廣州東西格局大調整！兜兜轉轉30年，大潮又回到“初地”

這個月底，廣州聚龍灣太古里就要開街了。

興奮嗎？這是大灣區第一個太古里，也是國內首個濱水太古里。

但，有多少人想過這個問題：這么高端的商業體為何選擇西部的聚龍灣，而不是東部板塊？

有時候，問題本身就是答案。

01.

潮水的方向已經變了

我知道，每每談到荔灣，大家都喜歡講“東進南拓”，認為西部不是廣州發展的方向。

沒關系，我們這篇推文就是來破認知的。

先問大家三個問題：

為什么太古里、萬象城兩大重奢商業，全都放在了西部的白鵝潭？

為什么西部白鵝潭的地鐵密度，遠超天河東、老黃埔、科學城這些東部板塊？

為什么“三館合一”這樣的省一級大型公建設施，同樣放在了西部？

說好的“東進南拓”呢，怎么在最燒錢的地鐵上、最吸金的重奢商業上，反而“以西為貴”？

問題本身就是答案！

白鵝潭藝術中心（三館合一）

熟悉廣州規劃的朋友都知道，上述這些安排絕非偶然，而是政府自上而下的頂級資源推動，是廣州在西部下的一盤大棋。

2018年，中央賦予廣州一項新的歷史使命——老城市新活力。在此背景下，廣州一路向西、重振老城區，是為應有之義。

所以，潮水的方向其實早就改變了，但人們的認知還沒有跟上，存在一定的“時差效應”。

02.

芳村與天河，原本同等重要

其實，說潮水的方向變了，不一定完全準確，因為白鵝潭從一開始就在廣州的頂層設計之中。

時間回到上世紀80年代初，廣州處在改革開放的最前沿，最緊迫的事情是跳出老城區的束縛，向外打開城市框架。

于是，有兩片新鮮的土地被看見，一是越秀邊上的天河，另一個是荔灣邊上的芳村。二者一東一西，形成呼應。

1985年5月，廣州做出了一個極具象征意義的決定：芳村區與天河區同時成立。

這釋放了一個清晰的信號——東西并進，是這座城市在改革開放初期為自己錨定的頂層設計。芳村與天河，被賦予了同等重要的戰略分量。

最能證明這一點的，是廣州第一條地鐵起始點的設置——正是芳村和天河，這是對“東西并進”戰略的堅定執行。

有一件如今看來依然很有魄力的事：廣州1號線，是全國第一條完全由地方政府自籌資金修建的地鐵，壓力之大可想而知。

而其中最艱難的一段，正是通往芳村的西段——它必須穿越珠江，江底鉆隧，必定需要頂尖的技術和高昂的成本。

據估算，整條線路的造價高達127.5億元。這個數字，甚至比1985年廣州全年的GDP（124億元）還要高出3.5億元。

但即便如此，廣州的決心依然堅定：地鐵，必須通到芳村。

為什么呢？因為芳村的戰略意義太重要了——

它地處珠江西岸，與荔灣、越秀等傳統中心區一江之隔。連通芳村，便可打破江河天塹，推動城市向西南擴容。廣州西部引擎、廣佛極點的地理優勢也將得到釋放。

也正因為如此，廣州不惜探索超前的“以地換路”模式，即通過出讓珠江新城的土地開發權，來為1號線的建設籌資。

今天的你能想象嗎，廣州搞珠江新城的“初心”，有一部分是為了給1號線的建設融資、給芳村通地鐵融資？

03.

珠實來了，聚龍灣原地起飛

分析認為，廣州當初建1號線，是希望以這條地鐵為扁擔，扛起東西兩翼的天河與芳村，這樣廣州就有了兩個拳頭。

可惜，歷史并未完全按照最初的劇本展開，由于廣信破產等因素的影響，芳村的發展突然擱淺，而天河憑借六運會的東風一飛沖天。

后來的事情，大家都知道了，芳村一度沉寂了十多年，直到2005年，芳村并入荔灣區。芳村這個名字消失了，取而代之的是白鵝潭。

2013年開始，廣州在老城區啟動“退二進三”的戰略，白鵝潭成為城市更新的主戰場，發展突然提速。隨后，白鵝潭、聚龍灣、花地灣等名詞等在媒體上輪番轟炸。

2021年，是白鵝潭和聚龍灣的關鍵轉折點。

這一年，廣州獲批建設國際消費中心城市，隨后規劃了五大世界級商圈。其中，白鵝潭商圈的定位尤為特殊——它是五大商圈中唯一在傳統中心之外全新規劃、獨立成片的。

這一定位，使它跳出了原有框架，被賦予了打造未來城市新中心的巨大想象力。

同年8月，珠江實業集團通過公開摘牌，正式成為聚龍灣片區的城市更新改造主體。這個位于白鵝潭核心的啟動區，開始原地起飛。

1個多月后，聚龍灣與太古地產簽約了合作意向書，由珠江實業集團與太古地產聯合打造一個太古商業項目。消息一出，全城震驚。

所有人都在問，為什么是聚龍灣？

首先是其獨具一格的濱水屬性，聚龍灣所在的白鵝潭，三江匯聚、水域開闊，是匯聚高端要素的天然選址。

第二是其連片開發、整體規劃的有利條件，廣州主城區的濱水區域也不少，但像聚龍灣這樣騰出2.2平方公里的大型濱水地塊，鳳毛麟角。

圖源：廣州荔灣發布

第三是看重白鵝潭作為千年商都發源地的文化底蘊，在這樣一個地方做高端商業，具備強大的號召力與凝聚力，大家是服氣的。

此后，更高層級的規劃接踵而至，持續注入信心。2022年5月，《廣州市珠江沿岸高質量發展建設規劃（草案）》公示，明確提出要將包括珠江西航道在內的中心城區段，打造為世界一流的濱水活力區。

04.

為改變城市的格局而來

那么，什么是聚龍灣？

根據《廣州市白鵝潭聚龍灣片區城市更新單元啟動區子單元詳細規劃》，聚龍灣是一個面積約2.2平方公里的超級片區，由廣州市委市政府規劃的重大產業項目，涵蓋高端商業、總部經濟、雙創經濟、文化藝術、品質人居等多種業態。

無論是看功能定位，還是看規模體量，這個項目從一出生，就是為了改變城市格局而來。

因為，聚龍灣想做的，遠不止一座商場或一個商業街區。

其順應了未來廣州的發展需求——我們有承擔商務中心的CBD，有聚焦科技中心的CTD，卻始終缺少一個真正意義上的CAZ（中央活力區）。

在頂層設計上，聚龍灣與珠金琶是完全錯開的，它要打造的是一個融合商業、辦公、居住、文化藝術、休閑、生態為一體的濱水中央活力區（CAZ）。

聚龍灣具備明顯的“后發優勢”：同樣擁江而立，卻擁有更復合的業態、更深厚的在地文化、更先進的設計理念、更舒緩的生活節奏。

有網友一針見血地說，傳統商務區給人的感覺就是“牛馬上班的地方”，而聚龍灣給人的感覺是“有錢人的樂活中心”。

放眼全球，超級城市發展到一定階段之后，都會分化出一個“鐵三角”，CBD掌管商務，CTD掌管科創，CAZ掌管生活。

現階段的廣州不缺CBD，也不缺CTD，但真的缺一個類似紐約哈德遜廣場、巴黎拉德芳斯、倫敦金絲雀碼頭這樣的CAZ片區。

說聚龍灣改變城市格局，一方面是調整廣州長期以來“東重西輕”的格局，另一方面也是重塑廣州的城市氣質。

作為一個超級城市，廣州的中心區不能只有“牛馬上班的地方”，也應該有一些“樂活中心”，讓整個城市的節奏松弛下來。

文武之道一張一弛，這才是一個完整的廣州。

05.

一個更完整的廣州，從聚龍灣展開

肩負如此重任，注定了聚龍灣絕非一個地產導向或者地產先行的項目，它必須長期主義，才能凝聚最大的共識。

聚龍灣是怎么做的？如你所見，基礎建設都搞了三四年，100億的真金白銀已經砸進去了，還沒聽說要賣房的信息。

這種巨大的前期投入，這種耐心與定力，在廣州的城市建設史上，極為罕見。

我后來了解到，這種模式之所以能夠成立，源于項目的根本機制不同。

聚龍灣是廣州首個采用“政府主導、國企開發、全周期管理”模式的城市更新項目。建設原則就是“高起點謀劃、高規格招商、高標準建設”。

這意味著，從前期的土地整備、規劃，到中期的建設，再到未來的招商與長期運營，整個聚龍灣的開發主導權與責任，都統一握在珠江實業集團旗下的珠江產投手中。

這個模式從源頭上確保了片區發展能夠“一張藍圖干到底”，這與傳統商務區多主體開發的模式形成對比。

這樣的重任為什么交給珠江實業集團？

分析認為，珠江實業集團是廣州市屬國企中唯一城市建設運營全產業鏈企業，擁有46年城市開發建設經驗，從全國第一家中外合作五星級賓館白天鵝賓館起步，其先后打造了花園酒店、天河體育中心，廣州體育館、廣州圖書館等多個廣州市標志性建筑。

上世紀80年代，珠江實業集團在淘金片區主導連片開發，通過串聯華僑新村、環市東商務集群，建成花園酒店、世貿大廈等一批標志性項目，形成集居住、商業、辦公、文旅于一體的復合型片區。在珠江新城之前，淘金率先實現“在地文化”與“國際設計”的融合，成為廣州首個國際化CBD。從此，連片開發成為珠江實業集團的品牌底色。

從40多年前的白天鵝賓館，到淘金，再到如今的聚龍灣，珠江實業集團又回到了夢想起飛的初地，這與廣州重回白鵝潭的歷程，驚人地同步。

冥冥之中，有著很多共鳴之處。

聚龍灣以及白鵝潭的復興，意味著城市發展從來不是線性的。30年前廣州“東西并進”的初心，曾因天河崛起而失衡，但當年通向芳村的1號線已為今日埋下伏筆。

如今，歷史的鐘擺再次回到廣州騰飛的“初地”——白鵝潭，聚龍灣作為其復興的戰略支點，未來將成為廣州面向世界的潮流會客廳、美學新名片，——這不是簡單回歸，而是城市在更高維度上的校準。

住在這里的人，將一起參與這場變革：下樓就是太古里的時尚現場，走兩步就到了白鵝潭的精彩水岸，一種“快耍慢活”的生活節奏，與傳統CBD的奔波忙碌形成鮮明對比——這里不是追趕時間，而是沉浸時光。

在此意義上，白鵝潭的復興不是為了替代天河，而是讓跨越四十年的城市天平實現再平衡。一個更從容、更豐盈、更完整的廣州，正從廣州西徐徐展開。