一個真正有用的政策：上海收購二手房。︱劉德科

文︱劉德科

來聊聊上海的新政策：收購二手房用作保租房。

1.這是一個了不起的創新。前兩天〔2026/2/2〕，上海市第一批收購二手住房用于保障性租賃住房工作正式啟動，首批試點區域為浦東新區、靜安區、徐匯區，由各區公租房公司作為收購主體，由中國建設銀行提供金融支持。

2.此前也有城市已經這么做了啊，為什么上海這么做你就說是了不起的創新？

首先，機制不同。以前也有一些城市收購二手房，主要是地方財政注入資金——靠這種機制所注入的資金，當然是非常有限的。上海不一樣，上海當然也有地方財政注入資金，但更重要的是有金融支持——由中國建設銀行提供金融支持。

其次，政策的量級不同。以前一些城市收購二手房，基本上純屬地方政府的自行操作，意圖是希冀通過支持以舊換新來激活樓市。上海不一樣，上海依據的是中央經濟工作會議〔2025/12/10-11〕提出的「鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房」——所以，它不只是微觀層級的支持以舊換新，更是創造性地落實中央政策。

3.更重要的是：上海這個新政策，賦予了「鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房」全新的生命力。

請注意「存量商品房」這個詞。此前絕大多數人對于「存量商品房」的理解是房企手上的存量商品房。此前我們已經反復寫過：其實地方政府都非常清楚，從房企手上收購存量商品房用作保障性住房，這是一條效率非常低的救市措施（議價難度、產品匹配度、土地性質、政府責任厘定等等難題導致該政策效率低下）；但由于住建部一直在主推，所以地方政府只能象征性做一兩單或兩三單，應付一下。

實際上，「存量商品房」這個詞也可以指二手房——上海創造性地把「鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房」變成了收購二手房用作保租房。這才是正道。

4.為什么是正道？提振樓市的政策是否真的有效，評價標準可以非常簡單：第一，能有效卷動多少資金；第二，能激活多少有效需求。

從宏觀上看，上海這個新政策一旦成功，推行到全國各個城市，當然就可以有效卷動巨量資金。現在上海的第一批試點，是建行在提供金融支持；如果成功，其他金融機構都可以跟進，其他金融手段可以上馬。國家是想要投很多錢到「鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房」之中，無奈此前的政策無法落地，錢都投不出去。

從微觀上看，收購二手房確實可以創造出很多以舊換新的有效需求，那些二手房確實可以用作保租房——上海方面說，他們主要想收購的是市區房齡偏長、戶型較小的存量住宅（即俗稱的「老破小」）；相比之下，以前那種從房企手上收購的存量商品房，實際上很難作為保障房（商品房戶型面積往往遠超保障房標準）。

5.所以，上海試點收購二手房用作保租房，是個好兆頭。這是一個真正值得期待的政策。這是樓市陷入低谷期以來第三重要的政策——第一重要的政策是2024年1月出臺的保交房「白名單」機制，第二重要的政策是2024年9月央行將購房首付降至15%。我們期待上海早日成功，早日可以把這個政策推廣到全國。

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科