搶地兇猛！大概是今年以來，地產同行對保利置業的最深印象。

悶聲干大事，說的大概就是保利置業。不是銷售額第一，也不是規模第一，這都不妨礙保利置業在土地市場上“大殺四方”，拿下一個又一個“地王”。

這樣的劇情，在房地產市場上，已經許久沒有上演過了。更何況還是在市場行情和走勢都還未完全明朗的當下。

6月5日，深圳粵海街道T204-0153宅地出讓，活躍在各個一線城市和核心二線城市土拍現場的華潤、中海、招商、保利置業、越秀、廈門建發等地產央國企悉數到場。

最終，保利置業以總價57.72億元，樓面價108680元/平米強勢奪地，溢價率高達150.74%，成為深圳新的單價“地王”。

這并不是保利置業今年拿下的第一個“地王”。

今年以來，保利置業在全國只拿了三塊地，但是，這三塊地，全都是“地王”！

• 上海浦東單價“地王”，總價34.88億元
• 武漢武昌單價“地王”，總價8.022億元
• 深圳單價“地王”，總價57.72億元

而且，這三個“地王”，是在一周之內接連拿下的，拿地總金額超百億元！

相對應的是，今年前5個月，保利置業累計的銷售額僅196億元。也就是說，保利置業，僅僅用了一周，就花掉了今年5個月賣房收入的一半！

在這之前，又有誰能想得到，2026年土拍場上最激進的房企，竟然會是保利置業。

現在回過頭來看，保利置業在戰略、經營、投資邏輯上的突然轉向，或許是始于一次關鍵的人事更迭。

2024年3月14日，原保利發展“三號人物”胡在新正式出任保利置業執行董事、董事總經理，全面執掌戰略與運營。

隨之而來的，是一場管理層換血和戰略打法的全面重構。

胡在新上任兩年后，保利置業從“保守派”搖身一變，成了今天的“地王收割機”。

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保利置業急了

先插播一下保利置業和保利發展的關系：兩家都是央企保利集團的下屬企業，保利發展間接持有保利置業約20%的權益。

為了避免兩家公司之間的同業競爭問題，保利集團做了規定，雙方共同進入的包括上海、廣州、重慶、武漢、北京、貴陽和佛山等七個城市，兩家企業要協商發展，原則上不再有新的交叉區域。

根據這個協議，保利發展在全國布局的同時，有意繞開了深圳等城市，總部在上海的保利置業則聚焦長三角和大灣區。

胡在新履新保利置業后，把保利發展的進取風格帶到了保利置業，一直比較“佛系”的保利置業，突然變得激進起來。

這一輪激進拿地的背后，不只是單純的經營風格的轉變，而是保利置業的規模焦慮。

2020年業績會上，保利置業高調立下目標：“十四五”再造一個保利置業，2025年沖擊千億銷售。

尷尬的是，過去五年，保利置業的銷售額一直在原地踏步。

• 2020年：521億
• 2021年：566億
• 2022年：502億
• 2023年：536億
• 2024年：540億
• 2025年：502億

這五年，看上去是努力了，但從銷售數據上，又似乎并沒有太努力。

2025年的銷售額，甚至比2020年還要低，曾經高聲喊出的千億目標，卻漸行漸遠。

投資戰略的真正拐點，正是2024年胡在新上任。

保利置業對這位“溫和派”的到來寄予厚望，在任職公告中更是寫道：“此次人事調整有望為公司帶來新的業務發展機遇。”

2024年，保利置業選擇先“止血”，全年只拿了6個項目，新增土儲僅96.4萬平方米，是近年來的最低。管理層在業績會直言，“基于對市場處境的考慮，在投資上更加謹慎。”

管理層的變動同步進行。

胡在新上任第一年，保利置業總部吸納了原萬科北京區域工程客服中心合伙人張貴祥、原中駿集團總部運營中心總經理洪旻、原碧桂園滬蘇區域區域營銷總郇磊，加入保利置業總部任品牌營銷中心總監，兼任海南公司營銷負責人。

一年后，變化確實發生了。

2025年保利置業開始全面“換倉”，布局高能級城市，全年在核心8個城市新增15個項目，拿地金額達到270億元，是2021年以來拿地金額最高的一次。其中，84%的資金投向了上海、杭州、廣州等高能級城市。

2025年，保利置業的銷售額反而下滑至502億，相當于當年一半以上的銷售額都拿去買了地。

進入2026年，保利置業的銷售額還沒有明顯的起色，截至5月，保利置業累計實現合同銷售金額約196億元，較去年同期縮水了10%左右。同期，保利置業的拿地金額已經突破了百億元。

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連續兩年站在虧損邊緣

盈利能力下降是保利置業的一大短板。

• 2025年，保利置業營業收入483.82億元，同比增長20.3%；但歸母凈利潤僅2.25億元，歸母凈利率僅0.47%；
• 2024年，歸母凈利率也只有0.45%，凈利潤率甚至低至0.2%。

也就是說，保利置業已經連續兩年歸母凈利率低于0.5%。這也意味著保利置業的盈利能力已經非常薄弱。

進入2026年，保利置業的盈利能力還在進一步下降：一季度，營收同比暴跌68%至22.69億元，凈利潤更是只有4524.80萬元，同比銳減58.20%。

興業證券直接下調全年盈利預期：2026年歸母凈利潤預計僅1.69億，同比再降兩成以上。

在盈利空間本就極為有限的情況下，高溢價疊加高地價，能否轉化為充沛的可分配利潤，仍是未知數。

對保利置業來說，這是一場硬著頭皮也要上的“賭局”。風險就是，如果這些“地王”項目未來銷售去化或價格實現不及預期，本就已經非常微薄的利潤勢必又被進一步吞噬。

激進拿地的后遺癥，已經在其重倉的上海項目上有了體現。

2025年5月，歷經72輪舉牌后，保利置業從招商、金茂、華潤置地、中海手中，以總價42.4億搶下楊浦區定海社區地塊，也就是目前在售的保利譽濱江。這地塊也將該板塊的地價推高至8萬元/平米以上，成為板塊內的單價“地王”。

現實是，這個“地王”項目一入市就遭遇板塊內新盤踩踏，銷售情況可想而知。

2025年11月，保利譽濱江首次開盤，項目宣稱，開盤當日去化超八成。但網上房地產的數據顯示，項目首開的78套房源，到目前為止還有35套在售。也就是說，賣了大半年，還有一大半的房子沒賣掉。

后續的三次開盤，數據一次比一次差：

• 二開推出84套，只賣出去35套，去化率41%；
• 三開推出了11套，包含8套復式房源，一套都沒有賣掉；
• 四開推出52套，只賣掉2套。

賣不動，完全賣不動！

從項目整盤來看，目前一共推出209套房源，只賣出去80套，整體去化38%。按照均價11.55萬元/平米、已售總面積9600平米測算，該項目累計只賣了11億元。

這點銷售額，僅相當于土地成本的四分之一，回本之路漫漫啊！

目前，保利譽濱江五批次已經取得預售證，但遲遲沒有開盤。畢竟前四次開盤還有不少房源沒賣掉，為了加快去化，項目還啟動了購房折扣優惠，這第五批房源還要硬上，豈不是房子越賣越多了？！

就算是在上海市中心的譽靜安，銷售業績也不好。2025年12月，項目首開推出96套房源，到現在也只賣出去16套，去化率17%。

除了上海，保利置業在一線城市的“糧倉”幾乎見底。

深圳僅靠一個2025年入市的保利瑧譽撐場面，今年前5月銷售額22.6億，在深圳房企銷售排行榜上排到第15位。

廣州的狀況稍好一點，有翡麗甲第和與廈門國貿合作的國貿保利江上印兩個項目支撐，靠著翡麗甲第這一個項目帶動，在廣州的銷售額暫且能排進前十。

再看總部上海，前5個月只賣了19.4億，在上海房企中，只能排到第25位。

今年前5月，保利置業的銷售面積同比下滑14%。可以看出，保利置業的項目去化還在持續放緩。

存貨減值計提也是影響利潤的一大因素。2024年和2025年保利置業計提存貨減值分別為7.08億和10.2億元。在利潤率極薄的情況下，公司對資產質量的審視也愈發審慎保守。

眼下，一個更現實的命題擺在面前：0.47%的歸母凈利率，疊加逆勢高價拿地，2026年保利置業能否守住這場“利潤”之戰？

保利置業，面對的，是兩難的局面：拿地，可保發展，但保不住利潤；不拿地，更是死路一條。

一周三城耗資百億，將三塊“地王”擺上了桌。保利置業已經用行動做出了選擇。

牌局，才剛剛開始。為了留在牌桌上，保利置業要付出的代價，可能是巨大的。