價(jià)格調(diào)整后，剛需開始被激活。

呂穎雅/發(fā)自廣州

晚上九點(diǎn)，廣州荔灣區(qū)一家二手房中介機(jī)構(gòu)門店依然燈火通明。

29歲的陳宇（化名）坐在靠窗的位置，低頭反復(fù)核對合同上的數(shù)字，桌面上攤著計(jì)算器和手機(jī)。幾分鐘后，他抬起頭，對經(jīng)紀(jì)人點(diǎn)了點(diǎn)頭：“就這個(gè)價(jià)格吧。”

這是他看房的第六個(gè)月。

臨近年底，廣州二手房價(jià)格持續(xù)松動(dòng)，但成交與帶看卻同步回升。一些像陳宇這樣的年輕人，在價(jià)格回調(diào)中看到了出手的機(jī)會(huì)。

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二手房釋放回暖信號

市場層面的變化，首先體現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，11月廣州二手住宅成交9191宗，環(huán)比上漲22.9%。盡管較去年限購全面放開后的階段性高點(diǎn)仍下跌19.5%，但成交量已明顯領(lǐng)先新房市場。從更長周期看，今年1~11月，廣州二手房成交量已超過去年全年，并創(chuàng)下近五年新高。

從區(qū)域看，11月廣州各區(qū)成交均出現(xiàn)不同程度回升。其中，越秀區(qū)成交863套，環(huán)比上漲74.3%，漲幅居全市首位；黃埔、荔灣成交量分別環(huán)比上漲32.3%、25.6%，回暖態(tài)勢同樣明顯。

需求端的活躍也體現(xiàn)在帶看數(shù)據(jù)上。11月，廣州二手房帶看量環(huán)比增長10.5%，并已連續(xù)兩個(gè)月回升。

供給端整體保持平穩(wěn)。11月廣州二手住宅掛牌量約13.43萬套，環(huán)比小幅下降0.4%。業(yè)主心態(tài)雖有所改善，但仍以務(wù)實(shí)定價(jià)為主，11月整體議價(jià)空間約6.5%，與上月基本持平。

“今年‘金九銀十’表現(xiàn)相對平淡，反而是11月明顯好轉(zhuǎn)。”中原地產(chǎn)荔灣區(qū)中海花灣壹號分行負(fù)責(zé)人邱彩表示，近期成交節(jié)奏明顯加快，從看房、談價(jià)到簽約，最快的一單僅用3天完成。隨著業(yè)主逐步接受現(xiàn)實(shí)價(jià)格，部分房源的議價(jià)空間甚至可達(dá)10%，在價(jià)格到位的情況下，購房者的決策周期明顯縮短。

他觀察到，當(dāng)前入市客戶以家庭客為主，一部分是為子女入學(xué)提前布局，二手房學(xué)位的確定性更強(qiáng)；另一部分則是置換客，在價(jià)格回調(diào)周期中選擇“便宜賣、便宜買”，盡早改善居住體驗(yàn)。

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為什么轉(zhuǎn)向二手房？

價(jià)格，是購房者重新進(jìn)入二手房市場的關(guān)鍵。

國家統(tǒng)計(jì)局70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，11月廣州二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌1.2%，同比下跌7.2%，同比跌幅在一線城市中最大。

“新房也在降，但二手房是實(shí)打?qū)嵉刈尷！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，二手房由業(yè)主主導(dǎo)定價(jià)，在成交壓力下，價(jià)格調(diào)整更直接、更充分。在價(jià)格持續(xù)回調(diào)后，逐步擊穿了購房者的心理閾值。“當(dāng)客戶發(fā)現(xiàn)，同一片區(qū)、同樣的通勤條件，二手房價(jià)格能便宜三四成時(shí)，猶豫就會(huì)變成計(jì)算。”

另一方面，新房多為三房起步，市區(qū)總價(jià)普遍要三四百萬起步，二手房則存在小兩房產(chǎn)品，總價(jià)可控。

邱彩也表示，以荔灣廣鋼新城板塊為例，該板塊的二手房樓齡普遍較新，同面積段的二手房比板塊及周邊的一手房便宜100萬~150萬元。在明顯的價(jià)差下，不少原本猶豫購買新房的客戶開始回流二手市場。“很多客戶本來就喜歡廣鋼新城的居住氛圍，只是以前預(yù)算有限，現(xiàn)在價(jià)格下來了，就有不少老客戶回來看房。”

陳宇正是被這一輪一二手價(jià)差不斷拉大的過程所吸引。

過去半年里，他幾乎把荔灣的新樓盤跑了個(gè)遍。新規(guī)戶型、得房率、交付標(biāo)準(zhǔn)，他都研究得很透，但始終沒有下定決心。

“單價(jià)在降，但新房至少都是80多平方米的三房，一算總價(jià)，壓力還是太大。”他說。

最終讓他成交的，并不是某個(gè)更好的產(chǎn)品，而是一套價(jià)格真正降下來的二手房：約70平方米的小兩房，總價(jià)約250萬元。

“房子戶型和交付標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)比不上新樓盤，但小區(qū)成熟、可以馬上入住。價(jià)格談下來還比預(yù)算低了一點(diǎn)，那一刻突然覺得，買房這件事沒那么嚇人了。”陳宇說。

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“1”“2”字頭房價(jià)喚醒剛需

對另一些人來說，這一輪價(jià)格調(diào)整的意義，并非立即成交，而是讓“買房”重新進(jìn)入人生選項(xiàng)。

在黃埔區(qū)工作的95后宋陽（化名），過去兩年一直告訴自己“暫時(shí)不買房”。但最近幾個(gè)月，他第一次開始在下班后刷二手房平臺，周末也會(huì)順路走進(jìn)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店。

“我發(fā)現(xiàn)公司附近的二手房，比同事一兩年前買入時(shí)，普遍跌了10%~20%。”宋陽說，價(jià)格變化讓他重新計(jì)算首付和月供，收支表突然變得可控。

目前，廣州部分剛需板塊重新回到“1字頭”“2字頭”區(qū)間，性價(jià)比迅速顯現(xiàn)。

例如，黃埔云埔板塊，“1字頭”房源已不再是個(gè)例。貝殼APP數(shù)據(jù)顯示，標(biāo)桿小區(qū)萬科東薈城一套96平方米三房近期成交總價(jià)約160萬元，折合單價(jià)約1.65萬元/平方米，而在四年前，同戶型成交價(jià)一度超過400萬元。同板塊的中海譽(yù)城、萬科金色夢想、嶺南雅筑，也基本回到“1字頭”區(qū)間，個(gè)別兩房低至1.2萬元/平方米。

黃埔云埔板塊二手房已跌至“1”字頭。呂穎雅/攝

番禺華南板塊亦呈現(xiàn)類似趨勢。曾被視為“網(wǎng)紅盤”的萬科歐泊，成交價(jià)已從高點(diǎn)的“4”“5”字頭，回落至約2.5萬~2.9萬元/平方米，而周邊新房價(jià)格普遍高出2萬元/平方米以上。交投大戶祈福新邨、華南碧桂園“1”字頭房源更是不計(jì)其數(shù)。

“這并不意味著需求突然增加，而是價(jià)格調(diào)整后，原本存在的剛需開始被激活。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，很多年輕人并非不想買房，而是一直在等待一個(gè)能夠算得過賬的價(jià)格，而如今，這正是一個(gè)合適的時(shí)機(jī)。

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后記

簽約結(jié)束后，陳宇給老家的父母報(bào)了喜。他已經(jīng)開始規(guī)劃接下來的生活：簡單翻新、添置家具，把省下的錢留作儲蓄。

“不是說房價(jià)到底了，”他說，“只是這個(gè)價(jià)格，我覺得可以開始生活了。”

同樣的理性選擇，也發(fā)生在宋陽身上。目前，他已經(jīng)開始系統(tǒng)看房，但并不急于成交，“至少現(xiàn)在開始看，心態(tài)和以前完全不一樣了。”

在業(yè)內(nèi)看來，廣州二手房成交放量并非全面復(fù)蘇，而是價(jià)格回調(diào)后，購房者的現(xiàn)實(shí)選擇。當(dāng)“1”“2”字頭房源重新出現(xiàn)在市場中，最先被喚醒的，正是這些原本被價(jià)格擋在門外的人。

而這，也許正是當(dāng)下廣州樓市最真實(shí)的場景。