海珠，好酒好菜上桌了。

昨天，剛和大家聊完保利南泰項目的情況，有些朋友問到今年海珠還有什么可以期待，接下來的海珠市場可太有看點了，琶洲、南泰、中海、新中軸、抖音等重磅項目輪番登場。

1）琶洲供應井噴，幾宗宅地有望登場跟琶洲樾、天奕掰一掰手腕，尤其是抖音華南總部旁的江景宅地，是一宗地王級別的項目；

2）保利南泰項目，預計會做90-180平的板樓塔樓搭配，規劃了海珠西少見的板樓大平層，但也留了100平以下的小戶型上車；

3）中海新中軸項目規格很高，預計160平+的板樓大戶型，雖然體量只有2.7萬方，但中海準備投更多資源和設計，先做示范區，打造封面產品；

4）海珠西紅盤們，燕語不到500萬能買94平，380萬能上車大花園的中交天翠3房，還是挺香的；

5）新中軸如火如荼，國有拆遷補償5.6-6萬/平，客村花園東納入改造，藝苑南路開拆，志懋酒店推平，背后的東風村、三滘村、紅衛村、池滘村、大塘村，海珠黃金地段的全面啟動；

6）抖音華南總部準備動工，琶洲繼續加碼科技公司。

海珠，今年要大殺四方！

先來看看最爆炸的琶洲地塊。

注意，可能是不止一宗！

一是，中二區AH041208地塊。

萬勝圍地鐵站旁，抖音華南總部一街之隔，琶洲中二區首個住宅項目，二線望江。

土地面積9060平方米，容積率2.5，限高80米，建筑面積約2.2萬方（可能會有微調）。

2025年末，我們實探過現場，地塊已經推平，本來有希望掛牌，已經有很多家房企去看過，可能實際起拍地價接近5萬/平。

二是，中二區AH041122地塊。

要素齊全，豪宅角度來說位置更好，望江視野更完整無遮擋，還在抖音華南總部旁邊。

這塊地2025年在藍皮書里面，但由于涉及到部分房子的拆遷問題，節奏會相對慢點。

據說，東圍新村的舊改即將啟動，這意味著地塊也在路上了。

其實，這兩塊地都離不開一個新的車頭-抖音華南總部。

這宗由抖音拿下的地塊，預計將于今年開始動工，效果圖也出來了。

盡管阿里、騰訊在琶洲都有布局，但抖音的到來還是能給琶洲帶來新的地標和資源，能拉動上下游產業鏈企業聚集。

做得好了，就是產業集聚，人口集聚，財富集聚，帶動千億級產業集群發展。

當然，指望抖音動工，立馬帶動房價起飛，顯然是想多了。

此外，保利天奕東側的新宅地依舊在列，就是此前我們熟知的三姐妹地塊。

區位上和保利天奕差距不大，體量會大一點，配建一所公立學校五中。

這一輪琶洲籌備那么多地塊。一方面，琶洲在過去5年僅僅賣了5宗宅地，但每一塊都是硬菜。

琶洲目前就業人口22萬，其中僅有不到20%的人在琶洲居住。

去年，海珠區1000萬上成交套數腰斬，也需要新鮮血液補充豪宅市場，新地塊也不會一次性賣出。

另一方面，琶洲項目往往都是爆款，像琶洲南TOD，保利天奕等等，大家都很認可板塊價值，帶動市場成交。

除了琶洲外，中海和保利兩宗新項目的斗法，也相當吸引眼球。

保利南泰項目，這宗今年溢價率最高的商品房地塊，從拍地伊始就吸引了整個海珠的關注。

小區一共9棟樓，包括8棟32層塔樓和1棟板樓，圍合式布局，形成大花園、大社區的空間骨架。

規劃主力戶型約90-130平三四房，還有少量170平板樓大平層。

關于產品的爆料也很有意思，項目的飄窗和使用率會有設計。同時，項目雖然做了小戶型，但整體取向是很改善的，梯戶比不高。

規劃路可以看出來南側200米的超級界面，公區標準持平天奕天曜項目。

5分鐘到寶崗大道地鐵站+昌崗中路小學+自帶20萬方商業，海珠西最核心的位置，少有的完整綜合型大地塊。

假設你準備在海珠買房，去年沒有買堂悅，可以等等南泰，這會是一個更Pro的項目。

同時，南泰項目將會是海珠西的一顆定海神針，給板塊注入新的活力和錨點。

去年的海珠西市場，成交量雖然不低，但整體策略是以價換量的。

近3年，海珠套均價從2024年的1000萬+，下降到2025年的760萬，除了琶洲南TOD準備清盤外，整體價格也是下降的。

中旅天宸府的87平3房，370萬就能上車，單價4.2萬/平。

一直卷交標和花園的中交天翠，能讀五中附屬實驗學校，離南洲地鐵站300多米，360萬買配套全面的新規82平3房。

4字頭的單價，海珠西已經比花地灣、廣鋼更便宜了，海珠西價格下探也把更多人留在了海珠。

最后聊聊新中軸的情況。

作為新中軸啟動后，板塊出讓的首宗地塊，中海廣州大道南項目要做什么產品，大家討論的很多。

全盤只有一個戶型，預測160+面積段的四房大平層，一步到位。

具體可以看→中海，先出招了

純粹的海珠低密板式改善豪宅，十幾米架空層+內部花園，26F-28F，兩梯兩戶純南向板樓。

中海內部對項目有很高的期望，樹立品牌形象，先做示范區和實景樣板房。

項目體量小，不像中海大境是全能大盤，而整體感受會有點像繁華都市里帶了獨立花園和景觀的高級大平層。

與旁邊的綜合大盤中海大境也會有聯動，后者在售129-143-190-270平大平層，單價約7.1-10萬/平，參考總價925萬-2600萬，一房一價。

另一邊的新中軸舊改，也加足了馬力。

近期，客村花園東地塊，開始了圍蔽清拆；藝苑南路的挖掘機也在每天轟隆隆的響...

市紡織學院、新港商業城、文匯1132創意園、志懋休閑酒店、華軍科創谷等幾個地塊是已經拆完了...

中海大境旁的首宗安置房項目-東風村廣州大道南1218號地塊順利封頂。

新中軸的拆遷決心，也是前所未有的。

背后帶來的景觀、配套的全面升級，以及高額拆補釋放的購買力最終都會帶動海珠區的城市發展和產業升級。

且看明年的海珠，干一番大事。