”的核心邏輯。

NO.1 商品房簽約情況

根據青島銳理數據統計，1-11月青島共計簽約商品房77512套、約956萬㎡，簽約總金額1333億，較去年同期分別下滑10.6%、11.1%和9.1%。前11個月商品房簽約均價為13943元/㎡，同比上漲2.2%。

（2025年11月商品房供銷價數據為11.1-11.29）

月度方面，11月商品房新增供應徒增，4365套、50.07萬㎡，簽約則呈現持續下滑態勢，簽約新建商品房4380套，約51.22萬㎡，銷售總金額74.75億元，簽約套數、面積和金額分別環比下滑18.7%、29.5%和15.1%。受簽約結構調整的影響，11月簽約均價為14596元/㎡，較上個月明顯上漲20.5%。同比套面金全部下滑，40.2%、43.6%、41.5%，簽約均價上漲3.7%。

其中商品住宅新增1977套，約26.07萬㎡，簽約2776套、約36.43萬㎡、銷售總金額59.07億元，簽約套數、簽約面積、簽約金額較上個月均大幅下滑，分別為33.5%、30.7%、19.3%。簽約均價為16215元/㎡。

二手房方面，今年以來，青島的二手房交易一直較為活躍，價格企穩跡象明顯。今年1-11月全市成交二手房60201套，同比小幅下滑6.2%。其中11月份青島市二手房成交4902套，較上個月基本持平。

NO.2 區域商品住宅成交情況

（去化周期=當前活躍存量/近6個月月均去化量）

在商品住宅的成交區域分布上，11月青島新建商品住宅的成交熱點集中在西海岸新區、城陽和膠州。具體數據表明，西海岸新區以620套、約8.24萬㎡的簽約量，占全市總簽約量的22.6%；城陽區簽約446套、約5.68萬㎡，占比15.6%；膠州市簽約278套、約3.66萬㎡，占比10.0%。

從目前市場情況來看，11月青島樓市正處于從“政策驅動”向“價值驅動”的轉型關鍵期，板塊與樓盤之間冷熱不均現象明顯，青特璟譽、海信金沙灘、青特璟云等項目的持續熱銷印證了“居住升級”的必然趨勢。未來只有那些真正實現“產品創新、資源整合”的項目，才能在分化市場中脫穎而出。

從去化周期維度觀察，青島商品住宅市場去化節奏持續優化，當前去化周期為17.6個月（統計口徑已剔除死庫存），市場存量消化效率穩步提升。

老四方憑借對剛需及剛改客群的精準定位，已躍升為當前樓市 “流量焦點”，商品住宅銷售持續處于高位，去化周期已降至11.8個月，供需關系保持健康；區域內不僅聚集了海信悅瀾山、中海云境、濱海國際中心等自帶市場關注度的熱門標桿樓盤，還有通和悅章、國信和悅、富力海悅學府等契合最新住宅規范的品質項目，這類項目通過優化空間布局、提升公攤面積利用率實現得房率顯著提升，精準擊中客群對 “高實用空間” 的核心訴求。綠城環海灣閻家灘地塊預計今年正式面市，將為板塊剛需剛改市場補充新選擇。

其中原市北區隨著新項目的入市，去化周期調整至19.6個月，處于全市較低水平。目前新都心板塊呈“三足鼎立”的競爭格局：棠玥和境規劃建設5棟26-31層高層產品，主力戶型建面約105-142㎡，瞄準剛改及改善客群；保利&青鐵果品地塊規劃方案已公示，將建設8棟住宅樓（包含2棟26F、1棟25F、1棟16F、3棟17F及1棟23F），總計529戶，套均面積123㎡，產品定位偏向品質改善；市北城發福州北路地塊目前尚未啟動。

此外，李滄區去化周期為20.1個月。板塊內熱度主要集中在青特璟譽和金茂璞逸世園、青鐵芳華地三個項目。而由遠洋代建的萬竹云峰項目、海創地塊以及去年億聯拿下的地塊目前均暫未啟動，市場供應節奏相對平穩。

（青特璟譽開盤現場）

其中，青特進駐東李的首個項目——青特璟譽，憑借精準的入市時機卡位、產品本身的硬核實力以及青特品牌的穩健口碑，成功斬獲一眾改善客戶的青睞，成為今年青島繼濱海中心、國信和悅、觀樾蘭庭、龍湖觀萃、金茂錦棠之后的第六個“搖號選房”樓盤。更值得市場關注的是，該項目在無售樓處、無樣板間、無示范區的“三無”前提下，仍吸引140組客戶參與搖號，開盤當天勁銷105套，用實打實的去化成績，為當前略顯疲軟的青島樓市注入了意外“爆點”，也印證了高品質改善產品的市場號召力。

金茂璞逸世園則規劃為山東首個高端產品系璞系產品，建設4棟別墅，7棟洋房，洋房面積區間為170平、270平，疊拼別墅面積約300㎡。除既有項目外，李滄區土地市場近期也動作頻頻：鄭莊56號地塊被豐昊置業斬獲，容積率2.4，總建面約4.6萬㎡。此外，12月2日，還將迎來三宗低密地塊拍賣，容積率最低僅1.11，最高1.25，總建面約18.96萬㎡，未來有望為區域新增一批高品質低密住宅項目。

憑借 “核心地理位置+充足土地供應” 的雙重核心優勢，張村河板塊已成為當前青島房地產市場熱點區域之一。該區域內包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、華潤嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項目。北岸大宇地塊尚未啟動。

在商品住宅面積區間方面，100-160㎡的住宅面積段在當前市場上占據了最高的市場份額，其占比約73.4%。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產品，已成為市場的核心需求，且需求表現穩定。

NO.3 土地方面

11月份共計成交兩宗地塊，新增供應方面：掛牌東李3宗地塊、預公告城陽碩陽路以北地塊和市南原百安居和五星電器地塊。

（青特斬獲的白云山兩宗地塊）

成交地塊分別位于春陽路以北、薈城路以西和城陽街道賢城路東、春陽路北，兩宗低密地塊均被青特置業斬獲。值得注意的是，作為青特本年度斬獲的第四和第五宗地塊，前者是順勢承接青特璟云熱銷勢能，以精準補位回應市場期待；后者既是主城區第一宗商改住成功案例，更是延續了濱湖國際打造邏輯，深化成熟片區布局。

縱觀2025年拿地布局，青特置業始終脫離規模競賽的浮躁，堅持“做一成一”的公司戰略，以“追求極致、負責到底”的態度，深耕核心片區、精研每一塊土地的產品價值，在精準布局中實現穩健增長，彰顯出本土房企的戰略定力與長期主義視野。

（原海創惠水路三地塊）

其中李滄掛牌的3宗地塊全部位于東李世博園板塊，3宗地全部為城鎮住宅用地，容積率最低僅1.11，最高1.25，總占地面積約157985.1㎡，總建面約18.96萬㎡，從規劃指標來看，未來有望打造為高端別墅、洋房社區，為區域改善市場再添新供給。3宗地塊起拍樓面地價均破萬元線，進一步助推東李向"主城改善優選地" 的地位。起拍樓面地價中最低10520元/㎡，最高10940元/㎡。值得注意的是，3宗地塊為整體供應，競買人須整體報價、整體競得。

NO.4 年度榜單（1-11月）

2025年1-11月

開發商銷售排行榜TOP20

2025年1-11月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發商，聯手創下約610億元的銷售額，這一成績占據了全市商品房市場的45.8%。其中，前10名表現尤為突出，充分彰顯了其在市場競爭中的強勁實力與與日俱增的行業影響力。

在 2025 年前11月樓市承壓、購房者決策更趨審慎的市場環境下，海信地產以117.39 億元、52.02萬㎡網簽銷售額強勢登頂青島樓市雙冠軍，成為年內首個突破百億的房企，用數據印證了本土龍頭的逆周期破局能力。這份成績的背后，是品牌對產品力的極致追求與城市布局的深度研判。張村河板塊 "三子星" 項目持續領跑改善市場，海信君璽以18.58億元業績穩居板塊榜首，海信臻悅勁銷17.27億元緊隨其后，璟悅亦斬獲13.15億元亮眼成績；今年新入市的海信金沙灘，憑借4.5代宅創新設計、一線無遮擋海景資源及最高130%的超高得房率，精準擊中高端客群核心訴求，入市即成為青島高端海景住宅市場焦點。更值得關注的是，海信地產近期成功斬獲王家村新地塊，進一步夯實主城核心區域布局優勢，彰顯了其持續深耕青島、擴充高端產品版圖的堅定決心。

銀豐地產以64.55億元網簽銷售額穩坐青島樓市第二梯隊頭把交椅，其亮眼表現背后，是高端產品矩陣對市場需求的精準卡位與強大兌現力。其中，旗艦項目銀豐玖璽城堪稱品牌"業績壓艙石"，以55.45億元的網簽業績獨占品牌總銷售額的85.9%，單盤實力一騎絕塵，持續領跑嶗山乃至全市高端住宅市場。目前，三期全新產品已進入入市倒計時，基于前期積累的市場口碑與產品迭代升級，有望進一步釋放業績增長動能。

天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中網簽的帶動下，簽約量猛增至第三位，共計簽約46.92億。

2025年1-11月

開發商權益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發商權益銷售排行榜》統計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯合開發的項目按各房企股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據，主要衡量房企的資金運用和投資布局水平。所有榜單的發布，將從不同的維度對一家企業的綜合實力進行審閱。

2025年1-11月青島新建商品房開發商權益銷售榜單正式發布，行業集中度進一步提升，本土龍頭房企憑借深厚的區域積淀與穩健的經營策略，在權益銷售賽道形成核心競爭力。

其中，海信地產以絕對優勢實現斷層領跑，憑借117.06億元權益銷售額強勢登頂榜首，用數據印證了其在青島市場的統治級地位。尤為值得關注的是，海信地產旗下項目普遍采用獨立開發模式，這一模式不僅彰顯了企業雄厚的資金實力與項目操盤能力，更通過對產品設計、工程質量、交付兌現等全鏈條的絕對把控，保障了產品力的穩定輸出，成為其穿越行業周期的核心護城河。

銀豐地產以64.55億元權益銷售額穩居第二位，其核心競爭力源于對高端市場的精準卡位與深度運營，憑借旗下豪宅 IP 的強溢價能力與客戶忠誠度，持續鞏固高端市場份額。

天一仁和則以44.95億元權益銷售額位列第三。

青特置業在本次榜單中表現尤為亮眼，以38.9億元權益銷售額強勢躋身行業第四位，成為本土房企突圍的重要力量。在土地儲備與區域布局層面，青特置業始終堅守 “與城市共生長” 的戰略初心，緊扣青島城市發展脈絡，聚焦高潛力核心板塊進行精準布局。2025 年以來，企業在城陽白云山、李滄東李等城市價值高地斬獲 5 宗優質地塊，進一步夯實了主城深耕的布局基礎，為后續權益銷售規模的持續增長注入強勁動能。

2025年1-11月

商品住宅銷售總金額TOP10

在行業深度去泡沫化的周期調整中，青島房地產市場正完成從規模競賽到價值回歸的底層邏輯切換，“產品力”不再是營銷話術，而是支撐市場信心的核心“壓艙石”，直接決定項目的去化手感與價值韌性。這種價值導向下，真正具備稀缺資源稟賦、精準擊中需求痛點的項目，正在穿越周期收割市場份額。

從1-11月銷售榜單的頭部格局可見，嶗山區高品質改善型樓盤形成明顯“領跑效應”，銀豐玖璽城、海信君璽、海信臻悅、越秀青鐵和樾府、天一仁和吾疆、魯信有鄰花園、海信璟悅7盤強勢躋身TOP10，用數據印證了高端市場的“價值堅挺”。

作為嶗山前海一線的頂級豪宅標桿，銀豐玖璽城以25.9億元簽約額強勢領跑青島豪宅市場。自入市以來，項目憑借石老人前海不可復制的山海資源、全維高端生活配套與超預期的兌現品質，形成“三位一體”的核心競爭力，始終保持市場熱度高位運行，成為塔尖客群資產配置與居住升級的“共識之選”。

唐島灣君匯則憑借部分房源集中網簽的勢能，以19.18億元合計網簽額位居全市第二位。

在嶗山張村河這一主城核心改善戰場，海信地產的“前瞻布局”再度收獲市場驗證，海信君璽、海信臻悅、海信璟悅三大項目形成“三子同輝”的熱銷矩陣，紛紛躋身銷售榜TOP10。其中海信君璽簽約18.58億、海信臻悅簽約17.27億、海信璟悅簽約13.15億，三大項目憑借對板塊價值的深刻理解、貼合改善需求的產品設計，精準擊中主城改善群體對“品質確定性”的核心訴求，成為板塊人居升級的“標桿范本”。

NO.5 11月月度榜單

2025年11月

主城區商品住宅開發商銷售排行榜TOP10

從11月簽約數據來看，青特置業以3.93億網簽金額、2.07萬㎡成交面積、144套的亮眼戰績，強勢登頂青島主城區銷售 “三冠王”，用實打實的數據印證品牌深耕實力。這份亮眼成績，源于“做一成一”的企業基因，從濱湖國際2期到青特璟云首開 熱銷157套登頂新盤首開銷冠，再到青特璟譽搖號選房的熱度，每一個項目均以精準的客群定位、貼合居住需求的產品設計，契合了改善群體對 “確定性品質” 的核心訴求。在行業回歸居住本質的當下，青特置業的成交表現，也為青島本土房企深耕主城、穿越行業周期提供了可參考的實踐樣本。

海信地產以3.68億、0.85萬㎡和54套穩居11月商品住宅房企銷售榜亞軍席位， 這份穩健表現背后，是核心項目的持續發力與市場認可度的集中釋放。本月簽約活躍的項目為海信海德山莊、海信君璽等。

銀豐地產和中國金茂分別以3.44億元和2.68億元緊隨其后。

2025年11月

單盤商品住宅銷售榜TOP10

青島11月商品住宅銷售榜單正式揭曉，頭部項目的亮眼表現成為當前樓市的核心看點。

青特進駐東李首個新盤——青特璟譽以網簽2.68億、1.15萬㎡、80套一舉斬獲11月商品住宅銷售榜“三冠王 ” 榮耀。 尤為值得關注的是，該項目于11月15日才剛剛開盤，入市僅半個月便登頂“三冠王”實現2.68億元的網簽金額。如此“開門紅”的業績，既體現了項目自身在產品規劃、“做一成一”的企業基因等方面的核心競爭力，也反映出東李板塊改善需求的旺盛活力，為初冬時節的青島樓市增添了一抹亮色。

嶗山沿海一線豪宅銀豐玖璽城則憑借 強勁的綜合實力， 不僅穩坐1-11月商品住宅年度銷售冠軍寶座，更在11月單月創下網簽2.55億元的佳績。這份亮眼表現，根植于板塊與產品的雙重稀缺性。

1、統計時間為：2025年1月1日至2025年11月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業，不包含保障房；

3、針對數據不一致的情況，銳理數據通過監測數據、公開數據對企業相關數據進行多方驗證和復核，采取多方數據交叉復合原則，依照網簽數據與市調價格綜合統計。

4、《新建商品房開發商權益銷售排行榜》統計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯合開發的項目按各房企的股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據。

2025年，青島該不該買房？