深圳樓市評(píng)級(jí)掉出一線，成為二線了？

深圳人暗想：按理說開除一線籍也應(yīng)該先是廣州......

01

在近期舉行的“丁祖昱評(píng)樓市2026年度發(fā)布會(huì)”上，發(fā)布方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量對(duì)國(guó)內(nèi)城市進(jìn)行了重新分級(jí)。

上海、北京、杭州、成都和廣州被劃分為一線城市，二線城市、三線城市則分別有10個(gè)和45個(gè)。

此前常被列為一線城市的深圳未出現(xiàn)在此次一線城市名單中。

此次分級(jí)主要依據(jù)三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：一二手住房成交面積、一二手住房成交金額、人均一二手購(gòu)房面積。

一線城市標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為：一二手成交面積高于2000萬平方米，成交總金額大于5000億元，人均購(gòu)房面積約1.0平方米。

這三個(gè)指標(biāo)盡量都能完成，共有5個(gè)城市。

二線城市三大指標(biāo)較一線城市下降了一檔，一二手總成交面積在1000萬平米至2000萬平米之間，成交金額2000億到5000億之間，人均一二手購(gòu)房面積約為1.0平方米，共有10個(gè)城市。

02

一線城市：上海、北京、杭州、成都、廣州

綜合一二手房成交面積、成交金額及人均一二手房購(gòu)房面積三大指標(biāo)來看，這五個(gè)一線城市的市場(chǎng)容量表現(xiàn)出高度的穩(wěn)定性。

二線城市分別是深圳、西安、武漢、天津、南京、蘇州、重慶、佛山、合肥、長(zhǎng)沙。

這些城市一二手房成交面積多在2000平方米以下，從一二手成交金額來看，除了深圳以外，其余9個(gè)城市成交金額均在3000億元以下。

從人均一二手購(gòu)房面積看，天津、西安、武漢人均面積均超過1.2平方米，而深圳人均面積僅0.5平方米，蘇州降至0.7平方米。

03

深圳之所以被劃入二線城市，是因?yàn)橐欢殖山唤痤~雖超5000億門檻，但是其成交面積（986萬㎡）和人均一二手購(gòu)房面積（0.5㎡）處于較低水平。

一方面由于深圳人口數(shù)量多，另一方面則是去年新房去化與二手成交量與其他城市相比尚有差距。

截至2025年12月末深圳新房住宅存量327.0萬平，較去年減少71.9萬平。

從去化時(shí)間來看，按照過去一年的平均成交量來計(jì)算，去化時(shí)間約為15.31個(gè)月，較去年增加了3.03個(gè)月，2025年下半年新房去化時(shí)間持續(xù)增加。

從走勢(shì)圖上看，上半年庫(kù)存量和去化時(shí)間走勢(shì)尚佳，均于6月份跌至年內(nèi)低位，但隨著下半年銷售端表現(xiàn)整體低迷，項(xiàng)目去化進(jìn)度放緩。

04

最后來看一下2025年，深圳成交量最好的新房與二手房哪些小區(qū)。

深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年鴻榮源珈譽(yù)府成交1167套，位居新房住宅成交套數(shù)TOP10榜首，也是連續(xù)三年排行第一。

其次是中建壹品鵬宸云筑成交1004套，中洲迎璽成交959套，分別為2025年住宅項(xiàng)目銷售亞軍、季軍。

成交套數(shù)TOP10中，光明區(qū)各占據(jù)四個(gè)位居第一，龍華、南山區(qū)各占據(jù)兩個(gè)位居其次。

2025年住宅成交套數(shù)TOP10共成交6770套。

二手房方面，咖姐在之前的文章中也進(jìn)行過整理。

成交量最高的是羅湖布心片區(qū)的悅峰華府。

“悅峰”系列與“觀山”系列，羅湖區(qū)常年出現(xiàn)在深圳成交榜上的樓盤。

其中觀山更鄰近地鐵布心站和百鴿籠站，悅峰則在更西部，都是脫胎于羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目。

完整的介紹內(nèi)容可以點(diǎn)擊下方藍(lán)色字鏈接跳轉(zhuǎn)查看：2025年深圳二手房“銷冠”盤點(diǎn)

深圳樓市的“一線”標(biāo)簽雖在此次評(píng)級(jí)中褪色，但其城市基本盤與房?jī)r(jià)水平依然堅(jiān)固。

市場(chǎng)分化的背后，是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整與新的購(gòu)房邏輯正在形成。對(duì)于買房人而言，比起爭(zhēng)論“一線”頭銜，更重要的是看清數(shù)據(jù)背后的真實(shí)趨勢(shì)，在分化中尋找屬于自己的價(jià)值錨點(diǎn)。