各位朋友，新年好呀。

昨天，是2026年的第一天，愿大家在接下來日子里，眼里有光，龍馬精神，保持對生活的熱愛，奔赴下一場山海。

對幸福的追逐，房子自然是繞不開的基石，而在過去的一年里，廣州樓市完成了天翻地覆的變化。

這是一場從政府到企業(yè)，從土地到產(chǎn)品的蛻變，行業(yè)看起來仍有迷茫和動蕩，但在我眼里，則是激蕩與陽光。

因?yàn)椋呀?jīng)有人趟出了一條路，事實(shí)也證明，它能通往鮮花盛開的彼岸。

超配：對抗不確定性的唯一確定性

任何時代，居住都是基礎(chǔ)需求，尤其是廣州，這樣GDP超3萬億，管理著2000多萬人口的大都市。

這幾年市場變化，并非需求消失，而是傳統(tǒng)的漲價邏輯不再，大家買房更在意確定性。

但對一個吃了30多年紅利的行業(yè)來說，從盲婚啞嫁，臨時板房到所見即所得，哪有那么容易。

而且，在供應(yīng)充足的情況下，常規(guī)展示和兌現(xiàn)根本激發(fā)不了興趣。

只有超越預(yù)期，把“夠好”變成“極致”，才能打動市場，這也就是把今年樓市熱詞——超配。

圖為保利天奕會所實(shí)拍

超配，從卷會所開始。

我們來看幾個例子：珠江新城東的保利天曜，位置好不好？即便是放在當(dāng)下的市場上，也是一等一的地段。

但開發(fā)商在開售前，把連接臨江路的迎賓禮道修好了，你開車過來，不會有任何城市界面上的落差，這就是極致和超配。

光曜禮道實(shí)拍，攝@廣州房產(chǎn)

琶洲的保利天奕，區(qū)位和產(chǎn)品優(yōu)不優(yōu)秀？這在市場上早有共識，根本不需要解釋。

但項(xiàng)目在開盤大賣后，立馬拿出帶恒溫泳池，會客廳，健身房的超現(xiàn)代會所，檔次比10萬+的保利天悅還優(yōu)秀，這也是極致和超配。

再來看更經(jīng)典的，開盤百億的保利玥璽灣，完全可以在拿地3個月內(nèi)銷售，甚至售樓部都不用做，也能賣爆。

但項(xiàng)目為了超配，打磨了空中浮島，邀請了世界級的名家來做藝術(shù)裝置和文化傳承，甚至一扇門，一塊玻璃，一根看不見的水管背后，都充滿了故事。

以至于身家過億的朋友，來售樓部不是第一時間看板房，而是在絢麗的旋轉(zhuǎn)樓梯那里，打卡發(fā)朋友圈。

還有更令人咋舌的。

保利珠江天悅455平的大戶型，因一線江景和僅僅13套供應(yīng)，不少大家族在沒有任何信息，只能對著工地的情況下，紛紛下單。

有沒有實(shí)景不care，戶型設(shè)計我們不管，保證買到才是重點(diǎn)。

但項(xiàng)目仍然堅持做板房，只為推開門的那一剎那能震人心魄。同時，保利也是這個片區(qū)，最積極主動推進(jìn)內(nèi)港灣建設(shè)的。

因?yàn)椋@是超預(yù)期兌現(xiàn)，廣州人從未見過的生活場景。

珠江天悅江景實(shí)拍

可以說，眼見為實(shí)只是基礎(chǔ)；心動為真的驚喜，才叫超配。

當(dāng)然，超配不僅僅是硬件，更是服務(wù)。這里分享一個小細(xì)節(jié)，給樓盤配置省實(shí)這樣的名校，已經(jīng)足夠優(yōu)秀。

而小朋友放學(xué)時，物業(yè)甚至?xí)闪⒆o(hù)學(xué)隊(duì)親自護(hù)送，解決家長無法提前下班接娃的煩惱。

能做到如此硬件和服務(wù)雙超配的項(xiàng)目，叫保利天瑞。

定價權(quán)：全冠王的權(quán)杖，為資產(chǎn)護(hù)航

當(dāng)超配與地段，產(chǎn)品，審美，設(shè)計等深度結(jié)合時，項(xiàng)目價值就到了另一個維度。

而當(dāng)市場上，一旦出現(xiàn)降維打擊時，就會誕生前所未見的“全冠王”。

什么是全冠王，舉個例子，在奧運(yùn)會體操比賽中，你不僅要是總分第一，還要是鞍馬，吊環(huán)，體操，單杠，雙杠，跳馬各分項(xiàng)冠軍。

這幾乎是不可能的事。

但在2025年的廣州樓市，這一切真實(shí)發(fā)生了，我們來看統(tǒng)計數(shù)據(jù)（來源中指院）：

全市500萬-800萬的成交王者，是海珠區(qū)的保利燕語堂悅。

900-2000萬的No.1，是琶洲的保利天奕。

1000-3000萬的第一名，為天河區(qū)的保利天曜。

至于3000萬+的統(tǒng)治者，保利玥璽灣毫無懸念。

大灣區(qū)銷售金額和面積冠軍，統(tǒng)統(tǒng)是保利玥璽灣。

橫掃千軍，在改善這個領(lǐng)域，保利制霸每個價位段，成為歷史上第一個全冠王。

而年度業(yè)績更是達(dá)到550.1億！（流量金額），刷爆歷史記錄。

這還不算，2025年，保利在廣州市占率約23%，歷史第一。

全市網(wǎng)簽金額TOP5中，保利又獨(dú)占4席，以壟斷之勢，笑傲江湖。

但對保利而言，獨(dú)占鰲頭，壟斷排行榜并不是最重要的，冠軍它們拿過很多。

它們更在意的，是由此帶來的定價特權(quán)：有量自然有價，整個區(qū)域我做主，絕不隨波逐流。

這對穩(wěn)定廣州樓市，為業(yè)主資產(chǎn)保駕護(hù)航，有著至關(guān)重要的作用。

舉個最簡單的例子，當(dāng)項(xiàng)目銷售業(yè)績不理想時，最常用的手法就是降價，為了短期回血甚至可以不計成本，不計后果。這必然背刺老業(yè)主，并帶來區(qū)域市場的崩塌。

更重要的是，買家心里會有一個疑問，資金鏈如此緊張，我還能收樓嗎？未來質(zhì)量和服務(wù)有保障嗎？

而當(dāng)保利在500萬—3000萬所向披靡，掌握定價權(quán)后，政府和業(yè)主都能吃下定心丸。

買保利的房子，是能引領(lǐng)區(qū)域的，價格是能扛住的，畢竟，人家就是銷冠。

數(shù)據(jù)，又證實(shí)了這一點(diǎn)。

保利天曜網(wǎng)簽均價10.05萬/㎡，比開盤上漲3000元/㎡，護(hù)航整個珠江新城。

保利天奕網(wǎng)簽均價7.98萬/㎡，同樣比開盤上漲近5000元/平；珠江天悅的大戶型，亦牢牢站穩(wěn)7.5萬/㎡大關(guān)。

保利看中的區(qū)域，土地價格更是穩(wěn)健，比如海珠區(qū)南泰路地塊，其以總價56億拿下，溢價率達(dá)到27%，這又是廣州去年最高。

當(dāng)然，拿地即開工已是基操。

這種定價特權(quán)，我們甚至能看到連鎖反應(yīng)。

在保利玥璽灣106億開盤（目前已網(wǎng)簽141億）后，隔壁深圳灣和蛇口，也連續(xù)有頂豪開盤百億，且價格均站穩(wěn)15.3萬+，甚至20萬+！

這展示了大灣區(qū)的虹吸力和資產(chǎn)活力，中國樓市最頂尖的舞臺上，廣州聲音和力量再次不可或缺。

其實(shí)，作為中國樓市最早市場化的城市之一，廣州30多年來百花齊放，如今定價權(quán)集中，是一個亂世出英雄的豪杰故事。

對買家而言，置業(yè)方向就更簡單了。

2026年，又一場大戲

如果說2025年，在超配，定價權(quán)，以及新規(guī)等因素下，廣州市場翻天覆地，也有了陽光和希望。那么2026年，則是另一場精彩大戲。

在這場大戲開幕前，我們看到了市場三個關(guān)鍵變化。

其一：國家鼓勵買家改善置換，就在幾天前，中央發(fā)文，未滿2年增值稅從5%降低到3%，一筆500萬的交易，能剩下10多萬的稅。

其二：容積率越來越低，去年下半年出讓的土地中，沒有高于3.0的地塊，這意味著，板樓、小高層、大園林將越來越多。

其三：核心地段供應(yīng)增加，比如海珠南泰路、魚珠島、白云新城、金融城等。

毫不夸張地說，未來的人居將越來越好。

而保利通過拿地布局，產(chǎn)品服務(wù)，超配先行，以及2025年延續(xù)的勢能，將繼續(xù)為整個市場保駕護(hù)航，成為廣州樓市的定海神針。

據(jù)我們掌握的準(zhǔn)確消息：

保利魚珠島將于不久后開售，目前正在進(jìn)行超配打磨，屆時大家可以期待約4000平，超越匯悅臺的會所，以及讓人震撼的絕美江景。

保利魚珠島效果圖

而保利南泰路和白云新城項(xiàng)目，也有希望在上半年面世，它們將在低容積率，高能配套下，完成新一代的產(chǎn)品進(jìn)化。

別忘了，二者都是T0地段，擁有無與倫比的市場共識。房產(chǎn)君也看過兩個項(xiàng)目的控規(guī)和效果圖，足夠驚艷和出彩，但目前不能劇透，大家敬請期待吧。

至于保利玥璽灣，保利天曜、保利天奕、保利珠江天悅等主力盤，也將撐起天河、海珠、荔灣的樓市基本面。

一場好戲，真的可以期待；市場的朝陽，距離我們并不遙遠(yuǎn)。

最后，房產(chǎn)君想聊聊好房子，這個全民關(guān)注，但又眾說紛紜的話題。

在我看來，真正的好房子，絕不僅僅是層高，臥室大小，專梯專戶，園林綠植，大門長寬高這些基礎(chǔ)尺度。

它們重要，但絕非根本。

好房子的使命，是對不確定性的徹底粉碎，通過底層設(shè)計和產(chǎn)品迭代，讓城市煥新，讓資產(chǎn)堅如磐石，讓70年的光陰，始終品質(zhì)如一。

這對開發(fā)商的理念堅守，融資授信，設(shè)計審美，溝通合作，以及對卓越的追求等，都有著更高的要求。

而一旦實(shí)現(xiàn)，成為銷冠，制霸榜單，掌握定價權(quán)，都是水到渠成的事。

保利，加油！