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催交是否為前置條件？
問題的提出源自于對《民法典》第944條規定的理解，該條全文如下：
“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費”
其中第二款規定，物業服務人“可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的”，后面才是可以起訴或仲裁。此處的，“可以”是否應當按“應該”理解？
在民法典施行以前，2009年《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（已被修改）第六條也有類似的規定，“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持”。不過該司法解釋被2020年的新司法解釋所修改，而且其中的第六條未被采納。
而未被采納是因為經過修改后，直接被納入到《民法典》的前述第944條，而根據最高院民法典小組編寫的“民法典理解與適用”叢書中對此的解釋，明確催告是起訴的“前置條件”。其作用是給予業主與物業之間的溝通、協商空間，避免因為業主遺忘或其他不可歸責于業主的正當原因等情形未交納就直接付諸訴訟，減少法院和當事人的“訟累”。
不過，民法典的規定相對于司法解釋有兩點要注意：
1、民法典并沒有明確要求“以書面催交”，如果有其他形式的催交，且有證據足以證明的，則也應該是為滿足前述前置要求。
2、民法典排除了“業主無正當理由拒絕交納”的情形，換言之，即使業主明確拒絕交納了，物業服務人也應該等催告的合理期限屆滿之后才可以起訴或仲裁。
不事先催交，直接起訴的法律后果？
民法典和相關司法解釋并沒有明確規定（包括前述叢書也沒有闡明），如果按“前置條件”來理解，似乎理應按駁回起訴處理，但如果這樣，物業公司則很可能會重新催交后，過一段時間再起訴，糾紛并沒有實質性解決，如果僅僅是因為這種輕微的程序瑕疵就直接駁回，反過來也會與減少“訟累”的作用相違背，畢竟這種前置程序的要求不同于行政復議或勞動仲裁等，需要考慮行政權力機關的管理職責。
因此，個人認為應該根據該法律條款中的“合理期限”來區分處理。
1、如果未經催交，且截止庭審時，仍在業主應享有的“合理期限”內的，則法院可以先就雙方的欠費問題進行調解，調解不成就應駁回起訴；
2、如果未經催交，但截止庭審時，業主已超過“合理期限”仍不交納的，則可以正常查明后裁判，因為法院送達物業方起訴材料時，就實質性上已經是一種催交，從送達到庭審的時間超過“合理期限”，就不應再以此作為抗辯；
3、起訴后，物業方補充催交行為的，則同樣根據補充催交行為到庭審時是否超過“合理期限”為標準，參照上述方法處理。
最后，“合理期限”具體應該是多久呢？首先，物業服務合同有約定的，參照合同約定標準；沒有約定的，參照當地的法規規章（如有）或雙方履約慣例等由法院綜合認定。
事實上，僅僅因為沒有事先催交，起訴就被駁回的案例很難找到，原因是物業公司幾乎都會催交，不會一欠費就直接起訴，一是催交通常涉及到逾期利息的計算，二是這種方式易激化矛盾、“舍近求遠”。
以上個人觀點僅供參考，希望本文對大家有所幫助！
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