每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京樓市調(diào)規(guī)之風(fēng)，吹到了房山。

2月2日，北京規(guī)自委公示了頤知筑東區(qū)的調(diào)規(guī)設(shè)計(jì)圖。

這不是搞突然襲擊。

去年12月17日，北京城建集團(tuán)就做了預(yù)告，計(jì)劃將頤知筑東區(qū)的相關(guān)條件，進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

核心內(nèi)容是："在原建筑規(guī)模保持不變的前提下，將0028地塊相關(guān)條件，優(yōu)化調(diào)整為按需設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、建筑高度24米局部上浮一檔。"

很明顯，頤知筑東區(qū)的戶型，從無(wú)陽(yáng)臺(tái)變成開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，建筑高度從24米變成局部36米。

一個(gè)是為了增加贈(zèng)送面積，一個(gè)是將樓間距拉大。

這種調(diào)規(guī)實(shí)施后，好房子元素滿滿。

但，這樣一來(lái)，背刺了西邊一路之隔的頤知筑西區(qū)（0018地塊）老業(yè)主。之前，在昌平的國(guó)譽(yù)燕園朗潤(rùn)，也干過(guò)這事。（詳見(jiàn)《北京城建背刺了自己》）

2024年1月4日，北京城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)22.8億元，摘得房山區(qū)拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地塊，樓面價(jià)約1.7萬(wàn)元/㎡，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)4.5萬(wàn)元/㎡。

這宗地即頤知筑，西區(qū)率先出擊。

2025年3月25日，西區(qū)拿到預(yù)售許可證，推出19棟住宅樓634套房源，為92-143㎡的洋房產(chǎn)品。

截至2月2日，頤知筑西區(qū)網(wǎng)簽90套，去化率14.2%，成交均價(jià)3.04萬(wàn)元/㎡，約為銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)的68折，成交金額約2.82億元，地價(jià)覆蓋率僅為13%。

這個(gè)成績(jī)，可用“慘淡”二字來(lái)形容。

現(xiàn)在，東區(qū)調(diào)規(guī)，西區(qū)雪上加霜了，手握500多套庫(kù)存，怎么辦？

如果東區(qū)的房?jī)r(jià)和西區(qū)拉平，那西區(qū)的90位老業(yè)主，一定會(huì)很憂傷。當(dāng)下的房山樓市，即便有了好房子元素，漲價(jià)也是蠻難的。

對(duì)北京城建而言，頤知筑東區(qū)調(diào)規(guī)，也算是賭一把，總比坐以待斃要好。

單套戶型面積：減少22%

頤知筑調(diào)規(guī)，有一個(gè)大原則：將戶型變小。

這一點(diǎn)，在北京過(guò)往的調(diào)規(guī)案例里，有條件改戶型的，基本都是朝這個(gè)方向干的。

來(lái)看一下頤知筑東區(qū)的戶型變化情況：

1、地上計(jì)容面積不變，還是6.38萬(wàn)平米，新增500平米不計(jì)容面積，地下面積從3.44萬(wàn)平米，增至3.81萬(wàn)平米；

2、戶數(shù)從原規(guī)劃的572戶，增至730戶，平均戶型面積從原來(lái)的111平米，減至87平米，降幅22%，尺度非常大。

為什么要大比例做小戶型？西區(qū)的供求關(guān)系，給出了答案。

花姐查了一下它的網(wǎng)簽明細(xì)：90-100平米，供應(yīng)130套，網(wǎng)簽51套；100-110平米，供應(yīng)262套，網(wǎng)簽15套；110-120平米，供應(yīng)122套，網(wǎng)簽17套；120-130平米，供應(yīng)72套，網(wǎng)簽2套；140-150平米，供應(yīng)42套，網(wǎng)簽5套。

這組數(shù)據(jù)表明，頤知筑的戶型，在超過(guò)100平米之后，就鮮有人問(wèn)津了。意思是，單套總價(jià)最好控制在300萬(wàn)元以下。

吸取這個(gè)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，東區(qū)調(diào)規(guī)勢(shì)在必行。

根據(jù)最新的報(bào)規(guī)圖，花姐對(duì)頤知筑東區(qū)戶型做了一版推測(cè)。

它大致分六款戶型，面積段為82平米、84平米、88平米、95平米、100平米和128平米。

其中，128平米戶型也是為了調(diào)節(jié)容積率，僅設(shè)32套。

頤知筑的剛需路線，走得很徹底。

疑似再現(xiàn)內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)

頤知筑東區(qū)戶型變小，但實(shí)際使用面積增大了。

這就是拜好房子政策所賜，允許設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。

從報(bào)規(guī)圖公布順序看，頤知筑東區(qū)算是房山第二個(gè)好房子，第一個(gè)好房子是它的兄弟，北廣陽(yáng)城地鐵口的0015、0016、0019地塊。

它們兄弟倆，在贈(zèng)送面積的手法和尺度上，都差不多。

頤知筑東區(qū)的贈(zèng)送手法有三種：開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)+飄窗+設(shè)備陽(yáng)臺(tái)。

1、開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)

南向開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，有兩款，都是贈(zèng)送一半面積。

一款南向?yàn)橥骊?yáng)臺(tái)，但進(jìn)深就窄了些，約1.2米。這款戶型很稀缺，只出現(xiàn)在樓王8#的128平米戶型，共計(jì)32套。

另一款的南向陽(yáng)臺(tái)，只是局部設(shè)置，很普遍。但也根據(jù)陽(yáng)臺(tái)的長(zhǎng)短，分成進(jìn)深1.2和1.5米兩款。

2、飄窗

頤知筑東區(qū)的南向和側(cè)面，只要沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，那就設(shè)置了飄窗，全贈(zèng)送。

3、設(shè)備陽(yáng)臺(tái)

每個(gè)戶型的北面，皆有設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，而且都有兩個(gè)，封閉成室內(nèi)，全贈(zèng)送。

有關(guān)頤知筑東區(qū)和北廣陽(yáng)城項(xiàng)目的開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，花姐大膽推測(cè)，可能是內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，交房后會(huì)封閉進(jìn)室內(nèi)。（詳見(jiàn)《北京城建，乾坤大挪移》）

在北京，沒(méi)有內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)的區(qū)域，只剩下大興區(qū)和海淀區(qū)了。

建筑拉高的小心思

對(duì)比頤知筑東區(qū)調(diào)規(guī)前后，它的公區(qū)規(guī)劃似乎變化不大。

這種觀感，主要來(lái)自樓棟數(shù)和布局。

它的樓棟數(shù)為15棟不變；樓棟排布基本未變；消防通道變了。

但，細(xì)看之后，它的建筑高度變了，從24米變局部36米，主要升高的樓棟是：1#11F、3#10F，7#12#13#局部為10F。

沒(méi)調(diào)規(guī)之前，為清一色的8F洋房。

為什么東區(qū)要增加建筑高度？

花姐的判斷有以下三點(diǎn)：

1、在地上建面不變的情況下，新規(guī)劃單套面積縮小、單元數(shù)不變，套數(shù)增多，必然樓棟變高；

2、新規(guī)劃贈(zèng)送了戶型面積，面積增加了，實(shí)際樓間距縮小了，也只好將樓棟拔高；

3、原規(guī)劃都是8F洋房，新規(guī)劃變成了5-11層洋房，樓棟錯(cuò)落有致，必然向上要空間。

即便如此排列，頤知筑東區(qū)的樓棟還是蠻密的。

從規(guī)劃圖上看，15棟樓呈梅花樁式布局，樓與樓斜方向的間距，最低只有6.05米，堪稱握手樓。

為了讓大家一目了然，花姐在圖紙上標(biāo)出了9個(gè)角煞的標(biāo)記。

此外，它的2#、5#、6#和15#，通過(guò)板連塔設(shè)計(jì)，雖然符合間距日照比，但終歸有點(diǎn)膈應(yīng)。

北京城建重倉(cāng)房山樓市

過(guò)去四年來(lái)，北京城建集團(tuán)重倉(cāng)房山樓市。除了頤知筑和廣陽(yáng)城地塊，還布局了3個(gè)商品房項(xiàng)目。（詳見(jiàn)《北京城建，再向虎山行》）

這三個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展如下：

1、長(zhǎng)溝地塊：一年前被核準(zhǔn)延期。

2021年10月，北京城建以9.83億底價(jià)，競(jìng)得房山長(zhǎng)溝鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化FS12-0100-6017地塊，住宅建筑控制規(guī)模為79475平方米，樓面價(jià)1.2萬(wàn)/平米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)2.7萬(wàn)/平米。

它在2023年10月公示了報(bào)規(guī)圖之后，很長(zhǎng)一段時(shí)間沒(méi)有動(dòng)靜。直至2024年8月底，開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)行監(jiān)理、土護(hù)降工程招投標(biāo)，總投資預(yù)算8.9億元。

在2024年10月底，房山區(qū)發(fā)改委發(fā)布了長(zhǎng)溝6017地塊，核準(zhǔn)延期的批復(fù)。

2、和知筑：地價(jià)覆蓋率149%。

2023年12月20日，北京城建以底價(jià)12億元，競(jìng)得房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)北廣陽(yáng)城棚改項(xiàng)目FS00-0105-0011、0023地塊，規(guī)劃建面64113.761㎡，成交樓面價(jià)約1.87萬(wàn)元/㎡，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)4.5萬(wàn)/㎡。

2024年10月1日，和知筑取得預(yù)售許可證，共推出576套房源。

截至目前，網(wǎng)簽451套，成交均價(jià)3.71萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額18.65億元，地價(jià)覆蓋率150%。

3、長(zhǎng)陽(yáng)地塊：已獲許可核準(zhǔn)，進(jìn)展緩慢。

2024年4月30日，北京城建以16.03億元底價(jià)，摘得房山長(zhǎng)陽(yáng)FS00-0101-0002、0003地塊，地上建筑規(guī)模84979平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為4.8萬(wàn)元/平方米。

這塊地，曾經(jīng)歷過(guò)三次流拍。

2022年10月首次上架，起拍價(jià)17.8億元，最終因無(wú)人問(wèn)津而下架；2023年5月18日、12月29日，兩次進(jìn)入當(dāng)年預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)，起始價(jià)降為16.03億元，仍然沒(méi)有買(mǎi)家。

它最新的動(dòng)態(tài)，停留在2025年6月，房山區(qū)發(fā)改委通過(guò)了項(xiàng)目許可核準(zhǔn)。

綜合來(lái)看，北京城建集團(tuán)在房山拿下的五宗地，規(guī)劃建面超過(guò)45萬(wàn)平米，待售建面約40萬(wàn)平米。

簡(jiǎn)而言之，北京城建集團(tuán)在房山，約89%的房子沒(méi)有開(kāi)發(fā)和賣(mài)出。