2026 年，房地產(chǎn)政策將會(huì)怎么走？

前段時(shí)間《求是》雜志刊登的評(píng)論員文章引起了廣泛關(guān)注，這也是可以理解的。

目前，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)能夠止跌企穩(wěn)，短期來看核心因素有三個(gè)：

第一是經(jīng)濟(jì)面，預(yù)計(jì)不會(huì)明顯改善，依然是拖累樓市的核心因素。

第二是金融面，正逐步改善，目前房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)已連續(xù)翻紅，對(duì)樓市起到正面作用。

第三是政策面，政策是影響房地產(chǎn)短周期波動(dòng)的關(guān)鍵因素。

實(shí)際上，過去兩三年，每當(dāng)有一波強(qiáng)刺激政策落地后，部分高能級(jí)城市就會(huì)出現(xiàn)成交量反彈，甚至價(jià)格短暫止跌。

所以，目前大家都在期盼 2026 年能出臺(tái)重大有力的救市政策。

今天，我們就來深度聊聊這個(gè)話題。

求是雜志評(píng)論員文章不宜高估

首先，要深入認(rèn)識(shí)《求是》雜志的這篇評(píng)論員文章。

之前我做過一期相關(guān)節(jié)目，多個(gè)自媒體平臺(tái)累計(jì)流量超過兩百萬。

對(duì)于這篇文章，很多人持高度樂觀態(tài)度，而我則相對(duì)謹(jǐn)慎。

有人梳理了《求是》雜志過去多年刊登的房地產(chǎn)類評(píng)論文章：

比如 ，2016 年提出 “積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。

因?yàn)?2015 年四季度國(guó)家高層會(huì)議已明確房地產(chǎn)去庫(kù)存方向，這篇評(píng)論員文章只是進(jìn)一步解讀國(guó)家政策，并無新意，且 2016 年全國(guó)一線城市和核心二線城市樓市已回暖，房?jī)r(jià)漲幅較快。

2017 年又發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》一文。

主題中性，實(shí)則帶有部分抑制樓市過熱的傾向，彼時(shí)全國(guó)樓市全面繁榮，部分熱門城市已收緊調(diào)控。

2021 年的文章主題是 “堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。

2021 年上半年樓市熱度較高，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)政策，這篇文章是重塑和強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的重要性，但 “房住不炒” 早在 2016 年 12 月z央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就已首次提出，至今已強(qiáng)調(diào)五年，《求是》雜志再發(fā)表類似觀點(diǎn)，并無強(qiáng)烈的新信號(hào)。

所以還是要重申我的觀點(diǎn)：《求是》雜志這篇文章確實(shí)有一些新提法，看似信息量較大，但它依然是一篇評(píng)論性質(zhì)、帶有交流探討性質(zhì)的文章，并非政策定調(diào)。

老楊從事房地產(chǎn)行業(yè)二十五年，專門研究房地產(chǎn)宏觀面、政策面、市場(chǎng)面，至今正好二十年。

房地產(chǎn)呈周期性波動(dòng)，政策的作用是盡量熨平周期，但大家一定要明白，市場(chǎng)周期的慣性力量非常大。

它火爆時(shí)熱度會(huì)持續(xù)很久，調(diào)控政策難以立刻見效；而過去四年多，樓市進(jìn)入調(diào)整期，很多刺激政策的效果也不明顯。

上一輪樓市繁榮期，全國(guó)房?jī)r(jià)從 2015 年 5 月開始由跌轉(zhuǎn)漲，到 2016 年 3 月 25 日，深圳和上海率先收緊調(diào)控以抑制房?jī)r(jià)過熱，之后眾多熱門城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，但直到 2021 年七八月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)才出現(xiàn)明顯降溫。

從 2016 年到 2021 年，樓市緊縮政策、抑價(jià)政策不斷升級(jí)加碼，歷經(jīng)五六年才逐步穩(wěn)住樓市。

這一過程中，國(guó)家相關(guān)權(quán)威媒體也發(fā)表過不少抑制樓市過熱的文章。

2016年權(quán)威人士提示房地產(chǎn)泡沫

舉一個(gè)典型例子：2016 年 5 月 9 日，《人民日?qǐng)?bào)》刊發(fā)重要文章《開局首季問大勢(shì)》。

“權(quán)威人士談當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)”，雖未指明權(quán)威人士具體身份，但作為官媒，其權(quán)威性毋庸置疑。

文章提出諸多新觀點(diǎn)，引發(fā)全社會(huì)高度關(guān)注和熱烈討論。

其中提到，“樹不能長(zhǎng)到天上，高杠桿必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)，控制不好就會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)，甚至讓老百姓財(cái)富持續(xù)縮水”“不能也沒必要用將來的辦法硬推經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”。

還明確了股市、匯市、樓市的政策取向，即 “回歸各自政策定位，尊重各自發(fā)展規(guī)律，不能簡(jiǎn)單作為保增長(zhǎng)手段”。

同時(shí)指出 “當(dāng)前民營(yíng)企業(yè)投資幅度下降，房地產(chǎn)泡沫、過剩產(chǎn)能是 2016 年房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，債券、股市、匯市、非法集資等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)增多”。

要知道，2016 年 5 月全國(guó)中西部地區(qū)中小城市房?jī)r(jià)尚未大幅上漲，文章就已提示房地產(chǎn)泡沫問題，還早早提及不良貸款、地方債務(wù)、股市、匯市、非法集資等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，警示杠桿過高的危害，其中就包括房地產(chǎn)領(lǐng)域！

事實(shí)上，2018 年、2019 年類似 P2P 的非法集資金融泡沫破裂，許多家庭損失慘重，而房?jī)r(jià)直到 2021 年夏天才開始由漲轉(zhuǎn)跌。

由此可見，《人民日?qǐng)?bào)》這篇權(quán)威人士文章提前好幾年就為各類風(fēng)險(xiǎn)（包括房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)）敲響了警鐘，但市場(chǎng)慣性太大，文章發(fā)布后雖引發(fā)廣泛討論，卻很快被忽視！

無論是企業(yè)還是居民個(gè)人，依舊按部就班買房、投資、購(gòu)買高息理財(cái) —— 在高額回報(bào)面前，即便國(guó)家核心官媒的強(qiáng)烈風(fēng)險(xiǎn)警示，也難以觸動(dòng)企業(yè)和個(gè)人的投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

分享這個(gè)案例，就是想告訴大家，市場(chǎng)周期力量極強(qiáng)，很多政策表態(tài)和政策本身對(duì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的作用仍存疑。

但最后我還是要強(qiáng)調(diào)，無論如何，《求是》這篇文章釋放了一些積極信號(hào)，2026 年房地產(chǎn)政策力度肯定會(huì)明顯超過 2025 年，因?yàn)?2025 年國(guó)家層面基本沒有出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)政策。

展望 2026 年房地產(chǎn)政策走向

從需求側(cè)來看，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)政策，目前主要靠財(cái)政發(fā)力，貨幣政策空間不大，房地產(chǎn)領(lǐng)域亦是如此。

個(gè)人和房企的融資貸款方面不會(huì)有太大政策空間，但財(cái)政稅收方面會(huì)有動(dòng)作：

第一是貸款貼息，即對(duì)個(gè)人買房貸款進(jìn)行貼息，該政策此前已有外媒報(bào)道，合理性強(qiáng)，落地概率較大；

第二是稅收減免，一方面會(huì)加大個(gè)人房貸利息抵扣個(gè)人所得稅的力度，另一方面可能調(diào)降房地產(chǎn)交易的契稅和增值稅，尤其是二手房交易增值稅，有可能實(shí)現(xiàn)全面免稅。

從供給側(cè)來看，主要將在三個(gè)方面推進(jìn)：

第一是加大國(guó)家對(duì)收儲(chǔ)新房用作保障房的支持力度，甚至可能成立專門機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌推進(jìn)；

第二是對(duì)涉及動(dòng)拆遷的項(xiàng)目，加大貨幣化安置力度，同時(shí)推進(jìn)房票制度；

第三是控制部分地方政府的土地供應(yīng)，尤其是房地產(chǎn)庫(kù)存壓力大、樓市低迷的地區(qū)和城市。

在上述政策作用下，我認(rèn)為 2026 年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)將會(huì)強(qiáng)于 2025 年。雖然核心房?jī)r(jià)要實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)仍有一定難度，但房?jī)r(jià)跌幅將會(huì)縮小，出現(xiàn)邊際改善。