2026年1月12日，華潤有巢REIT成功擴募上市。作為首單非定向擴募公募

REITs，它既是公募REITs盤活存量租賃住房資產的生動實踐，有利驗證了市場化運營模式下優異的現金流創造與價值增長能力，更體現了資本市場對華潤有巢資產質量、運營能力及資產管理水平的高度認可。

“首單”創新落地不僅是公募REITs市場發展的關鍵一步，也為行業提供了從“投融建管退”商業閉環到“服務大國民生、實現質量增長”可持續發展目標的完整范本。

圖：華潤有巢REIT擴募上市儀式現場

PART 01

優質資產內核

區位紅利、合規性與穩定現金流

華潤有巢REIT擴募資產標的有巢上海馬橋項目，憑借突出的區位紅利、明確的合規屬性與穩健的市場表現，成為擴募成功的堅實基礎。

1.區位紅利，產業人口集聚租賃需求旺盛

有巢上海馬橋項目位于上海馬橋人工智能創新試驗區內，毗鄰大零號灣科技創新策源功能區、閔行經濟技術開發區、莘莊工業區、松江經濟技術開發區等產業園區。區域新興產業蓬勃發展，大量產業工人和一線勞動者集聚，人才安居的租住需求旺盛。

2.保租房示范項目，品質過硬合規優勢顯著

項目是上海市保障性租賃住房示范項目，已獲得“上海市人才安居工程項目”、“閔行區首批人才驛站試點項目”、“閔行區保障性租賃住房項目”等多項認定。在土地性質、建設標準、租金定價等方面完全符合政策要求，從根源上確保合規安全性，構筑了長期穩定的市場競爭力。

圖：有巢馬橋項目實拍

3.市場表現穩健，出租率持續提升

市場表現方面，項目展現出強勁的運營韌性與市場接納度。截至2025年6月末出租率達96%，而據CRIC長租數據系統監測，截止2025年末出租率進一步攀升至98.8%，穩定的出租率為基金帶來了持續可靠的現金流支撐。

PART 02

金融創新設計

擴募機制，兼顧多方利益彰顯信心

華潤有巢REIT擴募的機制設計凸顯創新性與專業性，實現了投資者利益、市場穩定與長期發展的有機平衡。

本次擴募創新地采用向原持有人配售（非定向擴募）模式，在制度設計上充分保障原持有人權益，有效強化了投資者黏性，為后續資本運作積累了堅實信任。配售價格2.53元/份，可配售份額數量4.5億份。發售獲原持有人積極響應，最終認購比例高達99.51%，最終募集資金總額約11.329億元（不含募集期利息），充分彰顯了投資者對項目價值的高度認可。

擴募募集資金扣除相關預留費用后，全額用于收購華潤有巢旗下優質資產上海馬橋項目。收購完成后，華夏基金華潤有巢REIT底層資產實現上海三大核心產業集聚區全覆蓋，資產結構進一步優化，長期投資價值顯著提升。

PART 03

專業協同賦能

運營與管理雙輪驅動資產價值提升

專業的資產運營與管理協同發力，是華潤有巢REIT實現資產價值提升、達成社會效益與經濟效益統一的關鍵。

1.管理機制：以專業能力護航資產價值

華夏基金作為基金管理人，在管公募REITs19只，公募REITs管理規模市場領先，在公募REITs領域積淀了深厚投研實力、成熟管理經驗及全流程風控體系。自基金設立以來，華夏基金便組建專屬專業團隊，嚴格依規開展底層資產運營、信息披露等核心工作，切實保障持有人合法權益。

華潤有巢作為原始權益人及運營管理機構，構建多維運營體系，通過專項營銷、多元招租、社群運營及安全督導等舉措，穩固資產高出租率與服務品質，實現資產價值穩步提升。

圖：華潤有巢多維運營體系示意圖

2.運營體系：精細化服務與智慧科技提升資產競爭力

產品打造方面，華潤有巢以租客需求為核心，馬橋項目規劃了2475間租賃住房與1855平方米配套商業，形成了“一張床”、“一間房”、“一套房”的全周期產品體系。

圖：華潤有巢馬橋項目樣板間實拍

社區運營方面，項目聯合馬橋鎮政府打造15分鐘“社區生活圈”，引入13家共建單位，提供政務辦理、醫療健康、日常餐飲等一站式服務；潤苑社區共治委員會定期組織超50場社群活動，讓租客的業余生活豐富多彩；創新“租賃社區+黨建陣地”模式，黨員帶頭成為社區KOL，與租客共同參與社區治理，落地“美好租住生活”模式。

圖：華潤有巢馬橋項目共享公區實拍

智慧服務方面，項目引入“3i智慧型科技社區體系”，其中智慧硬件層面，項目全面應用智能門鎖、智能水電表、24h安防系統及人臉識別技術；智慧軟件層面，租戶可通過“有巢公寓”APP實現房源申請、簽約、報修等全流程無紙化操作。通過智慧軟硬件的數字化技術與精細化運營，項目實現了全方位的生活場景智能化升級。

PART 04

行業價值

資產良性循環，引領行業高質量發展

華潤有巢 REIT 擴募上市的成功實踐，更為租賃住房行業帶來了深遠的示范效應、多層面的價值導向。

為存量資產提供退出與盤活路徑

它證明了通過專業化運營和合規性改造，存量租賃住房能夠轉化為標準化的金融資產，實現了從“重資產沉淀”到“資本良性循環”的跨越，為行業提供了可復制的盤活范本。

為資本市場提供優質配置選項

在優質資產稀缺的背景下，華潤有巢REIT這類兼具穩定現金分派、政策支持及民生價值的REITs產品，吸引力日益凸顯，為資本市場提供了優質的資產配置選項。

推動行業競爭范式向“全能型”轉變

華潤有巢REIT擴募完成，也預示著行業競爭將轉向涵蓋“資產獲取與培育、精細化運營、資本運作與退出”的綜合能力比拼，資源將進一步向具備“投融建管退”全周期能力的平臺型企業集中。

驅動行業聚焦“產品與服務”本質

促使行業更加聚焦于資產長期價值與租客真實體驗，驅動產品力與服務力的持續迭代，推動行業高質量發展。

結語

作為境內首單由市場化機構運營的租賃住房REITs，華潤有巢REIT此次成功擴募上市，是其構建租住領域“資產與資本循環”平臺戰略的重大突破。這不僅為踐行“服務大國民生、助力住有所居”的企業使命提供了可持續的資本解決方案，也為租賃住房行業探索資產價值長期增長路徑提供了關鍵的模式參考。

未來，隨著租賃住房REITs市場的持續深化與擴容，更專業、更透明、更注重長期價值的租賃住房資產金融生態正在加速形成，為中國租賃住房行業的高質量發展注入強勁動力。

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業領先的中國房地產大數據應用服務商，現信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于 TOP100 強中 95% 以上的房地產企業，并為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

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