01

一記擦邊球，打開“黃金”門

1979年的深圳，空氣中混雜著海風(fēng)的咸澀與泥土翻墾后的腥潮。在簡(jiǎn)陋的辦公室里，深圳市房管局副局長(zhǎng)駱錦星反復(fù)翻動(dòng)著《列寧選集》，目光久久停駐在一行字上：

“消滅土地私有制并不要求消滅地租，而是要求把地租……雖然是用改變過的形式……轉(zhuǎn)交給社會(huì)?！?/p>

一個(gè)石破天驚的構(gòu)想，在此找到了合法性支點(diǎn)：進(jìn)行“補(bǔ)償貿(mào)易”。深圳出地，港商出錢，建成后的房子按比例分成。

三個(gè)月后，深圳河邊劃出一塊土地。香港商人劉天就的妙麗集團(tuán)帶著資金北上，與深圳簽署了一份開創(chuàng)性的“補(bǔ)償貿(mào)易”合同。一場(chǎng)撬動(dòng)歷史的試驗(yàn)，就此破土。

圖紙剛剛繪就，房子就在香港開售了——每平方米2730元，不足香港樓價(jià)一半，還承諾可落深圳戶口。

消息引爆香江，五千多人通宵排隊(duì)，隊(duì)伍蜿蜒曲折，最終只能抽簽定奪。幾天之內(nèi)，一期房源全部售罄。

幾乎與此同時(shí)，廣州東湖新村的工地上，打樁機(jī)已然轟鳴。

香港寶江公司運(yùn)來的新型建材堆在路邊，工人們研讀著陌生的圖紙——這里規(guī)劃的不只是住宅，更有商店、學(xué)校和花園。

兩年后，當(dāng)住戶搬入時(shí)，他們驚喜地發(fā)現(xiàn)有了穿制服的管理員，樓道每日有人清掃。他們并不知道，自己入住的是中國(guó)第一個(gè)擁有專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。

這些成功的訊息如同羽翼，迅速飛越南嶺。九十年代初，嗅到機(jī)遇的香港地產(chǎn)巨頭們，懷揣著厚厚的藍(lán)圖集體北上：

恒隆地產(chǎn)陳啟宗站在上海靜安區(qū)的舊廠房前，這里將崛起未來的恒隆廣場(chǎng)；

湯臣集團(tuán)的工人在浦東的泥灘上打下第一根樁基，那里將矗立起陸家嘴的首棟摩天大樓；

和記黃埔獲準(zhǔn)投資深圳鹽田港，共同投入60億元建設(shè)集裝箱碼頭；同年簽約的北京東方廣場(chǎng)，則成為李嘉誠(chéng)在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志性起點(diǎn)。

02

移植“港式算法”，運(yùn)轉(zhuǎn)黃金時(shí)代

當(dāng)港資的樓宇在一線城市扎根生長(zhǎng)，內(nèi)地的開發(fā)商心中，一種新的渴望破土而出：他們不再滿足于扮演合作中的配角，而是渴望學(xué)得精髓，成為舞臺(tái)中央真正的主角。

深圳的金地公司，是最大膽的學(xué)徒之一。

為了打造首個(gè)商品房項(xiàng)目，創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)做了一個(gè)決定：直接前往香港，尋找最成功的范本“臨摹”。他們鎖定了香港觀塘的超級(jí)大盤——由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)開發(fā)的麗港城。這個(gè)項(xiàng)目，是香港新市鎮(zhèn)開發(fā)的典范。

不久，麗港城的精髓被完整“移植”到了深圳：

規(guī)劃布局摒棄了呆板的行列式，采用“圍合式布局”，樓棟巧妙環(huán)繞出一個(gè)巨大的中央花園。

戶型設(shè)計(jì)奉行“大廳小臥”的實(shí)用主義，每一寸空間都被精打細(xì)算。

生活配套方面，樓下不再是空地，而是配備了商場(chǎng)、會(huì)所與學(xué)校。

住宅販賣的，不再僅僅是四面墻，更是一種全新的、現(xiàn)代化的生活方式。

1996年，“金地海景花園”開盤。當(dāng)人們走進(jìn)那個(gè)擁有超大花園、設(shè)計(jì)精巧的社區(qū)時(shí)，仿佛步入了未來。其售價(jià)高出周邊三成，卻依然被搶購(gòu)一空，被譽(yù)為深圳第一個(gè)真正意義上的高品質(zhì)社區(qū)。

金地一炮而紅。它所引入的“圍合式布局+中央花園”模式，幾乎一夜之間成為全國(guó)開發(fā)商效仿的藍(lán)本，在此后數(shù)十年里，定義了中國(guó)人居住小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)范式。

金地并非孤例。這是一個(gè)全面臨摹“港式算法”的時(shí)代。

萬科的創(chuàng)始人王石，從香港同行那里悟到了專業(yè)的物業(yè)服務(wù)與透明的公司治理兩大法寶；龍湖的吳亞軍，則看中了港資“長(zhǎng)期持有核心地段的商業(yè)資產(chǎn)”這一更持久、更穩(wěn)健的路徑，開始打造屬于自己的“天街”商業(yè)帝國(guó)。

03

地王席卷牌桌，聰明錢隱退

“誰買‘地王’誰傻瓜?！?/b>

2009年，海南博鰲，當(dāng)恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗在論壇上擲出這句直言時(shí)，臺(tái)下坐著的，正是剛從土地拍賣的狂歡盛宴中歸來、腎上腺素尚未消退的內(nèi)地開發(fā)商們。

陳啟宗這番直白的告誡，源自植根于香港樓市1997年崩盤的慘痛記憶——那場(chǎng)危機(jī)烙印下一則鐵律：當(dāng)所有人都在不顧代價(jià)爭(zhēng)搶時(shí)，最危險(xiǎn)的不是錯(cuò)過機(jī)會(huì)，而是失去理智。

可2009年的內(nèi)地，完全是另一番景象。

“四萬億”計(jì)劃釋放出前所未有的流動(dòng)性，土地市場(chǎng)迅速?gòu)娜蚪鹑谖C(jī)的寒意中反彈，并轉(zhuǎn)向過熱。土地成交紀(jì)錄開始以令人咋舌的頻率被刷新。

6月25日，北京通州一地塊以17.4億元落槌。僅隔一日，朝陽(yáng)區(qū)一地塊便被推至19.6億元。但這只是序曲。

真正的鏖戰(zhàn)在四天后上演。6月30日，北京土地拍賣大廳，萬科、保利、SOHO中國(guó)等11家巨頭舉牌97輪。最終，中化方興地產(chǎn)以40.6億元的天價(jià)，砸下廣渠路15號(hào)地。

算盤一響，滿場(chǎng)愕然：樓面價(jià)已達(dá)每平方米1.6萬元，而周邊新房售價(jià)不過如此?！懊娣邸辟F過“面包”。親歷全場(chǎng)的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹慨嘆：“市場(chǎng)又瘋了?！?/p>

這陣狂風(fēng)旋即席卷上海。9月，中海地產(chǎn)以70.06億元奪得長(zhǎng)風(fēng)地塊，加冕全國(guó)新“地王”。僅僅20天后，這個(gè)王座便被綠地集團(tuán)以72.45億元的更高價(jià)碼奪走。

資本角逐的速度與力度，令人目眩。

而就在這片彌漫著樂觀與激進(jìn)的漫天喧囂中，港資卻悄然退出了拍賣場(chǎng)。作風(fēng)審慎的港資顯得格格不入，甚至“落伍”。一時(shí)間，“被超越”、“邊緣角色”、“大撤退”成為描述他們的高頻詞。

這些曾經(jīng)的“老師傅”們，放棄內(nèi)地了嗎？

04

徐家匯時(shí)刻，快慢錢分野

2013年9月，上海土地交易中心。一場(chǎng)重量級(jí)的拍賣會(huì)上，主角并非當(dāng)時(shí)高歌猛進(jìn)的內(nèi)地巨頭，而是幾位從香港來的“老面孔”。

標(biāo)的物是徐家匯中心地塊——這片在上海市中心靜臥近二十年的土地，被視為“最后的鉆石寶地”。175億元的起拍價(jià)，已注定這是一場(chǎng)屬于頂尖掠食者的游戲。

最終的角逐，在新鴻基地產(chǎn)與九龍倉(cāng)、恒基地產(chǎn)組成的聯(lián)合體之間展開。數(shù)十輪競(jìng)價(jià)，每次舉牌都意味著數(shù)千萬元的加碼。當(dāng)總價(jià)突破200億大關(guān)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)空氣近乎凝固。最終，九龍倉(cāng)聯(lián)合體偃旗息鼓，新鴻基以創(chuàng)紀(jì)錄的217.7億元將地塊鎖定。

市場(chǎng)一片嘩然：一貫審慎的港資，為何重金押注“地王”？

這背后，是兩套截然不同的生意邏輯。

彼時(shí)，以恒大、碧桂園領(lǐng)銜的內(nèi)地房企，正醉心于“高周轉(zhuǎn)”的魔法：拿地、開工、銷售，資金如陀螺般高速旋轉(zhuǎn)，一切為了規(guī)模與排名。土地于他們而言，是必須快速加工、及時(shí)變現(xiàn)的“原料”。

而新鴻基則完全不同，他們將其視為可以長(zhǎng)期持有甚至傳承的“核心資產(chǎn)”。計(jì)算的不是一兩年的銷售利潤(rùn)，而是未來十年、二十年，這座頂級(jí)商業(yè)綜合體所能帶來的、持續(xù)穩(wěn)定的租金流。

也就是說，那個(gè)令外界瞠目的“天價(jià)”，在其基于永續(xù)經(jīng)營(yíng)的算式中，或許只是一個(gè)公允的現(xiàn)值。這不是追高，而是基于另一種價(jià)值尺度的冷靜決策。

2015年棚改貨幣化啟動(dòng)后，市場(chǎng)的分化更是被加速推至臺(tái)前：

一端，是內(nèi)地房企在規(guī)模紅海中生死競(jìng)速。

中梁、祥生、新力等黑馬憑借極致的高周轉(zhuǎn)，如閃電般闖入千億陣營(yíng)，共同將行業(yè)推向了萬億規(guī)模的狂想。即便是較早嗅到風(fēng)險(xiǎn)、在2018年喊出“活下去”的萬科，在行動(dòng)上也難逃規(guī)模慣性，當(dāng)年銷售額突破6000億元。

排行榜單月月刷新，戰(zhàn)火熾烈。

另一端，多數(shù)港資卻從榜單上集體隱身，甚至開始果斷“做減法”。

李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)自2013年起便持續(xù)出售內(nèi)地資產(chǎn)；2015年，新世界發(fā)展將京滬等地九個(gè)項(xiàng)目打包售予如日中天的恒大，一舉回籠339億元；同年，新鴻基也轉(zhuǎn)讓了2009年在佛山獲取的大型項(xiàng)目。

這些動(dòng)作被外界倉(cāng)促地貼上“大撤退”的標(biāo)簽，但在港資的敘事里，這更是一次冷靜的“戰(zhàn)略換倉(cāng)”——于市場(chǎng)高位，將那些不符合長(zhǎng)期持有標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)置換為流動(dòng)性，儲(chǔ)備彈藥，靜候真正屬于他們的、下一個(gè)周期的“徐家匯時(shí)刻”。

05

冬春歧路，江湖再見

2020年，“三道紅線”政策如急剎車驟然落下，內(nèi)地樓市高歌猛進(jìn)的“快周轉(zhuǎn)”戛然而止。整個(gè)行業(yè)從狂飆突進(jìn)，急速切換到了應(yīng)對(duì)債務(wù)、力保交樓的生存模式，空氣中彌漫著收縮與求存的凝重。

當(dāng)2025年的塵埃漸落，隔岸的港資房企卻呈現(xiàn)出另一番從容圖景：正因數(shù)十年如一日地恪守財(cái)務(wù)紀(jì)律、始終為未知留有余地，此刻他們反而手持充?，F(xiàn)金，擁有了為下個(gè)周期冷靜選擇的權(quán)利。

有的，徹底“收攤離場(chǎng)”。

動(dòng)作最決絕的當(dāng)屬香港置地，直接解散了整個(gè)內(nèi)地住宅開發(fā)團(tuán)隊(duì)，徹底告別“蓋樓賣樓”的生意。而李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，則將其持續(xù)十年的資產(chǎn)變現(xiàn)邏輯執(zhí)行到底，于今年開啟了“清倉(cāng)式”操作：5月，將北京東四環(huán)的豪宅項(xiàng)目御翠園以約七折價(jià)格拋售，單價(jià)從近10萬/㎡驟降至7萬/㎡；7月，又以低至40萬元/套的價(jià)格，一次性出清大灣區(qū)數(shù)百套房源。

有的，重倉(cāng)核心，做“時(shí)間的朋友”。

與新鴻基當(dāng)年豪擲217億拿下徐家匯地塊的邏輯一脈相承，這批港資選擇在風(fēng)暴眼中繼續(xù)加注。他們不再?gòu)V撒網(wǎng)，而是將全部火力集中于一線城市最核心的寸金之地，專攻能穿越周期的頂奢商業(yè)與豪宅。

比如，新世界中國(guó)明確表示從未“撤離”，而是將布局從全國(guó)收縮，更聚焦于粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角的一線及成熟城市，業(yè)務(wù)模式也從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向城市綜合體的運(yùn)營(yíng)；

新鴻基地產(chǎn)同樣深耕加碼高能級(jí)城市，持續(xù)在長(zhǎng)三角和大灣區(qū)加碼。今年5月，其在蘇州金雞湖畔推出全新的ICC環(huán)貿(mào)匯豪宅項(xiàng)目，后續(xù)又補(bǔ)充了約180平和230平的大平層戶型；

而退出住宅業(yè)務(wù)后的香港置地，反手便在南京斥資120億元打造了總體量達(dá)34萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目“金陵中環(huán)”。

還有的則靈巧轉(zhuǎn)身，憑借輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式，走出一條更輕盈、也更可持續(xù)的道路。

典型代表是瑞安房地產(chǎn)。它不再獨(dú)自承擔(dān)重資產(chǎn)投入，而是通過引入天安中國(guó)等企業(yè)合作拿地，或?qū)⒊墒煳飿I(yè)出售給機(jī)構(gòu)資本來實(shí)現(xiàn)“輕身上陣”。

關(guān)鍵一招在于，項(xiàng)目賣出后，運(yùn)營(yíng)管理權(quán)仍牢牢握在自己手中。如在6月的佛山項(xiàng)目中引入險(xiǎn)資，總對(duì)價(jià)約34.9億元，但瑞安在交易后依然保留項(xiàng)目的管理權(quán)，穩(wěn)賺運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)，實(shí)現(xiàn)了真正的“旱澇保收”。

四十多年潮起潮落，昔日的“師生”早已在市場(chǎng)的路口分道而行，走向了周期的兩端：一邊仍在凜冬中跋涉求生，另一邊則為將至的春日，悄然埋下了形態(tài)各異的種子。

往日的鑼鼓漸次沉寂，新的幕布正在揭開。

那個(gè)屬于房地產(chǎn)的狂飆時(shí)代，已然落幕。但關(guān)于城市、財(cái)富與未來的故事，卻從未停止——新的篇章正在展開，不同的角色，正帶著各自的腳本，走向臺(tái)前。

關(guān)注大爆炸好運(yùn)大爆發(fā)