價格調(diào)整后，剛需開始被激活。

呂穎雅/發(fā)自廣州

晚上九點，廣州荔灣區(qū)一家二手房中介機構(gòu)門店依然燈火通明。

29歲的陳宇（化名）坐在靠窗的位置，低頭反復核對合同上的數(shù)字，桌面上攤著計算器和手機。幾分鐘后，他抬起頭，對經(jīng)紀人點了點頭：“就這個價格吧。”

這是他看房的第六個月。

臨近年底，廣州二手房價格持續(xù)松動，但成交與帶看卻同步回升。一些像陳宇這樣的年輕人，在價格回調(diào)中看到了出手的機會。

━━━━

二手房釋放回暖信號

市場層面的變化，首先體現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，11月廣州二手住宅成交9191宗，環(huán)比上漲22.9%。盡管較去年限購全面放開后的階段性高點仍下跌19.5%，但成交量已明顯領(lǐng)先新房市場。從更長周期看，今年1~11月，廣州二手房成交量已超過去年全年，并創(chuàng)下近五年新高。

從區(qū)域看，11月廣州各區(qū)成交均出現(xiàn)不同程度回升。其中，越秀區(qū)成交863套，環(huán)比上漲74.3%，漲幅居全市首位；黃埔、荔灣成交量分別環(huán)比上漲32.3%、25.6%，回暖態(tài)勢同樣明顯。

需求端的活躍也體現(xiàn)在帶看數(shù)據(jù)上。11月，廣州二手房帶看量環(huán)比增長10.5%，并已連續(xù)兩個月回升。

供給端整體保持平穩(wěn)。11月廣州二手住宅掛牌量約13.43萬套，環(huán)比小幅下降0.4%。業(yè)主心態(tài)雖有所改善，但仍以務實定價為主，11月整體議價空間約6.5%，與上月基本持平。

“今年‘金九銀十’表現(xiàn)相對平淡，反而是11月明顯好轉(zhuǎn)。”中原地產(chǎn)荔灣區(qū)中海花灣壹號分行負責人邱彩表示，近期成交節(jié)奏明顯加快，從看房、談價到簽約，最快的一單僅用3天完成。隨著業(yè)主逐步接受現(xiàn)實價格，部分房源的議價空間甚至可達10%，在價格到位的情況下，購房者的決策周期明顯縮短。

他觀察到，當前入市客戶以家庭客為主，一部分是為子女入學提前布局，二手房學位的確定性更強；另一部分則是置換客，在價格回調(diào)周期中選擇“便宜賣、便宜買”，盡早改善居住體驗。

━━━━

為什么轉(zhuǎn)向二手房？

價格，是購房者重新進入二手房市場的關(guān)鍵。

國家統(tǒng)計局70城房價數(shù)據(jù)顯示，11月廣州二手住宅價格環(huán)比下跌1.2%，同比下跌7.2%，同比跌幅在一線城市中最大。

“新房也在降，但二手房是實打?qū)嵉刈尷！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，二手房由業(yè)主主導定價，在成交壓力下，價格調(diào)整更直接、更充分。在價格持續(xù)回調(diào)后，逐步擊穿了購房者的心理閾值。“當客戶發(fā)現(xiàn)，同一片區(qū)、同樣的通勤條件，二手房價格能便宜三四成時，猶豫就會變成計算。”

另一方面，新房多為三房起步，市區(qū)總價普遍要三四百萬起步，二手房則存在小兩房產(chǎn)品，總價可控。

邱彩也表示，以荔灣廣鋼新城板塊為例，該板塊的二手房樓齡普遍較新，同面積段的二手房比板塊及周邊的一手房便宜100萬~150萬元。在明顯的價差下，不少原本猶豫購買新房的客戶開始回流二手市場。“很多客戶本來就喜歡廣鋼新城的居住氛圍，只是以前預算有限，現(xiàn)在價格下來了，就有不少老客戶回來看房。”

陳宇正是被這一輪一二手價差不斷拉大的過程所吸引。

過去半年里，他幾乎把荔灣的新樓盤跑了個遍。新規(guī)戶型、得房率、交付標準，他都研究得很透，但始終沒有下定決心。

“單價在降，但新房至少都是80多平方米的三房，一算總價，壓力還是太大。”他說。

最終讓他成交的，并不是某個更好的產(chǎn)品，而是一套價格真正降下來的二手房：約70平方米的小兩房，總價約250萬元。

“房子戶型和交付標準遠比不上新樓盤，但小區(qū)成熟、可以馬上入住。價格談下來還比預算低了一點，那一刻突然覺得，買房這件事沒那么嚇人了。”陳宇說。

━━━━

“1”“2”字頭房價喚醒剛需

對另一些人來說，這一輪價格調(diào)整的意義，并非立即成交，而是讓“買房”重新進入人生選項。

在黃埔區(qū)工作的95后宋陽（化名），過去兩年一直告訴自己“暫時不買房”。但最近幾個月，他第一次開始在下班后刷二手房平臺，周末也會順路走進房產(chǎn)中介機構(gòu)門店。

“我發(fā)現(xiàn)公司附近的二手房，比同事一兩年前買入時，普遍跌了10%~20%。”宋陽說，價格變化讓他重新計算首付和月供，收支表突然變得可控。

目前，廣州部分剛需板塊重新回到“1字頭”“2字頭”區(qū)間，性價比迅速顯現(xiàn)。

例如，黃埔云埔板塊，“1字頭”房源已不再是個例。貝殼APP數(shù)據(jù)顯示，標桿小區(qū)萬科東薈城一套96平方米三房近期成交總價約160萬元，折合單價約1.65萬元/平方米，而在四年前，同戶型成交價一度超過400萬元。同板塊的中海譽城、萬科金色夢想、嶺南雅筑，也基本回到“1字頭”區(qū)間，個別兩房低至1.2萬元/平方米。

黃埔云埔板塊二手房已跌至“1”字頭。呂穎雅/攝

番禺華南板塊亦呈現(xiàn)類似趨勢。曾被視為“網(wǎng)紅盤”的萬科歐泊，成交價已從高點的“4”“5”字頭，回落至約2.5萬~2.9萬元/平方米，而周邊新房價格普遍高出2萬元/平方米以上。交投大戶祈福新邨、華南碧桂園“1”字頭房源更是不計其數(shù)。

“這并不意味著需求突然增加，而是價格調(diào)整后，原本存在的剛需開始被激活。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，很多年輕人并非不想買房，而是一直在等待一個能夠算得過賬的價格，而如今，這正是一個合適的時機。

━━━━

后記

簽約結(jié)束后，陳宇給老家的父母報了喜。他已經(jīng)開始規(guī)劃接下來的生活：簡單翻新、添置家具，把省下的錢留作儲蓄。

“不是說房價到底了，”他說，“只是這個價格，我覺得可以開始生活了。”

同樣的理性選擇，也發(fā)生在宋陽身上。目前，他已經(jīng)開始系統(tǒng)看房，但并不急于成交，“至少現(xiàn)在開始看，心態(tài)和以前完全不一樣了。”

在業(yè)內(nèi)看來，廣州二手房成交放量并非全面復蘇，而是價格回調(diào)后，購房者的現(xiàn)實選擇。當“1”“2”字頭房源重新出現(xiàn)在市場中，最先被喚醒的，正是這些原本被價格擋在門外的人。

而這，也許正是當下廣州樓市最真實的場景。