杉杉“出戰”，商業不動產REITs燃起來了

資本循環與價值重估

撰文 | 哎呦薇、汪靜

主編 | 陳巧明

圖片來源 | 項目官方

1月29日，中金唯品會封閉式基礎設施證券投資基金正式向上交所提交申報并獲受理，反映出商業不動產REITs的推進節奏加快。

根據公開披露的招募說明書，該基金的底層資產已明確為杉杉商業旗下的鄭州杉杉奧特萊斯購物廣場和哈爾濱杉杉奧特萊斯購物廣場。兩處物業總估值與本次擬募集規模均為74.7億元，2026年及2027年度預測現金分派率分別為4.57%和4.99%。

杉杉商業作為國內奧特萊斯業態的主要運營商之一，目前已在全國布局22家奧特萊斯項目，覆蓋17個省市區，總經營面積逾240萬平方米。

此前，其旗下的寧波杉井奧特萊斯已成功上市消費基礎設施REITs，此次鄭州與哈爾濱項目再度申報，進一步彰顯了該集團持續輸出優質運營資產的能力，也印證了商業不動產通過證券化途徑實現資本循環與價值重估的市場趨勢。

數據來源：招募說明書

在上述申報背景下，鄭州與哈爾濱杉杉奧特萊斯作為本次商業不動產REITs的底層資產，已被市場視為觀察奧特萊斯業態經營質量與資產證券化潛力的重要標桿。

市場期待透過這兩個項目的運營表現與資本化路徑，進一步驗證奧萊模式在逆周期環境下的增長邏輯與可持續性。贏商網將從宏觀趨勢與行業結構入手，剖析支撐奧特萊斯資產價值的底層動因。

01

宏觀環境與行業趨勢

奧萊業態逆勢增長的核心邏輯

伴隨著中等收入人群對于高性價比消費需求的增加，奧萊逐漸在全球成為主流的、成熟的商業業態之一，整體具備較強生命力。

截至2024年末，我國奧特萊斯數量共計251家，2018-2024年已開業奧萊數量復合增速9.0%，中國奧萊市場具有較廣闊的發展前景。其中前6大運營商市場占有率合計約33.86%，杉杉商業作為行業領軍企業，已運營22家奧特萊斯廣場，穩居GMV第一梯隊，為旗下項目提供強大資源支撐。

奧萊業態憑借“名品+折扣”的精準定位，在消費市場變革中展現出極強抗周期屬性，成為線下零售逆勢增長的核心引擎。從行業數據來看，2020-2024年全國奧萊零售額增速持續領跑線下渠道，分別達8.0%、15.0%、8.0%、9.5%及4.5%，顯著高于傳統百貨、購物中心等業態增速。

消費趨勢層面，居民消費向“理性品質消費”轉型，為奧萊業態提供堅實需求基礎。同時，行業呈現“郊區化為主、業態融合”的發展特征，“奧萊+文旅”“奧萊+休閑”模式進一步拓寬增長空間，兩大項目的爆發式增長正是契合行業趨勢的典型體現。

在上述行業共性的背景下，具體項目的成敗則高度依賴于其對區域市場的精準研判與卡位能力。因此，對項目所在區域的商業供給格局與選址邏輯進行剖析，是理解其競爭優勢與增長潛力的關鍵。

02

商業供給與選址邏輯

區域優勢的精準卡位

在順應行業趨勢的基礎上，鄭州與哈爾濱杉杉奧特萊斯的業績，更深層次地體現在對區域市場的精準洞察與商業供給的差異化布局上。

從選址邏輯與區域商業結構入手，贏商網解析這兩個項目如何通過“空間卡位”建立持續競爭優勢。

01

鄭州杉杉奧特萊斯：核心的壟斷性優勢

區域商業供給

低飽和度+差異化層級，競爭環境溫和

截至2026年1月31日，鄭州市商業項目存量共計129個（購物中心+獨立百貨），存量規模超1018萬㎡。

分行政區來看，鄭州杉杉項目所在的中牟縣商業供給呈現“低飽和度+高適配性”特征，為中高端奧萊發展預留充足空間。從數據來看，鄭州杉杉奧特萊斯所處的中牟縣人均商業面積1.0㎡/人、人均商業個數1.28個/十萬人，雖略高于鄭州市0.8㎡/人、1.0個/十萬人的均值，但與核心城區相比差距顯著，商業競爭壓力溫和。

更關鍵的是，區域內商業供給以大眾零售、社區商業為主，中高端商業缺口明顯，杉杉項目作為中牟新區唯一的中高端奧特萊斯，恰好填補這一空白。

中牟縣商業供給的低飽和度與中高端缺口，結合鄭州杉杉奧特萊斯項目的中高端定位，形成“無直接競品”的壟斷優勢，為銷售額持續增長奠定基礎。

選址紅利

交通、文旅雙重賦能，客流輻射無死角

項目選址深度綁定鄭開同城化戰略，處于鄭州、開封“半小時通勤圈”核心，直接覆蓋兩市超2000萬常住人口，客流輻射范圍大。

交通層面，緊鄰鄭開大道主干道，地鐵8號線東延規劃（預計2027年通車）將實現與鄭州主城核心區30分鐘直達，當前已開通多條公交線路，公共交通可達性優異。

鄭州杉杉奧特萊斯位居中牟新區文旅聚集區域的核心位置，與中牟新區文旅資源已形成“景區引流+奧萊消費+場景互促”的深度聯動。

據悉，項目周邊8公里范圍內聚集“只有河南?戲劇幻城”“方特歡樂世界”等8大主題景區，2024年接待游客3,603萬人次，實現旅游收入180.7億元，外省游客占比超過40%，文旅資源聯動成為客流增量關鍵。

• 鄭州杉杉奧特萊斯項目周邊主要文旅項目分布情況 圖片來源：招募說明書

政策紅利帶來的人口集聚、立體交通網絡的可達性、文旅資源的客流導入，三重優勢疊加，讓鄭州杉杉奧萊突破單一區域消費限制，實現“本地客群+周邊城市客群+文旅客群”的全域覆蓋。

02

哈爾濱杉杉奧特萊斯：江北新區的消費核心引擎

區域商業供給

新興片區+低競爭，增長潛力釋放

截至2026年1月31日，哈爾濱市商業項目存量僅有57個（購物中心+獨立百貨），存量規模達587萬㎡。按商圈發展功能劃分，哈爾濱市新型商圈及商圈外商業項目數量占比達28%，區域商業供給缺口顯著。

哈爾濱杉杉項目所在的江北一體發展區作為國家級新區，商業供給呈現“新興化+低競爭”特征。2024年區域常住人口37.7萬人，年均人口增速4.2%，人口導入帶來持續消費增量；而江北新區的人口增長紅利、低飽和度的商業供給，讓項目在區域競爭中占據絕對主導地位。

選址適配

氣候、客群、交通，精準匹配本地需求

項目設計深度適配哈爾濱本地特征，氣候層面項目全封閉恒溫設計（室內22-26℃）應對冬季-30℃極端低溫；客群層面，地處江北大學城片區，10余萬高校師生形成年輕客群基礎，疊加松北區新興居住區的家庭客群；交通層面，緊鄰G10綏滿高速、哈爾濱繞城高速，通過利民大道銜接主城，30分鐘覆蓋道里、南崗等核心城區，2小時可達大慶、牡丹江等周邊城市。

• 哈爾濱杉杉奧特萊斯項目周邊3公里常住人口熱力圖圖片來源：城市商業地圖投資研策系統

哈爾濱杉杉奧特萊斯項目的區域選址對氣候、客群、交通的精準適配，讓項目既穩固本地客群基本盤，又有效輻射周邊城市，實現客流規模與消費質量雙提升。

03

定位差異化策略

構建獨家競爭壁壘

在確立區域選址與供給優勢的基礎上，鄭州與哈爾濱杉杉奧特萊斯進一步將地理潛力轉化為可持續的消費吸引力，其核心在于高度精準且差異化的項目定位。兩者并未采取統一模板，而是深度結合本地客群特征、消費偏好及競爭格局，形成了各具特色的運營模型，從而在各自市場中建立起結構性的品牌與體驗壁壘。

01

鄭州杉杉奧特萊斯：中高端“休閑目的地”的全維度差異化

品牌矩陣差異化

稀缺性+獨家性，構建品牌壁壘

鄭州杉杉奧特萊斯項目品牌矩陣以“國際名品+高端運動+獨家首店”為核心，形成競品難以復制的壁壘。

• 品牌數量：261個，較鄭州王府井奧萊多80余個，覆蓋服裝服飾、運動戶外、國際名品等全業態；

• 品牌優勢：100+門店銷售額位列河南省奧萊第一，45+省內獨家/首奧萊店（如Laurel河南首店、CHICHY全國首店、始祖鳥河南奧萊首店）；

• 品牌層級：國際名品（ARMANI、MAXMARA、BOSS）、高端運動（耐克、阿迪達斯、迪桑特）占比超40%，顯著高于大眾奧萊的10%-15%。

• 場景創新：項目突破傳統奧萊“純購物”模式，打造“購物+休閑+親子+文旅”全場景體驗。

鄭州市內與鄭州杉杉奧特萊斯項目可比的競品項目分別為杉杉奧特萊斯廣場（二七店）、王府井奧特萊斯、滎陽首創特萊斯、新鄭華盛奧特萊斯。前述存量奧特萊斯項目和鄭州杉杉奧特萊斯項目距離較遠，且品牌矩陣和梯次差異較大，預計競爭分流影響較弱。

• 數據來源：招募說明書

• 鄭州杉杉奧特萊斯項目競品項目位置 圖片來源：招募說明書

稀缺的國際名品資源、豐富的獨家首店，讓項目成為河南中高端折扣零售的“品牌高地”，吸引全省高價值客群到訪。

02

哈爾濱杉杉奧特萊斯：“全季節消費中心”的精準差異化

品牌與業態差異化

聚焦區域需求，強化生活屬性

項目品牌與業態布局深度適配東北消費需求，形成“高端零售+生活配套”的差異化組合：

• 品牌矩陣：214個品牌中，80+門店位列黑龍江省奧萊銷售第一，運動戶外（耐克、阿迪達斯、哥倫比亞）、國際名品（ARMANI、COACH）占比超50%，契合東北消費者對運動、輕奢品類的偏好；

• 業態組合：非零售業態占比達35%，涵蓋餐飲（20%，含俄式料理、東北特色美食）、IMAX影院、智能倉儲超市、兒童游樂區，滿足“一站式生活消費”需求。

哈爾濱市內的存量奧特萊斯項目共計2個，分別為哈爾濱杉杉奧特萊斯和楓葉小鎮奧特萊斯，故選取“楓葉小鎮奧特萊斯”進行比較分析。

• 數據來源：招募說明書

哈爾濱杉杉奧特萊斯項目貼合東北消費偏好的品牌矩陣、高占比的生活配套業態，讓項目從“折扣零售場所”升級為“區域生活消費中心”，增強客群日常消費粘性。

04

客流表現與消費力

數據印證的市場認可度

01

鄭州杉杉奧特萊斯：高粘性客群支撐業績增長

項目客流與消費力指標，均居行業前列。2025年客流量達968萬人次（統計口徑調整后仍保持高位），會員基數達220萬，會員消費貢獻率超80%。核心經營指標穩步提升，2025年銷售額從同比增幅8.6%。

數據來源：招募說明書

從月度客流分布來看，項目客流表現穩健，位居鄭州奧萊行業前列。

02

哈爾濱杉杉奧特萊斯：規模化客流與高效轉化并存

項目客流規模與消費轉化能力雙優，2025年客流量超1020萬人次。會員數量接近170萬，會員消費貢獻率達75%，金卡、鉆石卡會員占比逐步提升。核心經營指標穩步提升，2025年銷售額從同比增幅11.3%；規模化的客流基礎、高粘性的會員體系與高效的消費轉化，讓項目在東北市場保持絕對領先地位。

數據來源：招募說明書

從月度客流分布來看，項目客流表現穩健，位居哈爾濱奧萊行業第一。

05

杉杉商業賦能

標桿地位的底層支撐

中金唯品會的商業不動產REIT的公布，讓杉杉商業作為國內奧萊行業的領軍企業的真實實力得以更清晰的展現。經營成熟的鄭州、哈爾濱杉杉奧萊項目與已進入消費基礎設施REITs資產包的寧波杉井奧萊，共同證明了杉杉商業旗下資產的優質性與盈利潛力。

歷經15年的發展，截至目前杉杉商業規模不僅位居全國第一，而多個項目在所在城市中屬于“沒有對手”的存在。

在確立規模優勢后，杉杉商業于2024年開啟了從“規模導向”向“品質優先”的戰略轉型。這一轉變的核心是將競爭焦點從單純的“價格”轉向綜合的“價值”，打破行業對奢侈品的單一依賴，轉而構建一個更具包容性和體驗感的商業模型。

首先表現在，杉杉商業品牌招調聚焦國際名品、運動戶外兩大核心業態，重點調入高級別首店、重磅旗艦店、全新形象店等“鐵三角”核心抓手，構筑進攻性與防御性兼具的品牌矩陣壁壘。這類高調性門店的聚集，顯著提升杉杉奧萊的品質感、體驗感，打破奧萊傳統場景邊界。

其次，杉杉商業搭建了更合理的品牌檔次分配比例，既不過分倚重高端品牌，又能維持和深化“品質奧萊”調性，鞏固穩定性與增長性兼具的經營模型。據贏商大數據統計，100%的杉杉奧萊項目有Nike、Adidas、?UnderArmour?等領軍運動品牌，與高級別品牌具有強綁定關系，還通過自營、聯營掛招店引入Gucci、Burberry、Valentino等奧萊開店指標稀缺的重奢品牌。杉杉商業還成為了DECENTE、KOLONSPORT、SALOMON、ARCTERYX、MAIACTIVE、Winson、SnowPeak、lululemon等組成的八大“中產運動品牌”最青睞的奧萊運營商。

此外，杉杉商業拋開“資源依賴型”的思維，與品牌商深度共建會員價值的可感體系——不止于折扣讓利，更是增值服務與情緒價值。杉杉奧萊項目全年已形成固定的兩檔會員活動（8月的會員日以及11月的感恩會員日）強化營銷IP，深挖會員價值，實現業績與口碑雙贏。

即便在2025年杉杉商業新開的項目上，亮眼的戰績同樣成為了業內絕對的“c位”：武漢杉杉2025年10月1日國慶節當天客流突破12萬人次，銷售近1400萬元，9月17日試業至10月1日期間銷售額累計破億；長沙杉杉2025年9月17日試業至10月7日期間，累計客流近150萬人次，全場總銷售近1.5億元。

杉杉商業的“大招”在于其構建了一個難以復制的良性循環：通過清晰的“品質奧萊”戰略指導精準的品牌組合與場景打造，憑借更合理的品牌檔次分配比例和與品牌共建會員價值，再以卓越的運營能力將空間轉化為持續的客流與銷售，最終夯實了其資產的長期價值。

這讓杉杉商業的資產成為資本市場眼中能夠穿越周期、具備穩定回報潛力的優質標的。

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