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北京昌平樓市，開始了新一輪競逐。

1月22日，未來科學城置業和中建智地，雙雙亮出了報規圖。

項目分別是，未來科學城南區0002、0003地塊，案名也在同一天公布——未來城?星寰時代；歇甲組合地塊（0038、0046、0035、0043、0044、0045），案名尚未公布。

雙盤同一天亮相，昌平樓市年初的火藥味，漸濃起來。

不止于此，另一個位于東小口的龍樾海序，也在加緊籌備中，規劃圖亮相，已進入倒計時。

這三個“火槍手”，僅憑好地段這一項，就打破昌平樓市一年來的沉寂。

從總平圖看，未來城·星寰時代共規劃了15棟住宅樓，647戶；歇甲組合地塊共規劃18棟住宅樓，832戶。

戶型方面，二者的贈送尺度相仿：南向通面內嵌陽臺；北向有至少兩處設備平臺；部分邊戶側面有飄窗。

它們最終的規劃方案，都將在春節前敲定，預計于3月份正式亮相。

除了入市節奏同頻外，這三個項目至少還有兩個共同點：1、均在昌平東南部，區位很好；2、產品均定位剛需+改善。

它們的到來，將昌平樓市“冰與火”的格局，映射得愈發明顯。

花姐認為，凡是位置好、有地鐵概念，且好房子元素多的項目，將成為今年昌平樓市主力軍；反之，則將進入一個漫長的去化路途。

從目前昌平各家在售新盤的表現看，受影響最大的，以靠近昌平城區的項目為主。

最直接的，如住總清樾府和國譽燕園朗潤——兩個位于六環邊上的項目，均為大體量剛改盤。

前者由北京城建旗下的住總集團子公司開發，目前一、二期均已入市，但網簽十分不理；后者則由北京城建旗下子公司操盤，早在去年6月份就取證，至今仍無開盤動向。

如今，強敵來臨疊加市場現狀，它們想要在今年的市場中逆襲，難于登青天。（昌平買房，加花姐微信：louhuar007）

圖說：未來城·星寰時代總平圖

圖說：歇甲組合地塊總平圖

辣眼的網簽數據

關于住總清樾府的最新話題，是它二期的網簽數據。

自去年12月中旬二期16棟住宅樓全部取證以來，一個多月過去了，網簽成績十分辣眼——供應304套，網簽1套，面積88.33平米，成交價3.645萬元/平，金額322萬元。

這里面除了網簽套數，更關鍵的在于成交價格，較5.5萬元/平的預售價，打了66折。

如果將這個成交價，再對比一期4.3萬元/平的成交均價，相當于打了85折。

這難免讓外界質疑，住總清樾府在二期身上，似乎要降價到底，背刺一期業主。

其實，自住總清樾府入市以來，它就一直位列昌平去化過慢樓盤的序列中。

一期早在2024年7月19日取證，供應416套房源，截至1月20日網簽229套，成交均價4.3萬元/平，金額9.3億元。

一年半的時間，去化率將將過半。與建發觀堂府等項目比，差之甚遠。

為了增強住總清樾府的市場競爭力，住總清樾府董事長宋磊和他的團隊，在去年10月份，將三期0006地塊進行了調規。（詳見《住總地產調規，老業主懸了》）

在公區方面，植入了更多的好房子元素：首層架空、風雨連廊、鄰里共享中心等。

當然，對宋磊團隊而言，這些并非重點。真正的目的，是要為住總清樾府三期，植入陽臺。

調規后的三期，南向將原本的通面飄窗，改成了部分飄窗和內嵌陽臺；北向部分戶型，則多了一處設備平臺。

陽臺尺度上，除86平米進深1.8米外，其余所有戶型進深均為1.5米。

在北京樓市陽臺收緊的背景下，住總清樾府三期的陽臺尺度，已經足夠大，在整個昌平，僅次于國譽燕園朗潤。

調規后的三期會表現如何，目前無法得知。但住總清樾府二期當下的策略，讓人多少有些費解。

如果大幅度的降價，能帶來項目去化率的加快，也值得開發商一搏?？啥诂F有的網簽數據，顯然不能證明此點。

在北京建委網站上，關于二期的銷售狀態中，僅4#顯示正在預售。這說明，盡管16棟住宅樓都已拿證，但開發商真正對外銷售的，目前只有一棟。

這背后意味著什么？答案只有宋磊和他的團隊，最清楚。

取證7個多月不開盤

作為住總清樾府的堂兄弟，國譽燕園朗潤也是一個實打實的大盤——整體規劃1418戶。

2025年6月30日，距離拿地已一年的朗潤，終于取得了首張預售證：東區12棟住宅樓，共計828套房源。

如今7個多月時間過去了，沒有絲毫開盤跡象。北京建委的網站中，12棟房源的銷售狀態，為空白。

期間，北京城建曾在微信朋友圈等社交平臺上，針對朗潤進行過大范圍營銷推廣，一度被視為即將開盤的信號。

朗潤最初不著急入市，背后更多原因，或許是為了掩護國譽燕園的去化。

后者2022年5月拿地，體量更大——共1788套房源。它最初賣得尚可，但自2024年下半年開始，逐漸步入了滯銷的行列。

但對朗潤而言，卻等來了好房子政策。

2025年2月份，朗潤公示了自己的規劃方案，內嵌陽臺赫然在列，且全部戶型的陽臺進深，達到了了1.8米；另有飄窗和北向設備平臺可送。

反觀國譽燕園，所有戶型能送的，只有飄窗。

在產品上，朗潤結結實實對國譽燕園形成了背刺。而這，客觀上又進一步延緩了國譽燕園的去化進度。

花姐不完全統計，整個2025年，國譽燕園的整體網簽套數，約在150套左右。

截至目前，它網簽1187套，成交均價3.29萬元/平，網簽金額37.31億元。待售套數仍有601套。

一步錯位，步步錯位。

從當下的結果看，朗潤不僅沒有實現掩護國譽燕園的目的，自己也早已錯過了最佳的入市時間。（詳見《北京城建，錯過了好時機》）

比它取證時間還晚一個月誕生的龍湖凌云頌，網簽數據早已誕生。

截至1月20日，供應580套，網簽25套，均價4.23萬元，網簽金額1.04億元。

與朗潤比，龍湖凌云頌同樣擁有陽臺，只是尺度稍小一些?？伤奈恢酶鼉灒嚯x昌平線北邵洼站600多米。

龍湖凌云頌的戰績尚且如此，朗潤即便此時開盤，又能取得啥樣的成績呢？

當初的拖沓，讓朗潤等來了好產品，可后期的按兵不動，讓前期的這些優勢，并沒有轉化為業績。

現如今，擺在朗潤面前的，是一個更加疲軟的市場、與隔壁國譽燕園正面競爭搶客戶，以及其他競爭對手壓迫的局面。

對北京城建而言，這道難題，該怎么解？