從700億銷售跌到284.8億，從斷崖式領(lǐng)先到被同行遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后，中海上海只用了一年。

不只是腰斬，都快跌到膝蓋以下了。

金天，中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理，曾締造700億神話，如今直面業(yè)績(jī)腰斬至“膝蓋以下”的困境，也2025年見證了中海在上海的迅速墜落。

項(xiàng)目不好，行情不好，都不足以為業(yè)績(jī)下滑開脫。

2024年還被稱為“上海王”，2025年就差點(diǎn)跌出前十，靠著最后一個(gè)月的“挖空心思”、拼盡全力，中海上海才在最后一個(gè)月勉強(qiáng)回到第四的位置，沒有讓上海的全年業(yè)績(jī)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性塌方。

每一年，都比上一年要更努力，這句話，是說中海在上海的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們。

中海在上海的動(dòng)作還是太慢了。一直到11月，2025年中海在上海的銷售額只有183.3億元，在上海房企中只排到第九位。

有一個(gè)月賣特別少，是11月，只賣了2.2億，因?yàn)椋麄冊(cè)谇笆畟€(gè)月賣了181.1億元。

放在2024年，這就是賣掉順昌玖里四、五套房的事兒。沒想到，2025年的11月，中海在上海賣了一個(gè)月就只賣了這么點(diǎn)！

這可是中海上海，那個(gè)2024年一天單個(gè)樓盤就賣了200億的中海！

那一年3月，中海在上海新天地板塊的順昌玖里開盤，單盤銷售額就高達(dá)196.5億元，也自此開啟了上海持續(xù)了將近兩年的豪宅熱銷期。

去年狂歡的時(shí)候，媒體的標(biāo)題甚至是：

《大贏家！中海地產(chǎn)2024年在上海賣了700億，力壓招商、保利》

之后，恒昌玖里的風(fēng)貌別墅、徐匯濱江的中海領(lǐng)邸玖序以及中海海上和集等項(xiàng)目接連開盤售罄，靠著少數(shù)幾個(gè)市中心的豪宅，一年內(nèi)就把銷售額干到了700億，創(chuàng)造了全國(guó)性房企在單個(gè)城市的最高銷售紀(jì)錄。

不過，他們?cè)谏虾５慕?jīng)歷，可謂是：跌宕起伏。

2024年中海在上海的銷售神話，是中海在經(jīng)歷了“失去的三年”后的一次業(yè)績(jī)爆發(fā)。

是的，曾經(jīng)摔過跤。2020年，包括中海、華潤(rùn)和萬科在內(nèi)的三家房企，因?yàn)椤皣鷺?biāo)事件”被禁止三年內(nèi)在上海公開市場(chǎng)拿地。

金天算是這個(gè)事情的半個(gè)“受益者”。

2021年，金天就從寧波公司調(diào)到上海公司任總經(jīng)理。這期間，中海與上海黃浦區(qū)簽訂了一份合作協(xié)議，約定完成一項(xiàng)舊改項(xiàng)目，總投資額高達(dá)590億元，是中海歷史上投資規(guī)模最大的項(xiàng)目。這就是2024年給中海帶來近200億銷售額的順昌玖里。

2023年解禁后，中海很快就以240.16億元的巨資拿下徐匯西岸數(shù)智中心地塊，也就是2024年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)僅次于順昌玖里的中海領(lǐng)邸玖序。

被禁三年再加上2023年解禁后的投資，四年的庫存，在2024年幾乎盡數(shù)消耗。只能說，中海在2024年登頂上海銷冠，有一點(diǎn)實(shí)力的成分，更多的還是運(yùn)氣。

進(jìn)入2025年，當(dāng)上海豪宅的紅利漸漸退去，競(jìng)品越來越多，客戶越來越少，觀望情緒越來越濃，中海在上海的銷售神話就不可延續(xù)了。

11月底，金天部署了最后一個(gè)月的業(yè)績(jī)沖刺“作戰(zhàn)計(jì)劃”。

11月4日，中海上海管理層對(duì)外宣布，中海云邸玖里、中海環(huán)宇玖章以及“全球地王”徐匯東安地塊項(xiàng)目安瀾上海，都會(huì)在今年內(nèi)入市。

此時(shí)距離2025年結(jié)束只剩下不到兩個(gè)月的時(shí)間。從11月的業(yè)績(jī)看，中海把所有的寶都押在了最后一個(gè)月上。

從各個(gè)機(jī)構(gòu)最后公布的業(yè)績(jī)看，中海上海僅12月一個(gè)月就賣掉了驚人的100億！一個(gè)月的業(yè)績(jī)相當(dāng)于過去11個(gè)月的一半還多！

這100億是怎么實(shí)現(xiàn)的呢？

在2025年11月之前的將近半年時(shí)間里，中海在上海一直靠楊浦的中海云邸玖章一個(gè)項(xiàng)目撐著，其他項(xiàng)目大多都處于尾盤階段。

能夠在最后兩個(gè)月里能上市沖業(yè)績(jī)的項(xiàng)目，就是前面說的三個(gè)。中海云邸玖里屬于風(fēng)貌別墅項(xiàng)目，位于楊浦濱江，但項(xiàng)目體量太小，一共只有8套，單價(jià)16萬-18萬元/平米，總貨值也就不到4億元的樣子。

徐江濱江的安瀾上海體量是很大，但這是一個(gè)四方合作的項(xiàng)目，首批上市的房源，據(jù)說是招商操盤營(yíng)銷，具體業(yè)績(jī)四方如何分配還不為外人所知。

安瀾上海12月26日開盤，項(xiàng)目公開的信息是，開盤當(dāng)日售出九成房源，攬金90.77億元。

一天后，中海年底另一個(gè)主推的項(xiàng)目中海環(huán)宇玖章開盤，均價(jià)11.8萬元/平米，當(dāng)天中海發(fā)布海報(bào)稱：首開首罄。

為了全年的業(yè)績(jī)，確實(shí)很拼。環(huán)宇玖章首開就不同尋常。

和大多數(shù)新盤首開總是靠邊的、價(jià)格偏低的樓棟先開，給后續(xù)批次預(yù)留一定的漲價(jià)空間不同，中海偏偏反其道而行，環(huán)宇玖章第一次開盤就拿出了項(xiàng)目的樓王8號(hào)樓打頭陣。

網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至1月5日，中海環(huán)宇玖章還有10套房源可售，已簽套數(shù)是8套，剩余的已支付定金的房源，罕見地標(biāo)了紫色。這樣的標(biāo)注，在網(wǎng)上房地產(chǎn)是非常少見了。

按照網(wǎng)上房地產(chǎn)的已售和預(yù)定總面積，中海環(huán)宇玖章的銷售額大概有12.4億元左右。再加上安瀾上海的90.77億元，差不多就是100億的銷售額！

如果剔除預(yù)定房源，只計(jì)算已經(jīng)網(wǎng)簽的房源，中海環(huán)宇玖章的銷售額就只有不到1.3億元。如果四個(gè)股東方把安瀾上海的銷售業(yè)績(jī)?cè)俜忠环郑苈涞街泻Ｉ砩系目隙ㄒ矝]有90億了。

2025年最后一個(gè)月賣的100億里，有多少水分？有多少又是提前預(yù)支的業(yè)績(jī)？只有中海上海自己知道了。只能說確實(shí)是“挖空了心思”，也拼盡了全力。

畢竟臨近年底，整個(gè)市場(chǎng)的購買力和信心都跌到谷底，哪怕是在上海。

忍不住這里回顧一下劇情，既然最后這么拼，前面一個(gè)月放羊干嘛呢？

守住上海的基本盤，不只是金天的業(yè)績(jī)，更是中海全年業(yè)績(jī)的保證。在年中業(yè)績(jī)會(huì)上，中海行政總裁張智超曾強(qiáng)調(diào)，“對(duì)完成全年銷售指引目標(biāo)充滿信心”，核心的支撐之一，就是下半年一線城市項(xiàng)目的推售。

上海是中海重點(diǎn)布局的核心一線城市之一，上海的銷售業(yè)績(jī)，關(guān)系的不只是金天所帶領(lǐng)的上海團(tuán)隊(duì)沖刺全年業(yè)績(jī)，還直接影響著中海全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的達(dá)成。

上海的業(yè)績(jī)滑降，中海的全年業(yè)績(jī)也沒有好到哪里去。2025年中海實(shí)現(xiàn)銷售額2512億元，比去年的3106億元下降了19.1%，排名也從2024年的第二跌到了2025年的第三。

這個(gè)跌幅，在前十的房企中，也只是略好于保利發(fā)展接近21.7%的跌幅，但保利還是力保了第一的位置。

不只是銷售業(yè)績(jī)下滑，中海的利潤(rùn)增長(zhǎng)也明顯動(dòng)能不足。今年前三季度中海經(jīng)營(yíng)溢利131.5億元，同比降幅擴(kuò)大至27.7%。其中第三季度的利潤(rùn)腰斬，僅10.3億元。

曾經(jīng)的“利潤(rùn)王”風(fēng)光不再。

而且，這個(gè)盈利下降的狀態(tài)大概率還會(huì)持續(xù)。因?yàn)椋?025年銷售下降的同時(shí)，中海還在投資端血拼。2025年中海的拿地金額高達(dá)907億元，位居全國(guó)第一，比排在第二的保利發(fā)展高出了236億元。

下了血本了。

這兩年中海基本集中在一、二線城市的核心地段拿地，都是房企競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，直接推動(dòng)了中海拿地均價(jià)持續(xù)攀升，同時(shí)這幾年行業(yè)整體承壓，房?jī)r(jià)漲幅有限，與拿地成本的飆升形成明顯反差，利潤(rùn)的大幅下滑成為必然。

一邊是業(yè)績(jī)的重壓，一邊是土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)加大了拿地的難度。金天面臨的挑戰(zhàn)，不僅來自中海內(nèi)部，更來自極度“內(nèi)卷”的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

以上海為代表的一線城市，是房企最重要的糧倉，也是血淋淋的“生死戰(zhàn)場(chǎng)”。尤其是上海，曾經(jīng)讓中海吃盡紅利的豪宅市場(chǎng)，到2025年已經(jīng)變成了“豪宅井噴，富豪不夠用”的激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

大家現(xiàn)在對(duì)上海有一種蜜汁自信：這還是一個(gè)一息尚存的，好的豪宅市場(chǎng)。這大概就是圍城效應(yīng)，那些重倉上海的房企，正承受著過度投入帶來的鈍痛。

中海手上的三個(gè)新盤，云邸玖里、環(huán)宇玖章和安瀾上海，都聚焦單價(jià)10萬-20萬的中高端賽道。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)新增的高端住宅，單價(jià)10萬元以上的項(xiàng)目有26個(gè)，其中一半的項(xiàng)目單價(jià)在13萬元以上，5個(gè)項(xiàng)目單價(jià)超過15萬元。11月，還有四個(gè)項(xiàng)目共計(jì)300多套單價(jià)10萬+的房源在排隊(duì)入市。

12月中海的三個(gè)新盤也先后亮相，市場(chǎng)壓力可見一斑。為什么要最后一個(gè)月拼了？原因有三個(gè)，第一個(gè)，今年來不及了，索性放棄，第二，給明年沖刺蓄力，第三，12月份拿出來是一種態(tài)度。

一個(gè)細(xì)節(jié)能看出來2026年準(zhǔn)備比2025年更拼。2025年金天就沒含糊，全年在上海拿下6幅地塊，代價(jià)也是巨大的，權(quán)益拿地金額高達(dá)387.63億元，是上海拿地金額最高的房企。

2025年中海在上海被趕超，與其土地儲(chǔ)備沒跟上有很大關(guān)系。

如果今年的行情接著觸底，重倉上海，是權(quán)力的游戲，還是利潤(rùn)的陷阱呢？