2025年的上海樓市，仿佛在量價背離的道路上越走越遠。

一邊是無強政策刺激，二手網簽量創4年新高。

另一邊是成交價同比降幅擴大至19%，價格下行的壓力貫穿全年。

有人在成交量里看到復蘇，有人在價格里看到寒意。

具體到不同總價段的房子，差異更加明顯。

接下來，上海樓市還面臨著哪些挑戰？

未來兩年，是該抄底還是繼續觀望？

25.3萬套創4年新高

二手房成絕對主角

對于艱難的上海樓市來說，2025年算是一個不完美但是有成績的一年。

全年二手網簽成交量25.3萬套，同比2024年增長4.4%。

這是自2022年市場調整以來的最高位。

數據來源：房外房研究院

結合近十幾年的成交曲線來看，市場已經走出最低迷的時期。

單看12月，二手網簽2.3萬套，雖然同比有降，但環比11月基本持平。

說明市場在年底保持了相對穩定的成交節奏。

數據來源：房外房研究院

更值得關注的是二手房與新房的競爭關系：

2025年上海二手住宅成交量已占新房+二手全量的83.4%。

這個比例放在近十幾年的維度里都處于高位。

數據來源：房外房研究院

這意味著，上海樓市已經徹底進入“存量房主導”時代。

二手房的交易活躍度直接決定了市場的整體溫度。

成交量能穩住，就說明市場仍然存在價值。

結構分化：

兩頭放量，中間縮量

從成交結構來看，不同總價段內部劇烈分化。

300萬以下低總價剛需房和1000萬以上高端改善房，成交占比持續攀升。

2025年，上海300萬以下二手成交占比已經高達63.86%。

數據來源：房外房研究院

反觀中間段，300-500萬總價段的占比從2020年的25.48%下滑至2025年的19.27%，創6年新低。

這個價位段的房子大多是近郊的剛改房或市區的老破中。

既沒有剛需房的低門檻優勢，也沒有高端房的稀缺性。

在市場調整期成為夾心層，處境很尷尬。

再看新房與二手房的競爭格局，也進一步印證了這種結構分化：

2025年，上海300萬以下及300-500萬價格段，二手網簽量占比超8成，是新房難以撼動的絕對領域。

500-800萬、800-1000萬、1000-1200萬三個價格段，二手房正在實現突破，占比逐步抬升。

數據來源：房外房研究院

而1200萬以上的高端市場，新房仍占據主導。

尤其是1200-1500萬、2000萬以上價位段，新房占比超過50%。

數據符合體感。最近一年我們接待的高預算客戶，大部分都是找我們買新房的。

未來新房創新負責產品力，二手房降價負責性價比。

如果你預算1200萬以上，不建議你再買二手。

價格下行：

成交價跌幅大于掛牌價

成交量回暖的背后，是成交價的持續走低。

2025年上海樓市仍處于下行期，且成交價降幅在年底進一步擴大。

25年12月，上海二手房掛牌價同比下跌8.3%，成交價同比跌幅19%。

成交價跌幅遠大于掛牌價，說明在實際交易中，賣家需要做出更大的價格讓步才能成交。

數據來源：房外房研究院

年末，三種價格口徑的價格同比增速均有拐頭向下的趨勢。

價格下行的壓力依然存在。

更關鍵的信號是成交深度（成交價/掛牌價）持續走低，趨勢上沒有扭轉。

進一步說明掛牌價格仍有繼續下降的可能。

數據來源：房外房研究院

如果再細分各總價段來看，2025年低總價剛需房和高端改善房跌得最狠。

數據來源：房外房研究院

300萬以下的剛需房以價換量最為明顯，從25年1月到25年10月跌了13.8%。

這類房子供應充足，房東持房成本也低，價格踩踏嚴重。

此外，高端改善房的跌速也在擴大。

尤其是1200-1500萬價位段，24年價格還相對堅挺，25年快速補跌。

為啥成交量起來了，價格還在跌？

核心原因有兩個：

一是新政的余熱消退。

24年年底的價格反彈本就缺乏基本面支撐，25年市場回歸理性后，價格自然回調。

二是成交結構的影響。

占比最大的剛需房本身就是低價走量，拉低了整體均價，而高端房的降價進一步加劇了價格下行趨勢。

2026年，

上海房東的日子也不好過

展望未來，2026-2027年的上海樓市，還將面臨雙重考驗。

考驗一：舊改地塊推進，新房陸續供應。

根據規劃，中心城區尚有52幅明確的舊改地塊待出讓，規劃住宅體量約180萬平方米，其中38幅計劃在2026-2027年集中推出，主要分布在黃浦、虹口、楊浦等核心區域。

核心區的舊改新房，將直接沖擊800萬以上的高端二手房市場。

圖片來源：房外房研究院

與此同時，2025年啟動的59個城中村改造項目，計劃2026年底前完成簽約清場，2027年基本完成改造。

郊區城中村改造，會影響300-800萬的剛需和剛改房。

考驗二：新房解禁，結構壓力加大。

從新房解禁的結構來看，300-800萬的二手房仍有進一步下跌的空間。

圖片來源：房外房研究院

一方面是新房增量供應，另一方面是次新房存量釋放。

兩股力量疊加，未來兩年，上海房東的日子也不好過。

一些建議

上海樓市已經進入“存量主導、結構分化”的深度調整期。

成交量的回暖更多是剛需和高端改善的兩端支撐，而非全面復蘇。

價格端則因供需失衡和政策余熱消退，仍處于下行通道。

這種量價背離的分化格局，可能會在2026-2027年進一步加劇。

這里也給大家一些真誠的建議。

如果你最近幾年有買房計劃：

1）買房前先做橫向比（同品質、同等級別地段）比板塊、比小區，找性價比最高的。

2）再做縱向比，上海4年來歷史大盤跌幅30%，市區次新房歷史跌幅20%+比較安全，老破小老破大歷史跌幅40%+比較安全。

3）再比租售比，租售比接近2%比較安全。

如果地段能級高或者產業好（比如張江），可以適當放松標準。

如果你是房東：

1）歷史跌幅小于20%的，加速高位套現，避免補跌，特別是徐匯、黃浦、前灘、瑞虹新城這些區域。

2）歷史跌幅大于20%的，橫向比板塊（同品質、同等級別地段）、比小區，如果還不是性價比最高的，也是危險的。

比如中環外2房最低價彭浦新村只要190萬買2房，內中環2房世博只要200萬+。

3）錯配房是重災區，比如00年以前的塔樓，00年到05年的第一代商品住宅，單價跌完了，要小心跌總價。

開發商狙擊這樣的老房子，外環外新房3房500萬，中環外3房800萬，客戶流失嚴重。

4）做置換的，可以更果斷點先賣掉。

賣小換大，賣差換好，賣遠換近，本質上是用劣質資產換優質資產，劣質資產和優質資產的時間周期不一致，不需要同步進行。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。