《求是》雜志在2026新年第一天發(fā)表了一篇題為《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》的特約評論員文章，它一出爐就點燃了坊間的熱議。

但很可惜，網(wǎng)上很多分析解讀都沒有抓住這篇文章的真正主旨，所以野望谷就給大家好好聊一聊。

第一，這篇文章的規(guī)格確實不低，但也沒必要過度拔高。

眾所周知，《求是》在國內(nèi)所有期刊雜志中的權(quán)威地位無人可以超越，這點毋庸置疑。能夠刊登在《求是》上的任何一篇文章都必然是經(jīng)過反復(fù)修改、字斟句酌的，文章發(fā)表動作本身就代表著一種官方態(tài)度。

《求是》每半個月出版一期。每一期的第1篇文章是最重磅的，緊隨其后的幾篇重要人士署名文章、機(jī)構(gòu)署名文章、評論員文章、社論文章等通常是圍繞第1篇文章的延伸和細(xì)化；緊接著到了第5篇或第6篇時會推出一篇評論員文章，內(nèi)容通常是圍繞近期熱點或大事進(jìn)行評議，以明態(tài)度、以正視聽。

一般來說，“社論”的規(guī)格高于“評論員文章”，“評論員文章”的規(guī)格高于其他評論文章。評論員文章的權(quán)威性僅次于社論，它直接代表著報社刊社及其編輯部的整體意見，也直接傳遞了官方的意圖，圍繞的話題也多是時事熱點、大政方針、輿論關(guān)切。

其中，由編輯部直接撰寫的叫“本報（本刊）評論員文章”，由編輯部定向邀約外部人士撰寫的叫“特約評論員文章”。歷史上最著名的特約評論員文章，就是首先在《光明日報》上發(fā)表的《實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)》。

而這次《求是》雜志發(fā)表的《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》正是一篇特約評論員文章，排版位次處于本期較為靠前的第6篇。從這個角度看，這篇文章的規(guī)格確實不低。

但要注意的是，這篇文章畢竟只是一篇評論員文章，它并不是官方的一則正式新聞通稿、并不是官方新召開了一次重要會議、并不是官方新出臺了一項政策文件、并不是某位主管人士發(fā)表了一席重磅談話，它本身并不帶有政策發(fā)布或政策預(yù)熱的意味。

這篇文章的作者鐘庭軍先生，現(xiàn)任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副處長。政策研究中心是住建部下屬的一個事業(yè)單位，負(fù)責(zé)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域相關(guān)政策的戰(zhàn)略性、前瞻性研究，簡單說就是住建部下屬的一個官方戰(zhàn)略智庫。

因此，鐘庭軍先生的身份就決定了這篇文章帶有一定的學(xué)術(shù)探討、形勢評論的意味，不能把它看成是一種住建部門的政策發(fā)布或信號宣示。而以評論員文章、不是以社論文章的形式發(fā)表，也說明了這個話題盡管很重要，但尚不至于要以社論的嚴(yán)肅規(guī)格來申明官方意志。

就在剛剛過去的12月23號，住建部剛剛舉行了年度全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議。從會議內(nèi)容來看，住建部對房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策設(shè)計路線圖基本都是繼續(xù)圍繞過去一兩年來的既定方針走，并不存在什么房地產(chǎn)政策可能有重大轉(zhuǎn)變的表述。

所以，野望谷認(rèn)為應(yīng)以客觀態(tài)度來看待這篇文章。有些人動輒就說“國家要對房地產(chǎn)市場下猛藥了”、“房地產(chǎn)行業(yè)要放大招了”之類的話，除了聳人聽聞之外，并無任何實證依據(jù)。

第二，這篇文章中出現(xiàn)了很多對房地產(chǎn)市場令人耳目一新的表述，個中內(nèi)涵和蘊(yùn)味值得反復(fù)揣摩。

文章說：“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和居民財富的重要來源，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位舉足輕重。房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局穩(wěn)定，事關(guān)人民群眾切身利益”；

“有觀點認(rèn)為房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性下降了。顯而易見，這種觀點有失偏頗。

要看到，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個上下游行業(yè)，對投資、消費、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有顯著影響，仍然是支撐國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。2024年，我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計達(dá)13%，直接帶動就業(yè)人口超7000萬人。”

——能夠如此直截了當(dāng)?shù)仃U明房地產(chǎn)業(yè)的“舉足輕重”，說實話在近幾年來的官媒文章中是十分少見的。文章還旗幟鮮明地駁斥了“有觀點認(rèn)為房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性下降了”的論調(diào)，傳遞的態(tài)度再清晰不過。

值得注意的是，文章把房地產(chǎn)業(yè)說成是“國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)”、“支撐國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)”，而不是多年以前提出的“國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。顯然，“重要產(chǎn)業(yè)”“基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)”的分量同“支柱產(chǎn)業(yè)”還是不可同日而語的。

文章還說房地產(chǎn)業(yè)是“居民財富的重要來源”，這背后所體現(xiàn)的邏輯關(guān)系十分值得探究。

野望谷此前分析過，今年經(jīng)濟(jì)工作的發(fā)力重點一是消費、二是投資，這兩者都離不開“居民財富”這個基石，而想要建立內(nèi)需主導(dǎo)、振興消費和投資就離不開“居民財富”這個根本。文章一針見血指出了房地產(chǎn)業(yè)是居民財富的“重要來源”，這就等于是把房地產(chǎn)同經(jīng)濟(jì)大局再度關(guān)聯(lián)到了一起。

文章說：“房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性”。

——房地產(chǎn)的金融屬性是一個眾所周知的事實，但官方究竟是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的民生屬性、還是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的金融屬性那還是有區(qū)別的。

畢竟，更便宜的房子才符合民生的訴求，而能保值增值的房子才能規(guī)避金融的風(fēng)險，這兩個訴求在邏輯上其實是有一定沖突的。然而文章在這個問題上的立場是很清楚的，這也迎合了過去兩年來國家一直對房地產(chǎn)市場所要求的“止跌回穩(wěn)”。

文章說：“部分項目、部分城市出現(xiàn)局部供過于求情形，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售和價格出現(xiàn)較大幅度回落，對實體經(jīng)濟(jì)的需求端、資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)端和金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債端產(chǎn)生了較大影響”；

“從近期房地產(chǎn)市場運行狀況看，我國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷深度調(diào)整”；

“也有一些城市房地產(chǎn)市場在止跌回穩(wěn)過程中出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)下降態(tài)勢”；

“一方面，一些城市庫存還比較高，消化庫存、市場出清需要時間；另一方面，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大，但轉(zhuǎn)化為當(dāng)前發(fā)展動力和信心也需要一個過程”。

——這幾段話的最大意義在于，坦誠地承認(rèn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的各種問題和困難，沒有回避矛盾，也沒有掩蓋現(xiàn)實。

同時，文章也直白地表示房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的目標(biāo)無法一蹴而就，因為“消化庫存、市場出清需要時間”，“轉(zhuǎn)化為當(dāng)前發(fā)展動力和信心也需要一個過程”。

文章說：“有關(guān)研究機(jī)構(gòu)以此推算，我國城鄉(xiāng)每年新建住宅規(guī)模應(yīng)在1000萬—1490萬套之間”，“目前僅城鎮(zhèn)范圍就積累了約350億平方米的住房存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會創(chuàng)造出約7億平方米的更新替代需求”。

——可能有朋友對這個事數(shù)字不敏感，我們做個對比：整個十三五期間（2016-2020），全國累計銷售新建商品房面積約75億平方米（約相當(dāng)于7500萬套），平均每年15億平方米（約相當(dāng)于1500萬套）；整個十四五期間（2021-2025），全國累計銷售新建商品房面積約50億平方米（約相當(dāng)于5000萬套），平均每年10億平方米（約相當(dāng)于1000萬套）。

也就是說，如果文章中的預(yù)測能夠?qū)崿F(xiàn)的話，那么未來五年商品房的新建和銷售規(guī)模并不會較此前十年有顯著縮水。

文章說：“保持政策力度。政策預(yù)期上，政策力度要符合市場預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場與政策陷入博弈狀態(tài)。

政策協(xié)調(diào)上，強(qiáng)化政策一致性評估，房地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、居民收入增速等整體預(yù)期影響明顯，要以更好滿足居民剛性需求和多樣化改善性住房需求為目標(biāo)，取消相關(guān)限制性措施，確保新老政策相互配合，確保房地產(chǎn)政策與其他宏觀政策取向一致。”

——這里最受人們關(guān)注的一句話，就是“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”。聯(lián)想到前不久某直轄市在解除房地產(chǎn)限購限貸政策上的“擠牙膏式”調(diào)整策略，人們都能讀出文章的意有所指。

文章認(rèn)為，應(yīng)將房地產(chǎn)政策納入宏觀政策取向一致性評估范疇，對于房地產(chǎn)市場相關(guān)限制性措施說的是明白無誤的“取消”。假如這些意見最終能被采納的話，那就是為各城各地的住建部門“解套”了，目前國內(nèi)僅存在于個別城市的極少量房地產(chǎn)限購限貸政策最終被取消或?qū)⒅皇莻€時間問題。

第三，這篇文章并未說要改變當(dāng)前既定的房地產(chǎn)行業(yè)路線方針，因此不宜自作多情地解讀出會有什么新的重大政策出臺或轉(zhuǎn)變的信號。

注意文章中的這些表述：“從深層次看，伴隨城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件必然發(fā)生深刻變化”；

“一是住房總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足，特別是保障性住房相對不足，新市民、青年人住房負(fù)擔(dān)較重。二是居民需求總體上從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，對提升居住品質(zhì)愿望更為強(qiáng)烈。三是房地產(chǎn)企業(yè)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼，亟待向低負(fù)債、低杠桿、合理回報的模式轉(zhuǎn)變，由“類制造業(yè)”升級為“產(chǎn)品—服務(wù)—運營”一體化。

無論從家庭住房擁有率、房價/收入比、房價/租金比等指標(biāo)看，還是結(jié)合房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款比重、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方財政收入比重、居民住房財富占家庭總財富比重等事實觀察，傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)走到了盡頭”；

“供給端要嚴(yán)控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同時有序推動“好房子”建設(shè)。徹底改變房地產(chǎn)開發(fā)方式，支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業(yè)、提供高品質(zhì)多樣化居住服務(wù)轉(zhuǎn)型。以構(gòu)建新模式為牽引推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。”

——這就是說，過去一兩年來國家對房地產(chǎn)市場已從高速增長期邁向平穩(wěn)發(fā)展期、城市建設(shè)已從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段、傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)走到了盡頭的基本判斷沒有變，房地產(chǎn)行業(yè)要朝著增加保障房比重、建設(shè)“好房子”、轉(zhuǎn)向低負(fù)載低杠桿低回報經(jīng)營的基本方向沒有變，房地產(chǎn)開發(fā)模式必須轉(zhuǎn)型、房地產(chǎn)發(fā)展新模式必須構(gòu)建、房地產(chǎn)供給要盤活存量嚴(yán)控增量、房地產(chǎn)企業(yè)要從“類制造業(yè)”轉(zhuǎn)向“服務(wù)運營業(yè)”的基本要求沒有變。

所有說，有些人從這篇文章中讀出什么“國家要對房地產(chǎn)市場下猛藥了”、“房地產(chǎn)行業(yè)要放大招了”等諸如此類的說法，著實沒有任何憑據(jù)。

唯一值得留意的是文章中的這句話：“合理把握各項基礎(chǔ)制度出臺時機(jī)”，“推動新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換”。

——也就是說，文章認(rèn)為，盡管既定的房地產(chǎn)行業(yè)政策路線方針不會發(fā)生動搖，但在出臺時機(jī)把握上還是應(yīng)當(dāng)循序漸進(jìn)，避免對市場造成太大沖擊，時機(jī)尚不成熟的可暫先不出臺，以確保在從舊模式到新模式的過渡期間不誘發(fā)市場震蕩。

第四，這篇文章的中心主旨其實從標(biāo)題中就已經(jīng)顯露無遺了，那便是要改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“預(yù)期”。

試想，如果文章的主旨是針對房地產(chǎn)市場本身、或者房地產(chǎn)行業(yè)政策的話，那么這篇文章的標(biāo)題完全可以使用一種更加直接和堅決的表達(dá)方式。通過標(biāo)題便可大致看出文章的中心思想，這也是所有官方評論文章約定俗成的行文規(guī)矩。

所以，從這篇文章的標(biāo)題——“改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期”的落腳點在“預(yù)期”兩個字上就能看出，這篇文章所針對的主要是當(dāng)前社會上對于房地產(chǎn)市場的“心理預(yù)期”問題，意在用主流媒體和官方發(fā)聲來提振市場信心、扭轉(zhuǎn)大眾預(yù)期、引導(dǎo)社會輿論。

聯(lián)想起前不久一些地方和網(wǎng)絡(luò)平臺對涉嫌唱衰樓市、歪曲解讀房地產(chǎn)政策的互聯(lián)網(wǎng)內(nèi)容和自媒體賬號進(jìn)行集中處置清理的行動，我們就能明白這篇文章發(fā)表的背景了。

文章說：“加強(qiáng)預(yù)期管理對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有特殊重要性”；

“加強(qiáng)信息和輿論引導(dǎo)。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場相關(guān)價格等關(guān)鍵指標(biāo)監(jiān)測。住房是普通家庭最大、最重要的資產(chǎn)，住房價格直接關(guān)系群眾利益，更受群眾關(guān)注。除價格之外，對直接影響社會預(yù)期的關(guān)鍵指標(biāo)和關(guān)鍵事件也要加強(qiáng)監(jiān)測，如房地產(chǎn)投資、法拍房數(shù)量、房企倒閉或債務(wù)重組等，對于敏感性指標(biāo)的發(fā)布要做好專家解讀。

統(tǒng)籌發(fā)揮各級主流媒體、傳統(tǒng)媒體和新媒體作用，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的政策解讀和輿情分析，特別是要加強(qiáng)對有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些重要指標(biāo)變動的解釋，引導(dǎo)人們從整體上客觀看待我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。

同時，對企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人通過自媒體等散布有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不實信息進(jìn)行及時管控，多措并舉推動社會形成對房地產(chǎn)市場的理性預(yù)期。”

——可見，“加強(qiáng)預(yù)期管理”、“加強(qiáng)信息和輿論引導(dǎo)”才是這篇文章希望傳遞的主旨。具體來說，文章認(rèn)為，針對房地產(chǎn)市場的預(yù)期管理要從三個方面著手：

一是不僅要繼續(xù)對房地產(chǎn)市場的相關(guān)價格指標(biāo)進(jìn)行實時監(jiān)測，還要對直接影響社會預(yù)期的關(guān)鍵指標(biāo)和關(guān)鍵事件加強(qiáng)監(jiān)測，比如房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)、法拍房數(shù)量數(shù)據(jù)、房企倒閉或債務(wù)重組數(shù)據(jù)等，數(shù)據(jù)指標(biāo)發(fā)布的同時還得配套專家解讀，以引導(dǎo)輿論觀點和市場注意力。

二是要將主流媒體、傳統(tǒng)媒體、互聯(lián)網(wǎng)新媒體統(tǒng)籌起來，相關(guān)政策解讀、輿情分析、數(shù)據(jù)解釋要遵循統(tǒng)一的導(dǎo)向指引，營造出一種積極、正面、客觀、樂觀的輿論氛圍，尤其是主流媒體要在其中發(fā)揮引領(lǐng)作用。

三是對于一些由互聯(lián)網(wǎng)自媒體發(fā)布的不真實、不理性信息及時采取管控措施，尤其是針對唱衰唱空樓市、發(fā)布不實信息的網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容，多措并舉推動房地產(chǎn)市場健康、正向、良性預(yù)期的樹立。

由此觀之，預(yù)期管理將成為接下來房地產(chǎn)市場的一項重要工作。不論是通過官媒正面發(fā)聲回應(yīng)，還是對互聯(lián)網(wǎng)自媒體進(jìn)行管控引導(dǎo)，都屬于房地產(chǎn)市場預(yù)期管理的關(guān)鍵一環(huán)。

最后，分享一段多年前某位財經(jīng)領(lǐng)域權(quán)威人士針對預(yù)期管理問題說過的話：

“提高輿論引導(dǎo)的可信度也很重要，必須實事求是，拿捏好分寸。

我們的成績和不足都擺在那里，適當(dāng)?shù)恼嫘麄鲗σ龑?dǎo)預(yù)期、提振信心是必要的，但是，對成績不能說過頭，對問題不能視而不見，甚至文過飾非，否則會挫傷信心、破壞預(yù)期。

對學(xué)術(shù)上、專業(yè)性的不同意見，要允許各抒己見，鼓勵從專業(yè)層面展開討論，真理越辯越明，對穩(wěn)定預(yù)期也會起到積極促進(jìn)作用。”

可能有朋友注意到，近期有好幾篇文章在發(fā)表后不久就無法查看了，比如《人民幣匯率“破7”的背后真相與未來趨勢》《東北這家城商行，六任董事長……》《央企中鋁集團(tuán)財務(wù)部走出了一位……》等等。對于這些內(nèi)容，我都通過私域渠道中與朋友們進(jìn)行了分享。

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