河北
賣房虧掉3萬保證金，只因欠了13年物業(yè)費！
近期，海淀法院的一起案例，給所有二手房交易者敲了一記警鐘。在行情逐步回暖、交易節(jié)奏加快的當(dāng)下，多數(shù)人忙著議價、網(wǎng)簽、過戶，卻把物業(yè)交割這步“收尾棋”當(dāng)成走過場，殊不知這正是最容易埋雷的隱形陷阱，稍有疏忽就可能讓交易功虧一簣。
這起糾紛的劇情，在二手房交易中其實很典型，精準戳中了賣房人的普遍認知盲區(qū)。
2021年李先生賣房時，和中介簽了《履約支付服務(wù)協(xié)議》，明確約定要憑物業(yè)費結(jié)清證明才能退3萬保證金。但他從2008年到2021年，累計欠繳物業(yè)費及違約金超5萬元，根本拿不出結(jié)清證明。中介工作人員口頭打了包票，說只要和買方約定好物業(yè)費承擔(dān)周期，保證金就能退。可等李先生和買方簽完協(xié)議、辦完交割，中介卻翻臉不認人，以“條件未成就”為由拒退保證金，前期口頭承諾成了空話。
李先生覺得和買方劃清費用責(zé)任就算完事，中介拿書面合同卡殼，買方則堅決反對退保證金——畢竟當(dāng)初約定保證金，就是為了防范賣方遺留欠費風(fēng)險。最終法院的判決表明，光有買賣雙方的責(zé)任劃分不夠，賣方必須實打?qū)嵔Y(jié)清欠費，否則保證金的擔(dān)保意義就形同虛設(shè)，買方?jīng)]必要為賣方的舊賬買單。
在二手房交易里，書面合同永遠比口頭承諾管用，這是無數(shù)糾紛驗證過的真理。不少中介為了促成交易，會用口頭承諾安撫買賣雙方，但最終還是要按合同條款執(zhí)行。更關(guān)鍵的是，李先生欠繳的5萬余元，這筆錢如果賣方不結(jié)，后續(xù)物業(yè)公司只會找現(xiàn)任業(yè)主追繳，買方自然不會同意放行保證金，換成誰都不會冒這個險。
李先生的這個案例絕非個例。
在二手房交易糾紛中，物業(yè)交割相關(guān)的欠費、遺留問題，是高頻雷區(qū)之一。
現(xiàn)實中，很多賣方都有類似誤區(qū)：要么覺得和買方約定好就行，要么用欠費和物業(yè)“賭氣”，卻不知道這筆舊賬遲早會在交易時反噬自己。此前就有案例，賣方欠2萬物業(yè)費，不僅5萬保證金被扣留，還因糾紛拖延錯過了最佳賣房窗口期，里外里虧了不少。
隨著樓市監(jiān)管趨嚴，物業(yè)交割的規(guī)范性要求越來越高，粗放式交易早已行不通。北京雖未針對二手房保證金出臺專門監(jiān)管辦法，但從租賃押金托管的政策導(dǎo)向能看出，資金監(jiān)管的核心就是“閉環(huán)擔(dān)保”，延伸到二手房交易，保證金就是為了堵住物業(yè)遺留糾紛的漏洞。對中介、買賣雙方來說，簡化交割流程、忽視欠費問題，本質(zhì)上就是給自己埋隱患。
在二手房市場中，很多人把所有精力都放在議價、網(wǎng)簽這些“重頭戲”上，覺得物業(yè)交割只是走個流程，結(jié)果栽了跟頭。
要知道，二手房交易的成敗往往藏在細節(jié)里，一筆未結(jié)清的物業(yè)費、一份模糊的合同約定，都可能讓前期付出的時間、精力白費，甚至產(chǎn)生經(jīng)濟損失。
對于賣方而言，掛牌前務(wù)必主動去物業(yè)公司查賬，結(jié)清所有欠費；和物業(yè)有糾紛就針對性解決，別用欠費硬扛，否則只會困住自己。哪怕和買方約定“前期欠費由賣方承擔(dān)”，也要先結(jié)清再交易，避免保證金被扣留。對買方來說，簽合同時一定要留足尾款，明確約定“物業(yè)交割無遺留問題后再支付”；交割時親自去物業(yè)核實結(jié)清證明，別輕信中介或賣方的口頭保證，必要時可要求將欠費從房款中直接抵扣，把風(fēng)險降到最低。
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奇思妙想草葉君
